- •Содержание
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества 265
- •10.7.1. Исходные данные 296
- •10.8.2. Исходные данные 309
- •Введение
- •1. Архитектурно-планировочный раздел
- •1.1.Историческая справка
- •1.2. Инженерно-геологические и гидрологические условия площадки
- •1.2.1. Климатические условия
- •1.2.2. Технические условия
- •1.2.3. Инженерно-геологические условия
- •1.3. Генеральный план
- •1.3.1. Генеральный план и транспорт
- •1.4. Объемно-планировочные решения
- •1.4.1. Объемно-планировочные решения
- •Технико- экономические показатели проекта
- •Потребности
- •1.4.2. Описание существующего архитектурного облика памятника
- •1.5. Конструктивные решения
- •1.5.1. Конструктивная характеристика существующего здания
- •1.5.2. Конструктивные решения по реконструкции здания школы
- •1.6. Инженерное оборудование
- •1.6.1. Электрооборудование, электроосвещение
- •1.6.1.1.Электроосвещение внутреннее
- •1.6.1.2. Электроосвещение наружное
- •1.6.2. Водопровод и канализация
- •1.6.3. Тепловые сети
- •1.6.4. Отопление и вентиляция
- •2. Строительные конструкции Расчет сборного железобетонного лестничного марша
- •2.1. Исходные данные
- •2.2.Сбор нагрузок
- •2.3. Определение нагрузок и усилий
- •2.4. Предварительное назначение размеров сечения марша
- •2.5. Характеристики элементов
- •2.10. Расчет полки плиты
- •2.11. Расчет лобового ребра
- •3. Организация строительного производства
- •3.1. Краткая характеристика условий и объекта строительства
- •3.2. Организационно-технологическая схема строительства и календарный план
- •3.3. Методы производства основных ремонтно-строительных и строительно-монтажных работ
- •3.4. Техника безопасности и пожарная безопасность
- •3.5. Потребность в машинах, механизмах и транспортных средствах
- •3.6. Потребность в кадрах и временных инвентарных зданиях
- •3.7. Потребность в энергоресурсах и воде
- •3.8. Стройгенплан
- •3.9. Охрана окружающей среды
- •3.10. Технико-экономические показатели
- •4. Техническая экспертиза объекта недвижимости
- •4.1. Историческая справка
- •4.2. Архитектурно-конструктивная характеристика здания до реконструкции и реставрации.
- •4.2.1. Описание архитектурного облика памятника.
- •4.2.2. Конструктивные решения.
- •Анализ соответствия требованиям сНиП II-7-81* “Строительство в сейсмических районах”
- •4.3. Проектные решения по реконструкции и реставрации объекта.
- •4.4. Особенности условий эксплуатации
- •4.4.1. Климатические условия
- •4.4.2. Тектонические условия
- •4.4.3. Техногенные факторы
- •4.4.4. Инженерно-геологические условия
- •4.5. Вывод
- •5. Правовая экспертиза
- •5.1. Объект права
- •5.2. Субъект права
- •5.3. Анализ правоустанавливающих документов
- •5.4. Вывод
- •6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости
- •6.1.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза
- •6.1.2. Индексы качества природно-антропогенной среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости
- •Значение пдк (мкг/м ) при длительном и кратковременном воздействии
- •6.2. Экономический ущерб от загрязнения как элемент стоимости объекта недвижимости
- •6.2.1. Принципиальная схема определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.2.2. Методика "валовых выбросов" для определения экономического ущерба загрязнения
- •6.2.3. Методика "концентраций" для определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.3. Экологическая экспертиза проекта «Реконструкция и реставрация школы № 72 с пристроем по ул. Рабочая»
- •6.3.1. Общие положения
- •6.3.2. Характеристика территории и природно-климатических условий
- •6.3.3. Охрана земельных ресурсов
- •6.3.4. Охрана атмосферного воздуха
- •6.3.5.Охрана поверхностных и подземных вод
- •6.3.6. Прогноз изменения состояния окружающей среды под воздействием проектируемого объекта
- •6.3.7. Эколого-экономическая эффективность природоохранных мероприятий
- •6.3.8. Вывод
- •7. Экономика недвижимости
- •7.1.Анализ уровня потребительских свойств объекта недвижимости
- •7.1.1. Потребительские свойства объекта недвижимости
- •7.1.2. Анализ потребительских свойств объекта недвижимости
- •24 Класса
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •7.2. Анализ местоположения.
- •7.2.1. Описание объекта недвижимости
- •7.2.2. Характеристика объекта недвижимости
- •7.2.3. Характеристика окружающего типа землепользования
- •7.2.4.Социальная инфраструктура кадастрового квартала
- •Экспликация объектов в кадастровом квартале
- •7.2.5. Транспортная доступность кадастрового квартала
- •7.2.6. Инженерные сети и коммунальное обслуживание объекта оценки
- •7.2.7.Экологическое состояние района
- •7.2.8. Криминогенная обстановка
- •7.2.9. Матричная оценка качества окружающей среды
- •Критерии оценки местоположения объекта недвижимости:
- •Оценка местоположения объекта
- •Итоговая таблица оценки местоположения объекта
- •7.2.10. Анализ результатов оценки
- •7.3. Сметная документация на объект оценки недвижимости
- •7.3.1. Пояснительная записка
- •8. Оценка объекта недвижимости
- •8.1. Определение задания на оценку
- •8.1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •8.1.2. Определение задания на оценку
- •8.1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
- •8.2. Общая часть
- •8.2.1.Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •8.2.2.Вид определяемой стоимости объекта оценки и дата оценки
- •8.2.3. Принципиальные подходы, используемые при оценке имущества Обоснование применяемых подходов и методов оценки
- •8.2.4.Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •8.2.5.Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •8.2.6. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •8.3.Описание объекта оценки
- •8.3.1. Общие сведения
- •8.3.2. Описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости
- •8.3.3. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •8.4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки
- •8.4.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •Средняя стоимость жилья в Иркутске (тыс.Руб./кв.М) на 15.03.2010
- •Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Иркутске на 15.03.2010г. (тыс. Руб./кв. М)
- •8.4.2. Анализ рынка земельных участков
- •8.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •8.6. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
- •8.6.1. Общие положения
- •8.6.2. Определение стоимости участка земли как незастроенного 8.6.2.1. Общие положения
- •8.6.2.2. Оценка стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж
- •8.6.3. Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта
- •8.6.4. Оценка накопленного износа имеющихся улучшений
- •8.6.5. Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа в настоящей оценке определяется по формуле:
- •8.6.6. Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка представлен ниже в Таблице 8.12.
- •(Сто семнадцать миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей
- •8.7. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом
- •8.7.1. Общие положения
- •8.7.2. Расчет дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.7.2.1. Расчет потенциального валового дохода
- •8.7.2.2. Расчет действительного валового дохода
- •Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода
- •Расчет коэффициента капитализации
- •(Сто восемнадцать миллионов шестьсот тридцать две тысячи) рублей
- •8.8. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)
- •1). Поправка на дату продажи.
- •2). Поправка на местоположение.
- •3). Поправка на износ.
- •4). Поправка на цену предложения.
- •5). Поправка на масштаб.
- •(Сто тридцать два миллиона семьсот двадцать две тысячи) рублей
- •8.9. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •(Сто двадцать пять миллионов четыреста две тысячи) рублей
- •9. Управление недвижимостью
- •9.1.Управление муниципальной собственностью
- •9.1.1. Формирование муниципальной собственности в рф
- •9.1.2.Управление и распоряжение муниципальным имуществом
- •9.1.3.Приватизация муниципального имущества
- •9.1.4. Границы муниципальной экономической деятельности
- •9.1.5.Инвентаризация и регистрация муниципальной собственности
- •9.1.6. Аренда муниципальной собственности
- •9.1.7. Роль комитетов по управлению имуществом
- •9.2. Управление муниципальной собственностью в г. Иркутске
- •9.2.1. Администрация города Иркутска
- •Структура администрации
- •9.2.3. Аппарат мэра г. Иркутска
- •9.2.4. Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству
- •9.2.5. Комитет по градостроительной политике
- •9.2.6. Комитет по социальной политике и культуре
- •9.2.7. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска
- •9.2.8. Комитет по потребительскому рынку
- •9.2.9. Комитеты по управлению округом администрации г. Иркутска
- •9.3.Муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 72 г. Иркутска
- •9Повышение Качества Школьного Образования .3.3.Ожидаемые результаты деятельности органов государственно-общественного управления школой:
- •9.3.4. Дерево целей моу сош № 72
- •9.3.5. Тип организационной структуры управления моу сош № 72
- •Линейно-штабная структура
- •9.3.6.Организационная структура управления моу сош № 72 г. Иркутска
- •Педагог в системе самоуправления
- •Совет учреждения (из Устава моу сош №72 г.Иркутска)
- •9.3.7. Штатное расписание моу сош № 72 г. Иркутска
- •9.3.8. Муниципальный контракт № 25 на предоставление услуг на вывоз твердых бытовых отходов
- •1. Предмет контракта
- •2.Цена контракта и порядок расчетов
- •3.Обязанности сторон
- •3.1. Заказчик обязуется:
- •3.2. Исполнитель обязуется:
- •3.3. Получатель обязуется:
- •4. Порядок приемки и сдачи услуг
- •5.Ответственность сторон за нарушение обязательств
- •6 . Действие непреодолимой силы
- •7. Рассмотрение споров
- •8. Срок действия контракта
- •9. Прочие условия
- •10. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
- •9.3.9. Бюджет по моу сош № 72 на 2010 год
- •9.3.10. Swot- анализ моу сош № 72
- •9.4.Анализ зарубежных систем самоуправления
- •Местное самоуправление в Великобритании.
- •Местное управление во Франции.
- •9.4.3. Смешанная муниципальная модель
- •Местное самоуправление в Германии.
- •9.4.4. Местное самоуправление в советский период
- •9.5. Федеративное устройство Российской Федерации
- •Особенности конституционно-правового статуса субъектов Российской Федерации.
- •9.6. Основные виды имущественно-земельной политики, проводимой в крупных городах различных стран мира
- •Средняя стоимость квартир и вилл в западных странах, млн. Долл.
- •Средняя стоимость городской земли сопоставимого качества, млн. Долл./га
- •Доля местных налогов в доходах местных бюджетов, %
- •10. Оценка бизнеса
- •10.1. Общие положения об оценке
- •10.1.1. Основание для осуществления оценочной деятельности в рф
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •10.1.3. Подходы и методы, используемые в оценке
- •10.2. Задание на оценку
- •10.3. Макроэкономическое окружение
- •Сценарий развития российского фондового рынка в 2009-2010 годы
- •Внешний долг России
- •10.4. Описание оцениваемой Компании
- •10.4.1. Организационно-правовая форма, история компании
- •10.4.7. Основные фонды компании
- •10.4.8. Нематериальные активы компании
- •10.5. Анализ финансового состояния оцениваемой компании
- •10.5.1. Анализ структуры баланса и ее динамики
- •10.5.2. Анализ ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости
- •10.5.3. Анализ эффективности хозяйственной деятельности
- •10.5.4. Выводы по финансовому состоянию оцениваемой компании
- •10.6. Оценка стоимости компании с использованием доходного подхода
- •10.6.1. Выбор модели денежного потока
- •10.6.2. Определение длительности прогнозного периода
- •10.6.3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
- •10.6.4. Анализ и прогноз расходов
- •10.6.5. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода
- •10.6.6. Определение ставки дисконта
- •10.6.7. Прогноз амортизационных отчислений
- •10.6.8. Расчет текущих стоимостей будущего денежного потока и стоимости в постпрогнозный период
- •10.6.9. Внесение итоговых поправок
- •10.7. Оценка стоимости компании с использованием затратного (имущественного) подхода
- •10.7.1. Исходные данные
- •10.7.2. Корректировка стоимости основных средств
- •10.7.3. Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании
- •10.8. Оценка стоимости компании с использованием сравнительного подхода
- •10.8.2. Исходные данные
- •10.9. Согласование результатов
- •(Пятьсот четырнадцать миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей
- •11. Безопасность жизнедеятельности
- •11.1. Мероприятия по обеспечению безопасности труда
- •11.2. Общая характеристика опасных и вредных производственных факторов
- •11.3. Освещение строительной площадки
- •11.4. Вентиляция и отопление производственных помещений
- •11.5. Защита от шума и вибрации
- •Вибрации и их влияние на организм человека.
- •Классификация условий труда по показателям вибрации.
- •11.6. Электробезопасность
- •11.7. Пожарная безопасность
- •Соблюдение требований пожарной безопасности при разработке генерального плана предприятия
- •Наружное противопожарное водоснабжение
- •Обоснование принятых конструктивных и объемно-планировочных решений зданий и сооружений
- •Обеспечение быстрой и безопасной эвакуации людей на случай возникновения пожара
- •Устройство внутреннего противопожарного водопровода
- •Противопожарные мероприятия при устройстве систем вентиляции
- •Перечень мероприятий по обеспечению безопасности подразделений пожарной охраны при ликвидации пожара
- •Необходимость оборудования здания системами противопожарной автоматики
- •План пожарной эвакуации с 1 этажа
- •11.8. Влияние микроклимата
- •11.9. Обеспечение безопасности при эксплуатации производственного оборудования
- •11.9.1. Организация строительной площадки
- •11.9.2. Бетонные и железобетонные работы
- •11.9.3. Работа крана
- •11.9.4. Средства коллективной защиты от падения с высоты
- •11.10. Инструкция по охране труда
- •11.11. Основные направления по обеспечению безопасности в условиях чс
- •Заключение
- •Список использованной литературы
8.6.2.2. Оценка стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж был сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения аналогичных оцениваемому объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов.
Отсутствие достоверной информации о ценах сделок с земельными участками в настоящей работе обосновывает использование цен предложения объектов-аналогов, что допускается Методическими рекомендациями. Использование цен предложения в данном случае носит более предпочтительный характер по сравнению с использованием цен купли-продажи, поскольку предполагает ориентацию продавца на среднерыночные условия, что, в определенном смысле, сглаживает отличия объектов-аналогов от оцениваемого объекта по ряду характеристик сделок с земельными участками и, по нашему мнению, повышает объективность оценки в целом.
Характеристики объектов-аналогов земельного участка оцениваемого объекта недвижимости приведены ниже в Таблице 8.7.
Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения) выполнено с учетом качества и полноты имеющейся информации об объектах-аналогах и требований Методических рекомендаций. В настоящей работе использованы следующие элементы сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами и производится соответствующая корректировка цен объектов-аналогов:
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки (поправка на дату продажи);
местоположение и окружение (поправка на местоположение и окружение);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (поправка на цену предложения).
В своей оценке мы исходили из допущения о схожести целевого назначения и разрешенного использования, обременений правами иных лиц, физических характеристик (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортной доступности, престижности, инфраструктуры (наличия и/или близости инженерных сетей и условий подключения к ним, объектов социальной инфраструктуры и т.п.) оцениваемого участка и объектов-аналогов, а так же схожести условий финансирования сделок с земельными участками, условий платежа при совершении сделок с земельными участками и обстоятельств совершения сделки с рассматриваемыми земельными участками (все земельные участки представлены на открытом рынке в форме публичной оферты).
Качество и полнота имеющихся данных не позволяют провести более детальный анализ, поскольку информация в предложениях носит достаточно закрытый, разрозненный и ограниченный характер, а использование цен предложения, в целом, предполагает ориентацию продавца на среднерыночные условия, что, в определенном смысле, сглаживает отличия объектов-аналогов от оцениваемого объекта по ряду характеристик сделок с земельными участками.
Определение по каждому из используемых элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка, в настоящей оценке выполнено следующим образом:
1). Поправка на дату продажи.
Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей работе, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения практически всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи для всех объектов-аналогов принимается равной 1,00.
2). Поправка на местоположение и окружение.
Поправка на местоположение и окружение в настоящей работе определяется прямым попарным сопоставлением цен объектов недвижимости нежилого назначения, исходя из анализа рыночных данных по продажам (предложениям) указанных объектов в различных районах центральной части г. Иркутска. Отсутствие достаточного объема аналогичной информации непосредственно по земельным участкам обосновывает использование в качестве исследуемого сегмента рынка недвижимости рынок нежилых помещений. Оценка поправки на местоположение и окружение, в зависимости от наличия имеющейся информации, базировалась как на рынке продаж, так и на рынке аренды указанных помещений. Определение поправки на местоположение и окружение в данном случае основано на следующих допущениях:
влияние местоположения и окружения одинаково влияет как на цены нежилых объектов недвижимости, так и на цены земельных участков, предназначенных под нежилую застройку;
сопоставляемые объекты отличаются друг от друга в основном только по одному элементу сравнения (местоположению); отличия по иным элементам сравнения несущественно влияют на отличия в стоимости рассматриваемых объектов недвижимости.
Расчет поправок на местоположение и окружение земельных участков для различных районов центральной части г. Иркутска представлен ниже в Таблице 8.9.
3). Поправка на цену предложения.
Данная поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 10%.
Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, представлена ниже в Таблице 8.8.
Расчет средневзвешенной величины скорректированных таким образом цен объектов-аналогов (см. Таблицу 8.8.), исходя из анализа имеющихся прав на них, показывает наиболее вероятную рыночную стоимость ПРАВА ПОСТОЯННОГО (бессрочного) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, полученную методом сравнения продаж.
Определение весовых коэффициентов при расчете средневзвешенной величины скорректированных цен объектов-аналогов в настоящей оценке производилось экспертным методом на основе анализа степени отличия объекта-аналога от оцениваемого земельного участка.
Описание объектов-аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж |
||||
|
|
|
|
Таблица 8.7. |
Характеристики объектов недвижимости |
Объект оценки (земельный участок как незастроенный) |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Местоположение земельного участка |
г. Иркутск, Правобережный адм. округ (Кировский р-н), ул. Рабочая, уч.№21 |
г. Иркутск, Правобережный адм. округ (Кировский р-н), ул. Рабочего штаба |
г. Иркутск, Правобережный адм. округ (Кировский р-н), ул. Декабрьских Событий |
г. Иркутск, Правобережный адм. округ (Кировский р-н), ул. Свердлова |
Категория земельного участка |
земли поселений |
земли поселений |
земли поселений |
земли поселений |
Описание и целевое назначение земельного участка |
земельный участок как незастроенный; под адм. застройку |
земельный участок, под коммерческую застройку |
земельный участок, под коммерческую застройку |
земельный участок, под коммерческую застройку |
Оцениваемые / реализуемые права на земельный участок |
право постоянного (бессрочного) пользования |
право долгосрочной аренды |
право долгосрочной аренды |
право долгосрочной аренды |
Дата продажи/ предложения, оценки |
15.03.2010 |
15.03.2010 |
15.03.2010 |
15.03.2010 |
Площадь земельного участка, м2 |
6 701,00 |
11 000 |
12 000 |
6 000 |
Стоимость (цена продажи/предложения) земельного участка, руб. |
подлежит оценке |
110 000 000 |
150 000 000 |
65 000 000 |
Стоимость (цена продажи/предложения) 1 м2 общей площади земельного участка, руб./м2 |
подлежит оценке |
10 000 |
12 500 |
10 833 |
Продажа/предложение/ оценка |
оценка |
предложение |
предложение |
предложение |
Источник информации |
--- |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru) |
«Вся недвижимость Иркутской области» № 15 2-30 февраля 2010г.; тел. 60-85-70, 20-27-20 |
«Вся недвижимость Иркутской области» № 12 2-30 ноября 2009г.; тел. 60-85-70, 20-27-20 |
-
Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения.
Расчет рыночной стоимости права долгосрочной аренды
оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж
Таблица 8.8.
Показатели
Ед. изм.
Объект-аналог № 1
Объект-аналог № 2
Объект-
аналог № 3
1
2
3
4
5
1. Стоимость (цена продажи/предложения) 1 м2 общей площади объекта-аналога до корректировки
руб./м2
10 000
12 500
10 833
2. Поправка на дату продажи
---
1,00
1,00
1,00
Скорректированная стоимость объекта-аналога
руб./м2
10 000
12 500
10 833
3. Поправка на местоположение и окружение
---
1,000
0,900
1,154
Скорректированная стоимость объекта-аналога
руб./м2
10 000
11 250
12 500
4. Поправка на цену предложения
---
1,00
1,00
1,00
Скорректированная стоимость объекта-аналога
руб./м2
10 000
11 250
12 500
5. Итого, скорректированная стоимость 1 м2 общей площади объекта-аналога
руб./м2
10 000
11 250
12 500
6. Весовой коэффициент
---
0,50
0,25
0,25
Средневзвешенная скорректированная стоимость права долгосрочной аренды 1 кв.м. площади объектов-аналогов составляет: 10 938 руб.
Рыночная стоимость права долгосрочной аренды оцениваемого земельного участка как незастроенного, полученная методом сравнения продаж, составляет (округленно): 73 292 000 руб.
Расчет поправок на местоположение и окружение |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 8.9. |
|
№ п/п |
Описание объекта недвижимости |
Местоположение |
Продажа / аренда |
Цена продажи/аренды, руб./кв.м. (руб./кв.м./мес.) |
Дата предло-жения |
Источник информации |
Средняя стоимость по группе объектов, руб./кв.м. (руб./кв.м./мес.) |
Поправка на местополо-жение и окружение |
|
1. Расчет поправок на местоположение и окружение для земельных участков, расположенных в районе ул. Рабочая |
|||||||
1 |
Помещение под офис, общая площадь помещений 2 500 кв.м. |
Октябрьской Революции |
аренда |
900 |
15.04.2010 |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru) |
900 |
- |
|
2. Расчет поправок на местоположение и окружение для земельных участков, расположенных в районе ул. Рабочего штаба |
|||||||
2 |
Помещение под магазин. Офис в 2 уровнях. 1 этаж - 52 кв.м, подвал - 41,5 кв.м. Сделан хороший ремонт.; общая площадь помещений 94 кв.м. |
К. Маркса (угол ул. Пролетарской) |
аренда |
900 |
15.04.2010 |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru) |
900 |
1,000 |
|
3. Расчет поправок на местоположение и окружение для земельных участков, расположенных в районе ул. Дек. Событий |
|||||||
3 |
Помещение под магазин, офис; общая площадь 216,5 кв.м. |
бул. Гагарина |
аренда |
1 000 |
15.04.2010 |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru) |
1 000 |
0,900 |
|
4. Расчет поправок на местоположение и окужение для земельных участков, расположенных в районе ул. Свердлова |
|||||||
4 |
Офисные помещения, общая площадь 289,1 кв.м. |
Карла Маркса |
аренда |
780 |
15.04.2010 |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru) |
700 |
1,154 |