- •Содержание
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества 265
- •10.7.1. Исходные данные 296
- •10.8.2. Исходные данные 309
- •Введение
- •1. Архитектурно-планировочный раздел
- •1.1.Историческая справка
- •1.2. Инженерно-геологические и гидрологические условия площадки
- •1.2.1. Климатические условия
- •1.2.2. Технические условия
- •1.2.3. Инженерно-геологические условия
- •1.3. Генеральный план
- •1.3.1. Генеральный план и транспорт
- •1.4. Объемно-планировочные решения
- •1.4.1. Объемно-планировочные решения
- •Технико- экономические показатели проекта
- •Потребности
- •1.4.2. Описание существующего архитектурного облика памятника
- •1.5. Конструктивные решения
- •1.5.1. Конструктивная характеристика существующего здания
- •1.5.2. Конструктивные решения по реконструкции здания школы
- •1.6. Инженерное оборудование
- •1.6.1. Электрооборудование, электроосвещение
- •1.6.1.1.Электроосвещение внутреннее
- •1.6.1.2. Электроосвещение наружное
- •1.6.2. Водопровод и канализация
- •1.6.3. Тепловые сети
- •1.6.4. Отопление и вентиляция
- •2. Строительные конструкции Расчет сборного железобетонного лестничного марша
- •2.1. Исходные данные
- •2.2.Сбор нагрузок
- •2.3. Определение нагрузок и усилий
- •2.4. Предварительное назначение размеров сечения марша
- •2.5. Характеристики элементов
- •2.10. Расчет полки плиты
- •2.11. Расчет лобового ребра
- •3. Организация строительного производства
- •3.1. Краткая характеристика условий и объекта строительства
- •3.2. Организационно-технологическая схема строительства и календарный план
- •3.3. Методы производства основных ремонтно-строительных и строительно-монтажных работ
- •3.4. Техника безопасности и пожарная безопасность
- •3.5. Потребность в машинах, механизмах и транспортных средствах
- •3.6. Потребность в кадрах и временных инвентарных зданиях
- •3.7. Потребность в энергоресурсах и воде
- •3.8. Стройгенплан
- •3.9. Охрана окружающей среды
- •3.10. Технико-экономические показатели
- •4. Техническая экспертиза объекта недвижимости
- •4.1. Историческая справка
- •4.2. Архитектурно-конструктивная характеристика здания до реконструкции и реставрации.
- •4.2.1. Описание архитектурного облика памятника.
- •4.2.2. Конструктивные решения.
- •Анализ соответствия требованиям сНиП II-7-81* “Строительство в сейсмических районах”
- •4.3. Проектные решения по реконструкции и реставрации объекта.
- •4.4. Особенности условий эксплуатации
- •4.4.1. Климатические условия
- •4.4.2. Тектонические условия
- •4.4.3. Техногенные факторы
- •4.4.4. Инженерно-геологические условия
- •4.5. Вывод
- •5. Правовая экспертиза
- •5.1. Объект права
- •5.2. Субъект права
- •5.3. Анализ правоустанавливающих документов
- •5.4. Вывод
- •6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости
- •6.1.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза
- •6.1.2. Индексы качества природно-антропогенной среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости
- •Значение пдк (мкг/м ) при длительном и кратковременном воздействии
- •6.2. Экономический ущерб от загрязнения как элемент стоимости объекта недвижимости
- •6.2.1. Принципиальная схема определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.2.2. Методика "валовых выбросов" для определения экономического ущерба загрязнения
- •6.2.3. Методика "концентраций" для определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.3. Экологическая экспертиза проекта «Реконструкция и реставрация школы № 72 с пристроем по ул. Рабочая»
- •6.3.1. Общие положения
- •6.3.2. Характеристика территории и природно-климатических условий
- •6.3.3. Охрана земельных ресурсов
- •6.3.4. Охрана атмосферного воздуха
- •6.3.5.Охрана поверхностных и подземных вод
- •6.3.6. Прогноз изменения состояния окружающей среды под воздействием проектируемого объекта
- •6.3.7. Эколого-экономическая эффективность природоохранных мероприятий
- •6.3.8. Вывод
- •7. Экономика недвижимости
- •7.1.Анализ уровня потребительских свойств объекта недвижимости
- •7.1.1. Потребительские свойства объекта недвижимости
- •7.1.2. Анализ потребительских свойств объекта недвижимости
- •24 Класса
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •7.2. Анализ местоположения.
- •7.2.1. Описание объекта недвижимости
- •7.2.2. Характеристика объекта недвижимости
- •7.2.3. Характеристика окружающего типа землепользования
- •7.2.4.Социальная инфраструктура кадастрового квартала
- •Экспликация объектов в кадастровом квартале
- •7.2.5. Транспортная доступность кадастрового квартала
- •7.2.6. Инженерные сети и коммунальное обслуживание объекта оценки
- •7.2.7.Экологическое состояние района
- •7.2.8. Криминогенная обстановка
- •7.2.9. Матричная оценка качества окружающей среды
- •Критерии оценки местоположения объекта недвижимости:
- •Оценка местоположения объекта
- •Итоговая таблица оценки местоположения объекта
- •7.2.10. Анализ результатов оценки
- •7.3. Сметная документация на объект оценки недвижимости
- •7.3.1. Пояснительная записка
- •8. Оценка объекта недвижимости
- •8.1. Определение задания на оценку
- •8.1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •8.1.2. Определение задания на оценку
- •8.1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
- •8.2. Общая часть
- •8.2.1.Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •8.2.2.Вид определяемой стоимости объекта оценки и дата оценки
- •8.2.3. Принципиальные подходы, используемые при оценке имущества Обоснование применяемых подходов и методов оценки
- •8.2.4.Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •8.2.5.Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •8.2.6. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •8.3.Описание объекта оценки
- •8.3.1. Общие сведения
- •8.3.2. Описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости
- •8.3.3. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •8.4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки
- •8.4.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •Средняя стоимость жилья в Иркутске (тыс.Руб./кв.М) на 15.03.2010
- •Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Иркутске на 15.03.2010г. (тыс. Руб./кв. М)
- •8.4.2. Анализ рынка земельных участков
- •8.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •8.6. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
- •8.6.1. Общие положения
- •8.6.2. Определение стоимости участка земли как незастроенного 8.6.2.1. Общие положения
- •8.6.2.2. Оценка стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж
- •8.6.3. Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта
- •8.6.4. Оценка накопленного износа имеющихся улучшений
- •8.6.5. Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа в настоящей оценке определяется по формуле:
- •8.6.6. Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка представлен ниже в Таблице 8.12.
- •(Сто семнадцать миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей
- •8.7. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом
- •8.7.1. Общие положения
- •8.7.2. Расчет дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.7.2.1. Расчет потенциального валового дохода
- •8.7.2.2. Расчет действительного валового дохода
- •Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода
- •Расчет коэффициента капитализации
- •(Сто восемнадцать миллионов шестьсот тридцать две тысячи) рублей
- •8.8. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)
- •1). Поправка на дату продажи.
- •2). Поправка на местоположение.
- •3). Поправка на износ.
- •4). Поправка на цену предложения.
- •5). Поправка на масштаб.
- •(Сто тридцать два миллиона семьсот двадцать две тысячи) рублей
- •8.9. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •(Сто двадцать пять миллионов четыреста две тысячи) рублей
- •9. Управление недвижимостью
- •9.1.Управление муниципальной собственностью
- •9.1.1. Формирование муниципальной собственности в рф
- •9.1.2.Управление и распоряжение муниципальным имуществом
- •9.1.3.Приватизация муниципального имущества
- •9.1.4. Границы муниципальной экономической деятельности
- •9.1.5.Инвентаризация и регистрация муниципальной собственности
- •9.1.6. Аренда муниципальной собственности
- •9.1.7. Роль комитетов по управлению имуществом
- •9.2. Управление муниципальной собственностью в г. Иркутске
- •9.2.1. Администрация города Иркутска
- •Структура администрации
- •9.2.3. Аппарат мэра г. Иркутска
- •9.2.4. Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству
- •9.2.5. Комитет по градостроительной политике
- •9.2.6. Комитет по социальной политике и культуре
- •9.2.7. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска
- •9.2.8. Комитет по потребительскому рынку
- •9.2.9. Комитеты по управлению округом администрации г. Иркутска
- •9.3.Муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 72 г. Иркутска
- •9Повышение Качества Школьного Образования .3.3.Ожидаемые результаты деятельности органов государственно-общественного управления школой:
- •9.3.4. Дерево целей моу сош № 72
- •9.3.5. Тип организационной структуры управления моу сош № 72
- •Линейно-штабная структура
- •9.3.6.Организационная структура управления моу сош № 72 г. Иркутска
- •Педагог в системе самоуправления
- •Совет учреждения (из Устава моу сош №72 г.Иркутска)
- •9.3.7. Штатное расписание моу сош № 72 г. Иркутска
- •9.3.8. Муниципальный контракт № 25 на предоставление услуг на вывоз твердых бытовых отходов
- •1. Предмет контракта
- •2.Цена контракта и порядок расчетов
- •3.Обязанности сторон
- •3.1. Заказчик обязуется:
- •3.2. Исполнитель обязуется:
- •3.3. Получатель обязуется:
- •4. Порядок приемки и сдачи услуг
- •5.Ответственность сторон за нарушение обязательств
- •6 . Действие непреодолимой силы
- •7. Рассмотрение споров
- •8. Срок действия контракта
- •9. Прочие условия
- •10. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
- •9.3.9. Бюджет по моу сош № 72 на 2010 год
- •9.3.10. Swot- анализ моу сош № 72
- •9.4.Анализ зарубежных систем самоуправления
- •Местное самоуправление в Великобритании.
- •Местное управление во Франции.
- •9.4.3. Смешанная муниципальная модель
- •Местное самоуправление в Германии.
- •9.4.4. Местное самоуправление в советский период
- •9.5. Федеративное устройство Российской Федерации
- •Особенности конституционно-правового статуса субъектов Российской Федерации.
- •9.6. Основные виды имущественно-земельной политики, проводимой в крупных городах различных стран мира
- •Средняя стоимость квартир и вилл в западных странах, млн. Долл.
- •Средняя стоимость городской земли сопоставимого качества, млн. Долл./га
- •Доля местных налогов в доходах местных бюджетов, %
- •10. Оценка бизнеса
- •10.1. Общие положения об оценке
- •10.1.1. Основание для осуществления оценочной деятельности в рф
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •10.1.3. Подходы и методы, используемые в оценке
- •10.2. Задание на оценку
- •10.3. Макроэкономическое окружение
- •Сценарий развития российского фондового рынка в 2009-2010 годы
- •Внешний долг России
- •10.4. Описание оцениваемой Компании
- •10.4.1. Организационно-правовая форма, история компании
- •10.4.7. Основные фонды компании
- •10.4.8. Нематериальные активы компании
- •10.5. Анализ финансового состояния оцениваемой компании
- •10.5.1. Анализ структуры баланса и ее динамики
- •10.5.2. Анализ ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости
- •10.5.3. Анализ эффективности хозяйственной деятельности
- •10.5.4. Выводы по финансовому состоянию оцениваемой компании
- •10.6. Оценка стоимости компании с использованием доходного подхода
- •10.6.1. Выбор модели денежного потока
- •10.6.2. Определение длительности прогнозного периода
- •10.6.3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
- •10.6.4. Анализ и прогноз расходов
- •10.6.5. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода
- •10.6.6. Определение ставки дисконта
- •10.6.7. Прогноз амортизационных отчислений
- •10.6.8. Расчет текущих стоимостей будущего денежного потока и стоимости в постпрогнозный период
- •10.6.9. Внесение итоговых поправок
- •10.7. Оценка стоимости компании с использованием затратного (имущественного) подхода
- •10.7.1. Исходные данные
- •10.7.2. Корректировка стоимости основных средств
- •10.7.3. Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании
- •10.8. Оценка стоимости компании с использованием сравнительного подхода
- •10.8.2. Исходные данные
- •10.9. Согласование результатов
- •(Пятьсот четырнадцать миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей
- •11. Безопасность жизнедеятельности
- •11.1. Мероприятия по обеспечению безопасности труда
- •11.2. Общая характеристика опасных и вредных производственных факторов
- •11.3. Освещение строительной площадки
- •11.4. Вентиляция и отопление производственных помещений
- •11.5. Защита от шума и вибрации
- •Вибрации и их влияние на организм человека.
- •Классификация условий труда по показателям вибрации.
- •11.6. Электробезопасность
- •11.7. Пожарная безопасность
- •Соблюдение требований пожарной безопасности при разработке генерального плана предприятия
- •Наружное противопожарное водоснабжение
- •Обоснование принятых конструктивных и объемно-планировочных решений зданий и сооружений
- •Обеспечение быстрой и безопасной эвакуации людей на случай возникновения пожара
- •Устройство внутреннего противопожарного водопровода
- •Противопожарные мероприятия при устройстве систем вентиляции
- •Перечень мероприятий по обеспечению безопасности подразделений пожарной охраны при ликвидации пожара
- •Необходимость оборудования здания системами противопожарной автоматики
- •План пожарной эвакуации с 1 этажа
- •11.8. Влияние микроклимата
- •11.9. Обеспечение безопасности при эксплуатации производственного оборудования
- •11.9.1. Организация строительной площадки
- •11.9.2. Бетонные и железобетонные работы
- •11.9.3. Работа крана
- •11.9.4. Средства коллективной защиты от падения с высоты
- •11.10. Инструкция по охране труда
- •11.11. Основные направления по обеспечению безопасности в условиях чс
- •Заключение
- •Список использованной литературы
8.3.Описание объекта оценки
8.3.1. Общие сведения
Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости: Школа – нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:795/А; общая площадь помещений – 2 626,60 кв.м.), расположенное на земельном участке общей площадью 6701,00 кв.м. по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, уч. № 21, принадлежащего МОУ СРЕДНЯЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ШКОЛА № 72 (ИНН 38080XXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, д. 21) на праве собственности.
Характер использования оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки: общеобразовательное учреждение.
Данные о балансовой стоимости заказчиком не предоставлены.
Основные технико-экономические характеристики оцениваемого объекта недвижимости приведены в Таблице № 8.1.
Таблица 8.1.
№ п/п |
Показатель |
Ед. изм. |
Значение1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Площадь по наружному обмеру (площадь застройки) |
м2 |
1 645,8 |
2 |
Высота 1-го этажа здания / Внутренняя высота помещений |
м |
3,3 ÷ 4, 2 |
3 |
Строительный объем |
м3 |
16 018 |
4 |
Общая площадь здания |
м2 |
2 626,6 |
5 |
Количество этажей в здании (всего) |
--- |
2 |
7 |
Класс ответственности |
--- |
II |
8 |
Год постройки |
--- |
1888-1896 |
Примечание.
1. По данным государственной экспертизы № XX-XX-XX/X по проектной документации, выполненной агентством государственной экспертизы в строительстве Иркутской области, дата выполнения 31 марта 2009г.;
Ниже, в Таблице 8.2., приведено описание основных конструктивных элементов оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 8.2.
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов |
Техническое состояние |
1 |
2 |
3 |
Фундамент |
бутовый ленточный на известково-песчаном растворе |
По материалам обследований и изысканий существующая бутовая кладка фундаментов достаточно прочная; проектом предусматривается омоноличивание ленточных фундаментов. |
Стены |
Кирпичные с монолитными ж/б включениями |
Устройство ж/б обойм |
Перегородки |
Деревянные в металлическом каркасе со слоем звукоизоляционного материала и обшивкой ГВЛ |
исправное |
Перекрытия |
Монолитные ж/б, ребристые |
исправное |
Кровля |
Оцинкованная стальная |
исправное |
Полы |
дощатые, плитка, линолеум, паркет |
исправное |
Оконные и дверные блоки |
По ГОСТ 23166-99, ГОСТ 24700-99 с двухкамерным стеклопакетом с теплоотражающим покрытием |
исправное |
Внутренняя отделка |
штукатурка, побелка, окраска, обои, подвесные потолки, элементы лепного декора |
исправное |
Внутренние сантехнические и электротехнические работы; инженерные сети |
центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение, радио, телефон |
исправное |
Объект оценки централизовано обеспечен сетями центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроосвещения, радио, телефонизации.
Электрооборудование, электроосвещение.
Проект на внутреннее электроснабжение школы разработан для сети 380/22 В с глухо заземленной нейтралью.
По надежности обеспечения электроэнергией школа относится к потребителям 2-ой категории.
Расчетная нагрузка потребителей составляет 150 кВт.
Питание нагрузок здания школы предусматривается через вводно- распределительное устройство, установленное в помещении электрощитовой подвале здания.
Для распределения электроэнергии установлены распределительные щиты ЩРО, ЩС, ЩК, ШУО и ЩВ (типа ЩРН, ПР8503, ОЩВ).
В качестве пусковой аппаратуры для приточных вентсистем предусмотрены ящики управления типа Я5100, для вытяжной вентиляции предусмотрены магнитные пускатели типа ПМЛ.
Водопровод и канализация.
Источником хоз-питьевого водоснабжения согласно ТУ №106, является строящийся водопровод d=200 мм, проходящий по ул. Рабочая. Трубы к полиэтилена марки не ниже ПЭ 100, Ру=10 кг/см .
Общий расход холодной воды составит 6,92 м3/сут.
Тепловые сети.
Подраздел выполнен в соответствии с ТУ, выданными Ново-Иркутской ТЭЦ 03.2007г. № 34.
Точка подключения - неподвижная опора тепловой сети 6-го коллектора. Расчетный график проектирования - 150-45°С.
Отопление и вентиляция.
Отопление школы – центральное водяное, вентиляция школы – приточно-вытяжная.
В целом, по результатам анализа технического состояния оцениваемого объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что он может эксплуатироваться по назначению без каких-либо существенных ограничений. Техническое состояние объекта в целом оценивается как исправное, поскольку в прошлом году была произведена реконструкция и реставрация.