8.6.3. Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта

Полная восстановительная стоимость представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях его воспроизводства, и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов в аналогичных конструктивных решениях. Стоимость восстановления определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе осуществляется как стоимости замещения по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» (в ценах 1969 года), разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденным и согласованным Госстроем СССР, с последующим приведением их к дате оценки при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства за период с 1969 по 2009 год.

Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:

ПВС = V  [ПВС₆₉  И_69-84  И_{84 - 1 квартал2010}]  (1+П_И),

где ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

V - строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м³(м²);

ПВС₆₉ - стоимость строительства единицы строительного объема (площади) объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м³(м²); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью следующих поправок:

• поправка на I климатический район (Иркутская область);

• поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов (г. Иркутск);

• поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;

• поправка на несоответствие конструктивной схемы и применяемых строительных материалов; определяется по результатам сравнительного анализа фактически имеющихся конструктивных элементов и инженерных систем у оцениваемого объекта и их учета в Укрупненных показателях восстановительной стоимости; при отсутствии целого или части конструктивного элемента это учитывается поправкой к его удельному весу в общей восстановительной стоимости (см. Таблицу № 6.5).

И_69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. по 1984 г. в соответствии с Приложением 1 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. (1,18  1,03 = 1,215);

И_{84 - 1 квартал 2010} - индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки (1 квартал 2010 г.) по сравнению с 1984 г. (без учетом НДС); данный показатель не был опубликован, он прогнозируется по его динамике за прошлые периоды по публикуемым Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области информационным бюллетеням «Индексы цен в строительстве» за 2008 год, 1  4 квартал 2009 года.

8.6.4. Оценка накопленного износа имеющихся улучшений

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

• физического разрушения (физический износ);

• потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

• изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

а). Физический износ.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия техногенных, природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и т.д.

Величина физического износа оцениваемых зданий и сооружений определяется по методике, изложенной в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, г. Москва, 1990) по результатам осмотра оцениваемых объектов недвижимости.

Физический износ зданий и сооружений определяется по формуле:

где Ф_З - физический износ оцениваемого объекта, %;

Ф_кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).

В настоящей оценке физический износ отдельных конструкций, элементов и систем оцениваемого объекта недвижимости определяется экспертным путем по результатам его осмотра с учетом сопоставлений характера и соответствующего физического износа элементов зданий, изложенных в ВСН 53-86(р).

Расчет физического износа оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице 8.10.

б). Функциональный износ.

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости.

Текущее состояние оцениваемого объекта позволяет сделать вывод о том, что у него функциональный износ на дату оценки составлял примерно 10 %, поскольку здание было построено в 1888-1896гг., но в 2008г. была произведена реконструкциям и реставрация, следовательно функциональный износ можно свести к нулю.

в). Износ внешнего воздействия.

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Определение экономического износа оцениваемого объекта в настоящей оценке произведено экспертно-аналитическим.

Выполненный анализ позволяет сделать вывод о том, что износ внешнего воздействия у оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки отсутствовал.

Расчет физического износа здания Школа – нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином
						Таблица 8.10.
№ п/п	Наименование элементов объекта	Признаки износа по ВСН 53-86	Удельный вес конструкции, элемента	Поправка к удельному весу (степень реализации)	Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализации	Износ элемента, %	Износ элементов в масштабе здания, (гр6*гр7/ сумм.гр.6)
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Фундаменты	состояние работоспособное	35	1,00	35	35	9,07
2	Стены и перегородки	состояние работоспособное	25	1,00	25	15	2,78
3	Перекрытия и покрытия	состояние работоспособное	18	1,00	18	5	0,67
4	Кровля	состояние работоспособное	6	1,00	6	5	0,22
5	Полы	состояние работоспособное	15	1,00	15	15	1,67
6	Проемы	состояние работоспособное	9	1,00	9	20	1,33
7	Отделочные работы	состояние исправное	6	1,00	6	5	0,22
8	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	состояние исправное	11	1,00	11	5	0,41
9	Прочие работы	состояние исправное	10	1,00	10	5	0,37
	Итого:		135		135		17%