8.6. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

8.6.1. Общие положения

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

С = ПВС - И + С_ЗЕМ,

где С - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;

ПВС - полная восстановительная стоимость здания (сооружения);

И - накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);

С_ЗЕМ - стоимость земельного участка как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов.

1.Определение стоимости участка земли как незастроенного.

2.Определение стоимости восстановления существующих улучшений. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

3.Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.

4. Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости по приведенной выше формуле.

8.6.2. Определение стоимости участка земли как незастроенного 8.6.2.1. Общие положения

Для определения стоимости участка земли как незастроенного были проанализированы документы и информация, предоставленные Заказчиком, а так же нормативно-правовые акты, действующие в области землепользования. Анализ предоставленной информации, а так же рынка недвижимости (земли) в районе месторасположения оцениваемого объекта, показал следующее:

а) факты спроса и предложения, а так же продажи либо вторичной (коммерческой) аренды земельных участков или прав пользования ими, позволяющие выявить рыночную стоимость земли непосредственно в рассматриваемом районе, практически отсутствуют; в целом по Кировскому району г. Иркутска имеется достаточно большое количество предложений по продаже пустых земельных участков, предназначенных под нежилую застройку;

б) собственник оцениваемого объекта недвижимости на дату проведения настоящей оценки обладает правом пользования земельного участка;

Таким образом, в настоящей работе производится оценка ПРАВА ПОСТОЯННОГО (бессрочного) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ оцениваемого объекта недвижимости общей площадью 6 701,00 кв.м.