Федеральное агентство по образованию

ФГБОУ ВО «Удмуртский государственный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра экономики

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

по выполнению контрольной работы

по дисциплине «Оценка собственности»

Направление подготовки

ЭКОНОМИКА

Профиль подготовки

Финансы и кредит

Ижевск, 2017

Методические указания по выполнению контрольной работы по дисциплине «Оценка собственности» для студентов всех форм обучения по направлению подготовки «Экономика», профиль «Финансы и кредит». Ижевск: ФГБОУ ВО «УдГУ», 2017. 58 с.

Методические указания разработаны к.э.н., доцентом Семеновой И.А.

Методические указания обсуждены и одобрены на заседании кафедры экономики протокол №1 от 10.09.2017.

Зав. кафедрой экономики А.В. Аношин

Утверждено учебно-методической комиссией ИЭиУ ФГБОУ ВО «УдГУ»

Протокол № ____ от «____» ______________ 2017 г.

Председатель УМК О.А. Воробьева

Методические указания по выполнению контрольной работы по дисциплине «Оценка собственности» предназначены для студентов всех форм обучения по направлению подготовки «Экономика», профиль «Финансы и кредит». В методических указаниях определены цели и задачи выполнения контрольной работы, методические указания и методическое обеспечение, порядок выполнения и сдачи работы.

© Семенова И.А., 2017

© Институт экономики и управления

ФГБОУ ВО «УдГУ», 2017

СОДЕРЖАНИЕ

1. Цель контрольной работы и организация ее выполнения…………………….4

2. Задание к контрольной работе………………………………………………..….4

2.1. Общие сведения об объекте…………………………………………………....4

2.2. Исходные данные ……………………………….……………………………...4

3. Литература………………………………...……………………..………………..8

Приложение 1. Сборник Укрупненных показателей восстановительной

стоимости № 28,33…………………………………………………..…..................10

Приложение 2. Ценностные коэффициенты…………………………..................25

Приложение 3. Правила оценки физического износа жилых зданий

ВСН 53-86 (Р) (выдержки)……………………………………………....................38

Таблица 1. Характеристика строений………………….………………………....54

Таблица 2. Расчет износа…………………………………………………………..56

Таблица 3. Метод дисконтированных денежных потоков……………………...56

Таблица 4. Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным

подходом…..……………………………………………………………….……….57

Таблица 5. Итоговая величина стоимости объекта……………….……………...58

1. Цель контрольной работы и организация ее выполнения

Выполнение контрольной работы является завершающим этапом изучения дисциплины «Оценка собственности» и служит для закрепления теоретических знаний и анализа практического материала по курсу. Контрольная работа выполняется на листах формата А4, и оформляется в соответствии с требованиями, предъявляемыми к контрольным работам.

На основании исходных данных, приведенных в таблице 1, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. При расчетах использовать три подхода к анализу стоимости объекта (затратный, сравнительный и доходный) и провести обоснование итоговой стоимости объекта недвижимости. Контрольная работа выполняется по вариантам. В контрольной работе часть информации, необходимой для осуществления расчетов, необходимо собрать самостоятельно на основе анализа рынка недвижимости. Допускается взять в качестве объекта анализа конкретный объект недвижимости. В этом случае исходные данные для расчетов собираются самостоятельно на основе характеристики объекта и анализа рынка недвижимости.

2. Задание к контрольной работе

2.1. Общие сведения об объекте

Тип объекта недвижимости: здание офисного (торгового, складского) типа.

Месторасположение: город Х, улица Х, дом Х.

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: (указывается самостоятельно)

Собственники недвижимости: здание – Российская компания;

Земля - муниципалитет (частная собственность).

Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью Х га, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание постройки n-го года, n-ой этажности.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного (торгового, складского) здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное (торговое, складское).

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.

2.2. Исходные данные

Затратный подход

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь х кв. М.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: Х этажей

Площадь общая: Х кв. м.

Площадь полезная: Х кв. м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90 % от полезной площади

Строительный объем: Х куб. м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные.

Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.

Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.

Перегородки: кирпичные.

Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам.

Утеплитель: засыпной керамзит.

Лестницы: из сборных железобетонных элементов.

Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки.

Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.

Двери: деревянные.

Наружная отделка: штукатурка, окраска.

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе публичной информации о ценах предложений продаж, стоимости купли-продажи, прав аренды земельных участков, сложившихся на дату оценки, пришли к выводу, что стоимость (права использования) земельного участка составляет за 1 кв. м. составляет…. руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков).

Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы 1 и 2. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС) и сборник № 33 Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий. Информация из сборников № 28 и № 33 представлена в Приложении 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в Приложении 2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении 3. Недостающие данные для выбора коэффициентов взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов. В расчетах учесть, что Удмуртская Республика относится к 1 климатическому району и 1 территориальному поясу. Расчеты оформить в таблицах 1 и 2.

Доходный подход

В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков. В контрольной работе провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Исследование рынка офисных (торговых и складских) помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет Х руб. за кв. м., при условии, что Х руб. в расчете на 1 кв. м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60 %, на второй год – 85 % и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95 %. Динамику роста арендной платы и операционных расходов взять самостоятельно.

Эксплуатационные расходы составят Х руб. за 1 кв. м. нормативной площади.

Все расчеты по доходному подходу оформить в таблице 3.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости объекта недвижимости включает следующие этапы:

Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 объекта. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь здания;

на состояние помещений;

на наличие парковки, охраны и т.д.