8.2.4.Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

В настоящей работе, учитывая характер оцениваемого объекта недвижимости, качество и полноту имеющейся информации, определение наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки производится всеми тремя вышеназванными подходами к оценке: сравнительным, затратным и доходным.

В результате анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения объектов недвижимости, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска, аналогичных оцениваемым, что позволяет произвести оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж.

Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемого объекта, для расчета рыночной стоимости нежилых помещений доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации; стоимость жилых помещений – из сравнительного подхода.

8.2.5.Последовательность определения стоимости объекта оценки

Проведение настоящей оценки включало в себя следующие этапы:

• заключение с ЗАКАЗЧИКОМ договора об оценке;

• осмотр оцениваемого имущества;

• сбор и обработка документов и информации, связанных с объектом оценки (правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; иной необходимой информации);

• сбор и обработка документов и информации, необходимых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества;

• анализ рынка, к которому относится оцениваемое имущество;

• выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;

• определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом;

• определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом;

• определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом;

• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из используемых подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (согласование результатов оценки);

• составление и передача ЗАКАЗЧИКУ развернутого письменного Отчета об оценке.

8.2.6. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничения и пределы применения полученного результата:

1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту - Отчет) рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.

2. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемых прав собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы. чертежи и т.п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.

7. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку.

9. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

10. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

12. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

13. Обязательства по сохранению объекта культурного наследия объекта оценки не несут за собой каких-либо существенных затрат, отличных от типичных на рынке.

По тексту настоящего Отчета могут быть сделаны иные допущения, ограничения и пределы применения полученного результата.