6.3.7. Эколого-экономическая эффективность природоохранных мероприятий
Мероприятия по охране окружающей среды, предусмотренные, проектом обеспечивают требования санитарно-гигиенических норм воздействия на природные ресурсы в районе строительства объекта. Проектом предусмотрены мероприятия по утилизации производственных и твердых бытовых отходов. Реконструкция школы не изменяет характер землепользования в Кировском административном округе.
6.3.8. Вывод
По результатам проведенной экологической экспертизы проектной документации на «Реконструкцию и реставрацию школы № 72 с пристроем по ул. Рабочая» можно сделать вывод:
Представленные проектные материалы по объему и содержанию в основном соответствуют требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов.
В проекте предусмотрены соответствующие природоохранные мероприятия в объеме, достаточном для предупреждения негативных последствий техногенного воздействия на различные природные среды, содержатся материалы по оценке воздействия на окружающую среду и обоснована экологическая возможность реализации намечаемой деятельности.
Представленный в материалах проекта уровень воздействия на окружающую среду в период реконструкции и реставрации школы № 72 с пристроем по ул. Рабочая, считается допустимым.
Проведенная экологическая экспертиза показала, что рассмотренные в процессе экспертизы виды воздействий на окружающую природную среду незначительны и не приведут к существенным необратимым изменениям состояния окружающей среды.
Анализ намечаемой деятельности показал, что степень воздействия здания школы на компоненты природной среды не превышают допустимых санитарных норм, поэтому специальных природоохранных мероприятий не требуется, экологическая безопасность здания обеспечивается принятыми проектными решениями.
Поскольку воздействие застройки на окружающую среду весьма незначительно и не превышает никаких специфических загрязнений, нормальные санитарно-гигиенические условия для жителей расположенных вблизи домов, а также работающих и посетителей административных зданий не изменились.
Объекты недвижимости являются капиталом в вещественной форме, который приносит собственнику денежный доход. Для определения экономических факторов, влияющих на величину дохода, получаемого от использования объекта недвижимости, величину полезности и редкости объекта, необходимо выполнить анализ потребительских свойств объекта недвижимости, анализ местоположения, оценку качества окружающей среды.
7. Экономика недвижимости
7.1.Анализ уровня потребительских свойств объекта недвижимости
7.1.1. Потребительские свойства объекта недвижимости
Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, который осуществляется в условиях ограниченности всех видов ресурсов (земли, капитала, труда). Соответственно экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые являются природным ресурсом).
Одна из наиболее существенных сторон человеческого существования – удовлетворение самых разнообразных потребностей. В свою очередь, первичными из этих потребностей являются потребности материальные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие потребности могут быть только посредством использования каких-либо предметов (вещей), материальных субстанций различного вида. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительским благом или потребительской стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью – потребительским благом или просто благом.
Таким образом, недвижимость как экономическое благо это способность удовлетворять потребность потребителя с точки зрения полезности, поэтому каждый объект недвижимости обладает определенными потребительскими свойствами.
Рассматриваемый объект недвижимости – муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 72, расположенная в Правобережном административном округе по ул. Рабочая, 21. Школа является объектом культурного наследия регионального значения (решение Иркутского Облисполкома № 73 от 22.02.1990г.). Наименование памятника: «Женская I-я гимназия Хаминова», построен в 1888-1896г.г., 1941-1946г.г.
Потребительские свойства недвижимости определяются многими характеристиками:
1.Комфортность и эргономичность – Старое здание школы расположено в 2х этажном блоке размером 82х24м. Дополнительно пристраивается блок 36х15м в 3х этажном исполнении. В новом блоке на первом этаже будут расположены кабинеты трудового обучения (слесарная мастерская, столярная, кабинет домоводства), кабинет ОБЖ, буфет на 140 посадочных мест, медицинский пункт (кабинет врача, кабинет стоматолога, процедурный кабинет). На втором этаже пристраиваемого блока планируется размещение спортивного зала размерами 15х24м со всеми вспомогательными помещениями. На третьем этаже пристроя планируется разместить читальный зал и библиотеку. В существующем блоке на первом этаже расположены учебные классы (в том числе начальной школы, игровая для них, кабинет продленного дня), административные помещения. На втором этаже – учебные классы, учительская, бально-хореографический класс.
Здание обеспечено всеми необходимыми инженерными системами, такими как: отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция.
Количество обучающихся в проектируемой школе – 610 чел. Из них в I смену будут обучаться 350 чел. Во II смену будут обучаться по ускоренной программе и сдавать экзамены экстерном - 260 чел.
Все учебные классы включают: рабочую зону для учеников, рабочую зону для учителя, дополнительное пространство для установки пристенных универсальных шкафов, для хранения в них учебно-наглядных пособий, технических средств обучения (ТСО).
В каждом классе установлена раковина вблизи школьной доски. При каждой классной комнате есть лаборантская – это помещение, где дополнительно установлены пристенные секционные шкафы и организовано рабочее место учителя для подготовки проведения занятий, опытов, изготовления наглядных материалов.
В классах установлены: парты ученические 2-х местные высотой 540, 580, 660мм; столы ученические одно или 2-х местные высотой 660, 700, 760мм.
2.Техническое совершенство и технологичность – Проект реконструкции и реставрации школы № 72 с пристроем спортивного зала по ул. Рабочая выполнен в соответствии с действующими нормами и правилами проектирования, которые предусматривают решения, обеспечивающие взрывную, взрывопожарную и пожарную безопасность объекта при соблюдении установленных правил безопасности при эксплуатации.
Проектом предусмотрена полная замена инженерных коммуникаций – систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электроосвещения, установка пожарно-охранной сигнализации, обеспечение противопожарных мероприятий в соответствии с действующими правилами и нормами для обеспечения современных требований к общеобразовательным учебным заведениям.
В туалетных комнатах предусмотрена установка нового современного санитарно-технического оборудования.
Отопление школы предусматривается через автоматизированный индивидуальный тепловой пункт (АИТП) модульного типа.
Спортивный зал пристраивается к существующему зданию школы №72 вдоль ул. Рабочая, 21 в трех уровнях с устройством в этих же площадях дополнительных кабинетов и других вспомогательных помещений в соответствии с действующими нормами и правилами.
3. Экологичность в эксплуатации – для предотвращения несчастных случаев здание было запроектировано и построено в соответствии в соответствии с нормативными требованиями.
Для 1-го и 2-го этажей здания школы характерна коридорная планировка, некоторое отличие имеет 2-й этаж, на котором расположен актовый зал (двухсветный) высотой 6м. Здание имеет две лестницы, что обеспечивает полную противопожарную безопасность.
Здание пристроя - трехэтажное, планировка коридорного типа, на 2-ом этаже в торце здания расположен спортивный зал размером в плане 15*24м., в здании имеется одна лестница, вторая находится в здании школы (прямо у пристроя), предусмотрена наружная пожарная лестница.
Для обеспечения санитарно-гигиенических условий на территории школы предусмотрен комплекс работ по благоустройству и озеленению.
На свободной от застройки и покрытия территории располагаются газоны с посадкой деревьев и кустарников.
Во дворе школы размещается хозяйственная зона, где устанавливаются мусорные контейнеры закрытого типа; открытая площадка для игры в баскетбол (волейбол), беговая дорожка длиной 100 м, яма для прыжков в длину. Для учащихся младших классов спортивная зона размещена отдельно. Зоны отдыха для младших и старших классов также размещены отдельно.
4.Современность (модность) – Здание памятника архитектуры занимает важное градостроительное положение, размещено на пересечении двух магистральных улиц Дек. Событий и Рабочая, формируя застройку города.
Все фасады здания оштукатурены, украшены декоративными элементами. Окраска основной плоскости стен фасадов выполнена в модной бежево-песочной гамме, выступающие поверхности: карнизы, пояски, наличники окон и др. декоративные элементы светлых тонов.
5. Экономичность в эксплуатации – для обеспечения экономичной и долговечной эксплуатации, реконструкция и реставрация здания осуществлялась в соответствии с требованиями строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства.
Технологические решения разработаны в соответствии с нормами и правилами: СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»; СанПиН 2.4.2.1178-02 «Гигиенические требования к условиям обучения в общеобразовательных учреждениях»; СанПиН (СП) 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»; СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организация работы».
Для того чтобы здание поддерживалось в рабочем состоянии необходимо проводить своевременные и необходимые мероприятия: проведение плановых и внеплановых осмотров здания (его конструкций и инженерных систем), своевременный текущий и капитальный ремонт, уборку помещений и прилегающей к зданию территории – все эти мероприятия позволяют экономично и долговечно эксплуатировать здание.
6.Надежность и долговечность – реконструкция существующего здания школы включает ряд мероприятий по обеспечению надежности, долговечности и сейсмостойкости устаревшего здания-памятника истории и культуры города. Ссылаясь на нормы СНиП II-7-85* «Строительство в сейсмических районах» и рекомендации СП 31-114-2004, а также принимая во внимание материалы обследования и инженерно-геологических изысканий приняты мероприятия по усилению здания. Согласно рекомендаций по усилению, независимо от расчета, должны быть приняты решения по введению антисейсмических мероприятий для данного здания, то есть все конструктивные элементы и мероприятия должны обеспечить надежность реконструируемого здания. Предусматривается разделение здания школы на блоки с антисейсмическими швами. При этом принятые конструктивные решения не предусматривают изменение лепного декора здания-памятника.
Что касается пристраиваемого здания спортивного зала, то его проект разработан в соответствии с требованиями норм проектирования: СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 52-01-03 «Бетонные и ж/бетонные конструкции. Основные положения», СП 52-101-20030 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры», СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СП 31-114-2004 «Правила проектирования жилых и общественных зданий для строительства в сейсмических районах», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», СанПин 2.4.2.1178-02 «Гигиенические требования к условиям обучения в общеобразовательных учреждениях». Уровень ответственности здания – 2, коэффициент надежности по назначению 0,95.
7.Престижность – рассматриваемое здание характеризуется большим набором параметров, от которых зависит степень удовлетворения потребностей потребителя. К числу таких параметров можно отнести:
местоположение объекта (здание памятника размещено на пересечении двух магистральных улиц Дек. Событий и Рабочая,);
архитектурно – планировочные и конструктивные решения (существующее здание представляет собой конструктивную схему в виде здания с несущими стенами из кирпичной кладки);
степень благоустройства объекта (здание обеспечено всеми необходимыми инженерными системами, освещение в помещениях как естественное через витражные заполнения наружных стен, так и искусственное - выполнено светильниками с люминесцентными лампами, с северного торца здания школы предусматривается автомобильная стоянка).
Рис. 7.1. Факторы, влияющие на успешную деятельность МОУ СОШ № 72 в г. Иркутске
Выгодное
месторасположение
Достаточная
транспортная доступность
Близость центра
города города
Обоснование
функционального решения в зависимости
от потребности населения
Соответствие
архитектурно-строительных и
архитектурно-планировочных решений
современным требованиям
Комфортность,
удобная планировка помещений
Привлекательный
внешний вид здания
Престижность
района
Социально-развитая
инфраструктура района
Использование
актового зала для конференций
Факторы, влияющие
на успешную деятельность МОУ СОШ № 72в
г. Иркутске
Благоустройство
придомовой территории
Экономически
выгодное расположение
Благоприятная
экологичская обстановка (берег р.
Ангары)
Наличие парковочных
мест
Использование
спортивных помещений с целью физического
воспитания учащихся
Дополнительное
образование по иностранным языкам
Предпринимательская
деятельность
Аренда актового
и спортивного зала
Торговля
покупными
товарами,
оборудованием
Благоприятная
общая атмосфера, красивый дизайн
Оказание
посреднических услуг
Долевое
участие в деятельности других учреждений
(в том числе
образовательных) и
организаций
Рис. 7.2. Процесс
удовлетворения потребностей
Рассматриваемое здание школы № 72 с пристроем спортивного зала по ул. Рабочая удовлетворяет все три вида потребностей:
1. Коммерческая;
2. Социальная;
3. Эстетическая;
Коммерческая потребность – частично удовлетворяет спрос на аренду объектов недвижимости (актовый и спортивный залы).
Социальная потребность – осуществление целенаправленного процесса обучения и воспитания детей в интересах личности, общества, государства, создание благоприятных условий для разностороннего развития личности, в том числе возможности удовлетворения потребности обучающегося в самообразовании и получении дополнительного образования; предоставляет рабочие места для населения.
Эстетические качества – данный объект недвижимости является объектом культурного наследия регионального значения 1888-1896 гг., 1941-1946 гг., формирует застройку города.