Итоговая таблица оценки местоположения объекта
Таблица 7.4.
№ п/п |
Наименование критерия |
Удельный вес критерия в общей сумме критериев |
Значимость критерия от 1 до 10 баллов |
Оценка по каждому критерию |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1 |
Социальный критерий |
0,19 |
8 |
0,19*8=1,52 |
2 |
Экономический критерий |
0,22 |
9 |
0,22*9=1,98 |
3 |
Ландшафтно-композиционный |
0,26 |
10 |
0,26*10=2,6 |
4 |
Престижность места |
0,22 |
9 |
0,22*9=1,98 |
5 |
Экологический критерий |
0,1 |
7 |
0,1*7=0,7 |
|
Итого: |
|
|
8,78 |
Примечания к таблице 7.4:
Итог интегральной оценки местоположения объекта недвижимости определяется путем умножения удельного веса каждого критерия на соответствующую ему значимость.
Итоговый результат получили путем суммирования всех критериев по графе 5 .
Рис. 7.9. Итоговая оценка местоположения объекта недвижимости
7.2.10. Анализ результатов оценки
Применяя экспертный метод по 10 бальной шкале для оценки местоположения объекта недвижимости, получили итоговый результат равный 8,78 баллов. Высокое значение полученного результата обусловлено ландшафтно-композиционным критерием – 2,6 балла, а так же экономическим положением и престижностью места – 1,98 баллов, что является главным фактором при определении стоимости объекта и аренды актового и спортивного зала. Экономические характеристики сильно влияют на стоимостный эквивалент, так как отражают существенные условия и потребительскую стоимость объекта недвижимости.
Следующим при оценке местоположения объекта недвижимости является социальный критерий – 1,52 балла.
Самое низкое значение экологического критерия – 0,7, это объясняется запыленностью, загазованностью рассматриваемого кадастрового квартала.
7.3. Сметная документация на объект оценки недвижимости
7.3.1. Пояснительная записка
Сметная документация на реконструкцию и реставрацию школы № 72 с пристроем спортивного зала в тыс. руб.
Составлена по рабочим чертежам в составе проекта в соответствии с МДС-81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на основании ведомости объемов работ» в соответствии с ГЭСН-2001 и проектом организации строительства. Сметная стоимость работ и затрат определена ресурсным методом в нормах, введенных с 1 января 2001г. Для расчета ресурсной сметы использовались цены на III квартал 2008г. с пересчетом на IV квартал 2009г. на трудовые, технические и материальные ресурсы.
Сметная стоимость строительных работ для данной стройки учитывает особенности ее определения в соответствии с проектом. В сводном сметном расчете средства по главам 8-12 приняты с рекомендуемым перечнем прочих работ и затрат (МДС 81-35.2004 приложение 8).
Накладные расходы приняты в размерах от заработной платы рабочих строителей и машинистов на основании МДС 81-33.2004 (для южных районов Иркутской области) или МДС 81-34.2004 (для северных районов Иркутской области);
Сметная прибыль определена аналогично в установленном размере в соответствии с МДС-25-2001 с дополнениями и изменениями;
Заготовительно-складские расходы приняты в размере 2%;
Временные здания и сооружения для титульных зданий приняты 1,44 по нормам ГСН-81-05-01.2001;
Зимнее удорожание определено 3 согласно сметному расчету по ГСН-81-05-02-2001;
Непредвиденные расходы приняты в размере 2 ;
Остальные расчеты определены в соответствии с действующими нормативными документами.
Сметная стоимость строительства определена сводным сметным расчетом в сумме 326224,92 тыс.руб.
Средства на оплату труда рабочих строителей и машинистов по объектной смете составили 21930,15тыс. руб.
Расчетный
измеритель единичной стоимости работ
по реконструкции и реставрации школы
в размере 9419,57 руб/ м
,
для работ по возведению пристроя -
2325,90 руб./ м
.
7.3.2. ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА № 1 Существующее здание школы № 72 в г. Иркутске Сметная стоимость 188919,23 тыс.руб. Средства на оплату труда 17540,35 тыс. руб. Расчетный измеритель единичной стоимости 9419,57 руб./м3 Составлена в ценах 4 квартала 2009г. Vзд=16018м³
|
|||||||||
№ пп |
Номера сметных расчетов и смет |
Наименование глав, объектов, работ и затрат |
Сметная стоимость, тыс. руб. |
Общая сметная стоимость, тыс. руб. |
Средства на оплату труда, тыс.руб. |
Показатель единичной стоимости, руб/м3 |
|||
строительных работ |
монтажных работ |
оборудования, мебели, инвентаря |
прочих |
||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
2-1-1 |
Демонтажные и подготовительные работы |
7611,04 |
|
|
|
7611,04 |
814,38 |
475,16 |
2 |
2-1-2 |
Общестроительные работы, КЖ |
57095,71 |
|
|
|
57095,71 |
6109,24 |
3564,47 |
3 |
2-1-2 |
Общестроительные работы, АР |
22957,66 |
|
|
|
22957,66 |
2456,47 |
1433,24 |
4 |
2-1-4 |
Реставрационно-восстановительные работы по фасадам (с изменениями) |
14032,76 |
|
|
|
14032,76 |
1501,51 |
876,06 |
5 |
2-1-5 |
Наружные двери |
700,93 |
|
|
|
700,93 |
75,00 |
43,76 |
6 |
2-1-6 |
Реставрационно-восстановительные работы по потолкам и стенам актового зала школы (лепной декор ) |
7225,75 |
|
|
|
7225,75 |
773,16 |
451,10 |
7 |
2-1-7 |
Реставрационно-восстановительные работы по козырькам над входами в здание школы |
2664,31 |
|
|
|
2664,31 |
285,08 |
166,33 |
8 |
2-1-8 |
Интерьеры |
11636,59 |
|
|
|
11636,59 |
1245,12 |
726,47 |
9 |
2-1-9 |
Водопровод и канализация |
971,23 |
|
|
|
971,23 |
103,92 |
60,63 |
10 |
2-1-10 |
Отопление |
1384,84 |
|
|
|
1384,84 |
148,18 |
86,46 |
11 |
2-1-11 |
Электроосвещение |
461,04 |
3051,60 |
|
|
3512,64 |
375,85 |
219,29 |
12 |
2-1-12 |
Силовое электрооборудование |
203,19 |
2324,84 |
|
|
2528,03 |
270,50 |
157,82 |
13 |
2-1-13 |
Вентиляция |
2598,81 |
149,42 |
|
|
2748,23 |
294,06 |
171,57 |
14 |
2-1-14 |
Автоматизация систем вентиляции |
|
165,59 |
117,36 |
|
282,95 |
30,28 |
17,66 |
15 |
2-1-15 |
Теплоснабжение калориферов |
53,55 |
93,19 |
26,04 |
|
172,78 |
18,49 |
10,79 |
16 |
2-1-16 |
Технологическое оборудование |
|
1033,92 |
13671,14 |
|
14705,06 |
1573,44 |
918,03 |
17 |
2-1-17 |
Видеонаблюдение |
|
507,63 |
|
|
507,63 |
54,32 |
31,69 |
18 |
2-1-18 |
Структурированая кабельная система и телефонная связь |
|
1492,66 |
|
|
1492,66 |
159,71 |
93,19 |
19 |
2-1-19 |
Охранная сигнализация и система контроля доступа |
|
413,88 |
|
|
413,88 |
44,29 |
25,84 |
20 |
2-1-20 |
Система трансляции, информационная строка |
|
466,16 |
|
|
466,16 |
49,88 |
29,10 |
21 |
2-1-21 |
Пожарная сигнализация |
|
297,00 |
|
|
297,00 |
31,78 |
18,54 |
22 |
2-1-22 |
Архитектурная подсветка |
|
1599,38 |
|
|
1599,38 |
171,13 |
99,85 |
23 |
|
Итого (3 квартал 2008г.) |
129597,41 |
11595,27 |
13814,54 |
|
155007,22 |
16585,77 |
9677,06 |
24 |
|
Коэффициент перехода |
0,96 |
0,96 |
1,11 |
|
|
1,06 |
|
25 |
|
Итого (4 квартал 2009г.) |
124462,42 |
11135,83 |
15284,41 |
|
150882,66 |
17540,35 |
9419,57 |
26 |
ГСН 81-05-01-2001 |
ВЗиС 1,8*0,8=1,44% |
1792,26 |
160,36 |
|
|
1952,61 |
|
|
27 |
|
Итого с ВЗиС |
126254,68 |
11296,19 |
15284,41 |
|
152835,28 |
|
|
28 |
ГСН 81-05-02-2001 |
Зимнее удорожание 3% |
3787,64 |
338,89 |
|
|
4126,53 |
|
|
29 |
|
Итого с зимним удорожанием |
130042,32 |
11635,08 |
15284,41 |
|
156961,80 |
|
|
30 |
МДС 81-35-2004 |
Непредвиденные затраты 2% |
2600,85 |
232,70 |
305,69 |
|
3139,24 |
|
|
31 |
|
Итого с непредвиденными затратами |
132643,16 |
11867,78 |
15590,10 |
|
160101,04 |
|
|
32 |
|
НДС 18% |
23875,77 |
2136,20 |
2806,22 |
|
28818,19 |
|
|
33 |
|
Итого с НДС |
156518,93 |
14003,98 |
18396,31 |
|
188919,23 |
17540,35 |
9419,57 |
34 |
|
Возвратные суммы (15% от ВЗиС) |
|
|
|
|
292,89 |
|
|
7.3.3. ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА № 2 Пристрой со спортзалом по ул. Рабочая в г. Иркутске Сметная стоимость 46852,06 тыс.руб. Средства на оплату труда 4389,80 тыс. руб. Расчетный измеритель единичной стоимости 2325,90руб./м³ Составлена в ценах 4 квартала 2009г. Vзд=8627м³ |
|||||||||
№ пп |
Номера сметных расчетов и смет |
Наименование глав, объектов, работ и затрат |
Сметная стоимость, тыс. руб. |
Общая сметная стоимость, тыс. руб. |
Средства на оплату труда, тыс.руб. |
Показатель единичной стоимости, руб./м3 |
|||
строительных работ |
монтажных работ |
оборудования, мебели, инвентаря |
прочих |
||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
ЛС 1-33-2-1изм |
Пристрой спортзала, КЖ |
18669,77 |
|
|
|
18669,77 |
1997,67 |
2164,11 |
2 |
ЛС 1-33-2-2 |
Пристрой спортзала, КМ |
1893,38 |
|
|
|
1893,38 |
202,59 |
219,47 |
3 |
ЛС 1-33-2-3 изм |
Пристрой спортзала, АР |
15702,16 |
|
|
|
15702,16 |
1680,13 |
1820,12 |
4 |
|
Доп. №3 к см1-33-2-3. Устр. защитной сетки |
68,37 |
|
|
|
68,37 |
7,32 |
7,93 |
5 |
А1-35-23 |
Доп.смета к витражам |
1171,21 |
|
|
|
1171,21 |
125,32 |
135,76 |
6 |
ЛС 1-33-2-3д изм |
Пристрой спортзала, АР, дополнение |
200,96 |
|
|
|
200,96 |
21,50 |
23,29 |
7 |
1-33-2-4 |
Дополнительные работы, пристрой |
927,01 |
|
|
|
927,01 |
99,19 |
107,45 |
8 |
А1-35-31 |
Устройство теплового пункта, дополнение к смете 1-3-2-3 |
160,57 |
|
|
|
160,57 |
17,18 |
18,61 |
9 |
|
Итого (3 квартал 2008г.) |
38793,43 |
0,00 |
0,00 |
|
38793,43 |
4150,90 |
4496,75 |
10 |
|
Коэффициент перехода |
0,96 |
|
|
|
|
1,06 |
|
11 |
|
Итого (4 квартал 2009г.) |
37256,33 |
|
|
|
37256,33 |
4389,80 |
2325,90 |
12 |
ГСН 81-05-01-2001 |
ВЗиС 1,8*0,8=1,44% |
536,49 |
|
|
|
536,49 |
|
|
13 |
|
Итого с ВЗиС |
37792,82 |
|
|
|
37792,82 |
|
|
14 |
ГСН 81-05-02-2001 |
Зимнее удорожание 3% |
1133,78 |
|
|
|
1133,78 |
|
|
15 |
|
Итого с зимним удорожанием |
38926,61 |
|
|
|
38926,61 |
|
|
16 |
МДС 81-35-2004 |
Непредвиденные затраты 2% |
778,53 |
|
|
|
778,53 |
|
|
17 |
|
Итого с непредвиденными затратами |
39705,14 |
|
|
|
39705,14 |
|
|
18 |
|
НДС 18% |
7146,92 |
|
|
|
7146,92 |
|
|
19 |
|
Итого с НДС |
46852,06 |
|
|
|
46852,06 |
4389,80 |
2325,90 |
20 |
|
Возвратные суммы (15% от ВЗиС) |
|
|
|
|
80,47 |
|
|
7.3.4. СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА Реконструкция и реставрация школы № 72 с пристроем спортивного зала по ул. Рабочая Сметная стоимость 274848,24 тыс.руб. в т.ч. возвратные суммы 422,05 тыс.руб. Составлена в ценах 4 квартала 2009г. |
|||||||
№ пп |
Номера сметных расчетов и смет |
Наименование глав, объектов, работ и затрат |
Сметная стоимость, тыс. руб. |
Общая сметная стоимость, тыс. руб. |
|||
строительных работ |
монтажных работ |
оборудования, мебели, инвентаря |
прочих |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
Глава 1. Подготовка территории строительства |
|||||||
1 |
ЛС 1-7-5 |
Снос строений, демонтаж ограждения, вырубка деревьев, разборка покрытий |
1271,70 |
|
|
|
1271,70 |
2 |
|
Итого по Главе 1 |
1271,70 |
|
|
|
1271,70 |
Глава 2. Основные объекты |
|||||||
3 |
ОС №1 |
Существующее здание школы |
129597,41 |
11595,27 |
13814,54 |
|
155007,22 |
4 |
ОС №2 (проект ) |
Пристрой со спортзалом |
38793,43 |
0,00 |
0,00 |
|
38793,43 |
5 |
|
Итого по Главе 2 |
168390,84 |
11595,27 |
13814,54 |
|
193800,65 |
Глава 4. Объекты энергетического хозяйства |
|||||||
6 |
ЛС 1-4-1 |
Сети электроснабжения 0,4 кв |
82,36 |
583,68 |
|
|
666,04 |
7 |
ЛС 1-4-2 |
Наружное освещение |
50,10 |
411,34 |
|
|
461,44 |
8 |
|
Итого по Главе 4 |
132,46 |
995,02 |
|
|
1127,48 |
Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения |
|||||||
9 |
ЛС 1-6-1 |
Внутриплощадочные сети канализации |
852,28 |
|
|
|
852,28 |
10 |
ЛС 1-6-2 |
Внутриплощадочное теплоснабжение |
850,82 |
|
|
|
850,82 |
11 |
ЛС 1-6-3 |
Внутриплощадочный водопровод |
75,38 |
|
|
|
75,38 |
12 |
ЛС 1-6-4 |
Перекладка водопровода по ул. Рабочая |
10018,29 |
|
|
|
10018,29 |
13 |
ЛС 1-6-5 |
Узел учета тепловой энергии |
15,65 |
68,07 |
|
|
83,72 |
14 |
ЛС 1-6-6 |
Тепловой пункт |
778,14 |
328,38 |
|
|
1106,52 |
15 |
ЛС 1-6-7 |
Автоматика теплового пункта |
|
137,29 |
|
|
137,29 |
16 |
|
Итого по Главе 6 |
12590,56 |
533,74 |
|
|
13124,30 |
Глава 7. Благоустройство и озеленение территории |
|||||||
17 |
ЛС 1-7-1 |
Вертикальная планировка |
168,17 |
|
|
|
168,17 |
18 |
ЛС 1-7-2 |
Покрытия |
3870,50 |
|
|
|
3870,50 |
19 |
ЛС 1-7-3 |
Озеленение |
909,27 |
|
|
|
909,27 |
20 |
ЛС 1-7-4 |
Малые формы |
436,26 |
|
|
|
436,26 |
21 |
ЛС 1-7-6 |
Ограждение территории |
2064,74 |
|
|
|
2064,74 |
22 |
ЛС 1-7-7 |
Валка деревьев |
26,77 |
|
|
|
26,77 |
23 |
ЛС 1-7-8 |
Тротуары по ул. Декабрьских событий |
1666,31 |
|
|
|
1666,31 |
24 |
|
Итого по Главе 7 |
9142,02 |
|
|
|
9142,02 |
25 |
|
Итого по Главам 1-7 |
191527,58 |
13124,03 |
13814,54 |
|
218466,15 |
Глава 8. Временные здания и сооружения |
|||||||
26 |
ГСНр-81- 05-01-2001 |
Временные здания и сооружения 1,8*0,8=1,44% |
2758,00 |
188,99 |
|
|
2946,98 |
27 |
|
Итого по Главе 8 |
2758,00 |
188,99 |
|
|
2946,98 |
28 |
|
Итого по Главам 1-8 |
194285,58 |
13313,02 |
13814,54 |
|
221413,13 |
Глава 9. Прочие работы и затраты |
|||||||
29 |
ГСНр-81-05-02-2001 |
Производство работ в зимнее время 3% |
5828,57 |
399,39 |
|
|
6227,96 |
30 |
АТС-Сервис №1 |
ПНР, Видеонаблюдение |
|
|
|
91,06 |
91,06 |
31 |
АТС-Сервис №3 |
ПНР, Охранная сигнализация и система контроля доступа |
|
|
|
245,25 |
245,25 |
32 |
1-1пнр Успех-Вент |
ПНР вентиляции |
|
|
|
240,91 |
240,91 |
33 |
1-2пнр Успех-Вент |
ПНР автоматики |
|
|
|
140,89 |
140,89 |
34 |
1-3пнр Успех-Вент |
ПНР теплоснабжения калориферов |
|
|
|
48,76 |
48,76 |
35 |
1-4пнр Успех-Вент |
ПНР электротехнических устройств |
|
|
|
120,58 |
120,58 |
36 |
1-6-5 раздел 4 |
ПНР узла учета тепловой энергии |
|
|
|
22,30 |
22,30 |
37 |
|
Итого по Главе 9 |
5828,57 |
399,39 |
|
909,75 |
7137,71 |
38 |
|
Итого по Главам 1-9 |
200114,15 |
13712,41 |
13814,54 |
909,75 |
228550,84 |
Глава 12. Проектные и изыскательские работы |
|||||||
39 |
Контракт |
Проектно-изыскательские работы |
|
|
|
5355,93 |
5355,93 |
40 |
Договор |
Экспертиза проекта |
|
|
|
839,60 |
839,60 |
41 |
Договор |
Экспертиза рабочего проекта |
|
|
|
600,00 |
600,00 |
42 |
ГР N 23-349 от 29.12.93 |
Авторский надзор 0,2% |
|
|
|
457,10 |
457,10 |
43 |
|
Итого по Главе 12 |
|
|
|
7252,63 |
7252,63 |
44 |
|
Итого по Главам 1-12 |
200114,15 |
13712,41 |
13814,54 |
8162,38 |
235803,47 |
Непредвиденные затраты |
|||||||
45 |
МДС81-35.2004 |
Непредвиденные затраты 2% |
4002,28 |
274,25 |
276,29 |
163,25 |
4716,07 |
46 |
|
Итого Непредвиденные затраты |
4002,28 |
274,25 |
276,29 |
163,25 |
4716,07 |
47 |
|
Итого с непредвиденными затратами |
204116,43 |
13986,65 |
14090,83 |
8325,63 |
240519,54 |
Налоги и обязательные платежи |
|||||||
48 |
|
НДС 18% |
36744,70 |
2517,60 |
2536,35 |
1239,49 |
43038,13 |
49 |
|
НДС 18% по сметам НПРМ Традиция |
49,88 |
|
|
|
49,88 |
50 |
|
Итого НДС |
36794,58 |
2517,60 |
2536,35 |
1239,49 |
43088,01 |
51 |
|
Итого (3 квартал 2008г.) |
240911,00 |
16504,25 |
16627,18 |
9565,11 |
283607,55 |
52 |
|
Коэффициент перехода |
0,96 |
0,96 |
1,11 |
0,96 |
|
53 |
|
Итого (4 квартал 2009г.) |
231365,47 |
15844,08 |
18456,17 |
9182,51 |
274848,24 |
54 |
|
Возвратные суммы (15 от ВЗиС) |
|
|
|
|
442,05 |
Для определение наиболее вероятной цены, по которой нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином (школа) может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, необходимо произвести его оценку.