8.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое наиболее вероятное использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, разумно оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который, среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности земельного участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к оценке стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования проводится в два этапа:

1) Для участка, как свободного;

2) Для участка с имеющимися улучшениями.

Рыночная стоимость земельного участка оцениваемого объекта недвижимости определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При определении наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка были приняты во внимание следующие факторы:

• целевое назначение и разрешенное использование оцениваемого участка – под строительство жилого комплекса;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка – жилая, торговая и административно-офисная застройки;

• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок – развитие сектора жилой и коммерческой застройки;

• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости – сокращение количества земельных участков под строительство и, соответственно, рост цен на недвижимое имущество;

• текущее использование земельного участка – здание школы;

• Учитывая то, что снос капитальных строений - мероприятие достаточно дорогостоящее, а местоположение объекта оценки не дает сколько-нибудь значимой коммерческой выгоды при полном перепрофилировании имеющихся улучшений (имеется в виду снос существующего здания и строительство других, более выгодных объектов недвижимости), - оценщик считает, что использование земельного участка как свободного не является разумно оправданным и осуществимым с финансовой точки зрения, не обеспечит получение максимально возможного дохода, и поэтому в дальнейшем анализе данный вариант использования оцениваемого объекта недвижимости не рассматривается.

1. Возможные варианты использования объекта:

• как торговое помещение

• как офисное помещение

Квартал, в котором расположено здание, находится в районе смешанной жилой и административно-офисной застройки.

Архитектурно-планировочные решения объекта оценки, с нашей точки зрения, наилучшим образом ориентированы на его использование в качестве объекта административно-офисного либо торгового назначения. Такой вывод можно сделать, принимая во внимание индивидуально-обособленные архитектурные особенности зданий, наличие большого числа внутренних капитальных стен и перегородок, разделяющих здание на несколько обособленных помещений различной площади.

Близость транспортных узлов; наличие мест для стоянки и разгрузки автотранспорта со стороны дворового фасада.

По оценкам специалистов, из всех видов коммерческой недвижимости иркутские инвесторы отдают предпочтение торговым площадям. Чаще всего деньги вкладываются в строительство больших рынков или торговых центров. При этом строить торговые центры еще и гораздо проще, и доход они приносят при сдаче в аренду больший, чем офисы. При этом, дополнительные затраты, связанные с перепрофилированием нежилых помещений в торговые (в т.ч. приобретение и монтаж специализированного оборудования, перепланировка помещений и т.п.) составляют не более 6  10%, а по данным специалистов рынка недвижимого имущества, могут и вообще отсутствовать.

Таблица 8.6.

Наименование показателей.	Офис	Торговое
Физическая допустимость	+	+
Юридическая допустимость	+	+
Максимальная стоимость
Площадь, м2	2 626,60	2 626,60
Средняя стоимость объекта оценки за 1м2*	64 000	70 000
Предварительная стоимость, руб.	168 000 000	184 000 000
Затраты на перепрофилирование	- 10 000 000	- 5 500 000
Итоговая стоимость, руб.	131 330 000	178 500 000

* по данным рекламно-информационного издания «Вся недвижимость Иркутской области» № 15 2-30 февраля 2010г.

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки является его эксплуатация в качестве объекта торгового назначения.