(Сто семнадцать миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей

8.7. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом

8.7.1. Общие положения

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемого объекта, для расчета его рыночной стоимости доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации - это метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в стоимость объекта в одну итерацию, обычно путем деления дохода на общую ставку капитализации. Общая ставка капитализации является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации всей недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым годовым доходом и оценкой стоимости всей недвижимости.

Базовая формула метода прямой капитализации дохода имеет вид:

где V - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I - годовой доход (чистый операционный доход);

R - ставка капитализации.

Оценка объекта методом прямой капитализации дохода производится в несколько этапов:

• расчет чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;

• расчет коэффициента капитализации;

• капитализация приносимого объектом недвижимости дохода и определение его рыночной стоимости по представленной выше формуле.

8.7.2. Расчет дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости

8.7.2.1. Расчет потенциального валового дохода

При определении дохода, приносимого объектами недвижимости, первым шагом является оценка потенциального валового дохода - максимально возможного дохода от их эксплуатации.

Первичной целью оценки валового дохода является прогнозирование вероятного дохода, приносимого оцениваемыми объектами недвижимости. Прогноз валового дохода является основой подхода с точки зрения дохода при установлении стоимости. В то же время этот подход предполагает наличие надежных данных о состоянии рынка. Очевидно, что будущее не может быть предсказано с определенностью, однако вполне возможно определить и проанализировать прошлые тенденции.

Для того чтобы определить наиболее вероятную рыночную арендную ставку и проистекающий из нее валовой доход для оцениваемого объекта, было проведено исследование рынка аренды аналогичного недвижимого имущества в рассматриваемом районе г. Иркутска.

Краткий анализ рынка аренды аналогичного недвижимого имущества в рассматриваемом районе приведен выше в разделе 4 настоящего Отчета.

По данным «Сибирского информационного агентства», опубликованным в информационном еженедельнике «Дело» (№ 25 (355) от 13.02.2010 г.; г. Иркутск), на дату настоящей оценки предложения по аренде торговых помещений в Кировском районе г. Иркутска включали объекты по ценам 700  1000 руб./кв.м. (в месяц).

Расчет потенциального валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице 8.13.

Расчет потенциального валового дохода
					Таблица 8.13.
№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Площадь помещений, м2	Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС)	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/год	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб/год
1	2	3	4	5	6
1	Нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином	2626,6	900	28 367 280	24 040 068