1.Бағалауда шығындық әдістің орны мен мәні. Шығындық тәсіл Шығындық әдіспен бағалау мақсаты

Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау - бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізіледі.

Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады.

Алдында айтылғандай, қайта қалпына келтіру құны бұл меншік обьектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны. Сонымен қатар, орынбасу құны- бұл бағаланатын обьектіге тең, бірақ оның көшірмесі болып табылмайтын обьектіні жасауға кеткен шығындар.

Тозу- бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан т.б) болатын кәсіпорын мүлкі құнының төмендеуі.

Шығындық тәсілдің басты белгісі- бұл элементтерге жіктеп бағалау, яғни бағаланатын мүліктік комплекс құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің бағалауы жасалады, содан соң барлық мүліктік комплекстің құнын, оның бөліктерінің құндарын қосу аркылы анықталады.

Пайдалану аймағы

Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы болып табылады:

- мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде;

- арнайы пайдалануға арналған мүлік құнын есептеу кезінде (табысты алмайақ) - бұл мектептер, ауруханалар, мәдени құрылыстар, вокзалдар және т.б.;

- негізгі қорларды қайта бағалау кезінде;

- негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін;

- салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде;

- мүлікті соттық бөлу кезінде;

- ашық сауда саттықта мүлікті сату кезінде.

Шығындык тәсілдің этаптары және оның орындалуы

Шығындық тәсілдің этаптары

1. Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау;

2. Жер телімінің құнын анықтау;

3. Қайта қалпына келтіру құнын анықтау;

4. Тозуды анықтау;

5. Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексінің әр құрамдас бөлігінің қалпына келу құнын есептеу.

6. Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу.

1-ші этап

Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау

Бұл этапта бағалаушы мекеме мүлік комплексінің құрылымын талдап және оның негізгі құрымын бөлігін анықтап, әр түрлі әдіспен бағалау құнын алады. Мысалы, егер бағалау комплексі тек қана жылжымайтын мүлік болса, онда келесідей компоненттер: жер, ғимарат, құрылыс, коммуникацияларды бөліп шығарып, ал егер мекеменің станокты паркі бойынша бағаланатын болса, онда машина және құрал жабдықтар тобын анықтап, арнайы белгілері бойынша (технология, жылына қарай, конструктивті ерекшелігіне қарай) топтау жүргізеді. Демек, бағалай мүлігінің сипатына қарай шығындық тәсілдің әр түрлі әдісттері қолданылады.

2-ші этап

Жер телімінін құнын анықтау

Бағалаушы жер телімімен оны көркейту мақсатьщда жұмысының Құнын анықтау бойынша қарастырылады. Егер жер телімі жалға берілсе, онда оның құны бағаланбайды. Жер телімін бағалау үшін келесідей әдістер қолданылады:

1. Тікелей салыстырмалы сату әдісі;

2. Арақатынас әдісі;

3. Пайдалануына байланысты әдіс;

4. Жердің қалдық құны әдісі.

Тікелей салыстырмалы сату әдісі - бұл жер телімінің құнын бағалау кезінде жиі қолданылады және сенімді әдіс болып табылады. Бағалау кезінде телімді сату туралы алғашқы ақпараттың сапасын қолдану процессі арқылы және оның ұқсас сипатына қарай пайдаланылады. Алғашқы ақпаратты жинау келесідей процедураларды қолданады:

1- ші процедура:

- Негізгі алғашқы ақпаратты жинау оның негізгі қайнар көзі бо­лып табылады:

- мемлекеттік тіркеу жазбалары;

- бағалаушының ақпарат алатын өзіндік банкі;

-мерзімді басылымдар материалдары және жылжымайтын мүлік нарығы бойынша маманданған басылымдар;

• Салыстырылатын мәліметтерді тандау кезінде объектілер келесі белгілері бойынша топтастырылуын қажет етеді:

- орналасуы;

- объект сипаттамасы;

- сату күні;

- сату жағдайы;

2-ші процедура:

Мәміле бағаларына түзетулерді енгізу. Сатудағы бағаны түзету немесе өзгертуді енгізу, өзгерту пайыздық немесе абсолюттік бірлікте жүргізеді. Бұл мынадай тәртіппен қабылданады:

- уақыт аралығы;

- орналасу жері;

- жылжымайтын мүліктің сипаттамасы.

Бірақ бұл әдісті колдану тек активті нарық жағдайында мүмкін.

Егер сатуларды тікелей салыстыру мүмкіндігі болмаса, себебі орындалатын мәмілелер бірегейлі, онда жер телімін бағалау үшін арақатынас әдісі пайдаланылады. Бұл әдіске келесілер кіреді:

Егер сатуларды тікелей салыстыру мүмкін болмаса, себебі орындалатын мәмілелер бірегейлі, онда жер учаскесін бағалау үшін ара­қатынас әдісі пайдаланылады. Бұл әдіске келесілер кіреді:

- пайдалануына байланысты әдіс - бұл әдіс жер телімін бағалау кезінде болашақтағы перспективті дамуын бағалайды.

- жер телімін бағалауда бағалаушы табыс тәсілін қолданады. Бұл жағдайда осы әдісті талдауды қажет ететін мыналар:

- кұрылыстың ең ықтимал жоспарын анықтау;

- баға болжауын және мерзімін анықтау;

- құрылыс шығын сметасын құру;

- жер телімінің ақша ағымын дисконттау әдісі арқылы бағалау.

Жердің қалдық құны әдісі. Жердің калдық табысының экономикалық теориясы тұрғысынан алғанда:

1. Еңбекақы төленеді;

2. Пайыздық несиелер;

3. Басқару (кәсіпкерлік табыс).

Ал қалған қаражаттар жер телімінің табысы болып саналады. Жер телімінің табысы есептелгеннен соң оның құнын тура капитализация әдісі бойынша анықтайды.

3-ші этап

Қайта қалпына кетіру құнын анықтау

Бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін 3 әдіс пайдаланылады:

1. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

2. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

3. Сметалы есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз - ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданына немесе I куб м).

Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты - бұл ғимаратты жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығьшдарын қосу аркылы ғимараттың жал­пы құны есептеледі.

Сметалық есептеу әдісі - бұл ғимараттың құрылыс жобалық сметасын құру арқылы құрылыс монтаждық жұмыстар тізімі бойынша (түрлі жұмыстардың түріне) кеткен шығынмен есептеледі (еңбекақы, материалдар, инструменттер, электроэнергия, арнайы тасымалдау көліктері және т.б.).

4-ші этап