1.Бағалау объектісін көру және идентификациялау

Кәсіпорын идентификациясы

Идентификация кезінде кәсіпорын толық және қысқа аты, құқықтық мекеме түрі, оның тіркелген орны,орналасқан жері,өндіру саласы,шығарылатын өнімдердің негізгі түрлері және т.б көрсетіледі.

ҚР азаматтық кодексімен кәсіпорынның құқықтық мекеме түрі арқылы келесілер қарастырылған: коммерциялық мекеме –толық шаруашылық серіктестік,сенім серіктестігі,ашық түрдегі акционерлік қоғам,жшс,өндірістік кооператив.Егер бағаланатын кәсіпорын тәуелді болса,онда міндетті түрде оның негізін табу керек.

Бағалау объектісін анықтау

Кәсіпорынды бағалаудың негізгі кезеңі бағалаудың объектісін анық­тау болып табылады, яғни бағалауды анықтауға қатысты: кәсіпорын­дарға мүліктік құқықтардың барлық кешені, кәсіпорынның матери­алдық активтердің құқығы, акционерлік қоғамның акционерлік капиталға құқығы, кәсіпорынның жарғылық капиталға қатысушының үлесі, кәсіпорынның акциздер пакетіне құқығы немесе т.б. қызығу­шылықтар. Сонымен бағалау объектісі - бұл мүліктік құқықтың түрлері.

Салық салудың көзқарасы бойынша кәсіпорынды сатудағы басты мағынаны осы мәмленің жүргізілуі қарастырады, яғни кәсіпорын­дағы активтердің немесе қатысушылардың үлесінің берілуі. Егер ба­ғалауға кәсіпорынның қатысу үлесі жататын болса, онда бағалау есе­бінде бағаланатын пайыздық үлес, жарғылық капиталдың қалған үлесінің құрылымы көрсетіледі. Есепте акциялар пакетін бағалау ке­зінде қандай акциялар бағаланып жатқаны - қарапайым немесе күрделі екені көрсетіледі, кәсіпорынның өзімен сатып алынған айналымдағы акциялар көлемі белгіленеді.

Бағаланған затқа қатысушы үлесін сипаттауға сәйкес акциялардың барлық шектемелері болуы керек (мысалы, олардың тартылуына шек­теме қою). Бұл шектеулер ереже бойынша олардың құндылығын төмендетеді.

2. Жеке меншік және өкілді сұхбаттау салыстыру объектілерін сатуда нарықты зерттеу, ақпаратты жинау.

Нарықты зерттеу және ақпаратты жинау мәні бойынша сәйкес нарықта жылжымайтын мүліктің салыстырылатын объектілерінің жақын арадағы сатуларды анықтау болып табылады.

Әдeттe, салыстырылатын сату неғұрлым өзекті болған сайын және ол неғұрлым бағаланатын жылжымайтын мүлікке ұқсас болған сай­ын, ол бағаланатын жылжымайтын мүлік құнының көрсеткіші ретін­де соғұрлым жақсы қызмет етеді.

Құнды бағалаудьң дәлді едәуір мөлшерде жинақталған ақпарат­тың сапасы мен санына байланысты.

Ақпараттар жеткілікті болған жағдайда, сатылған объектілер өз функциалары мен параметрлері бойынша бағаланатын мүлікпен шы­нымен салыстыруға келетініне көз жеткізу керек. Осылай жыл­жымайтын мүлік объектілерінің жақын арадағы сатуларын талдау кезінде салыстырылатын объект бойынша жер теліміне, мәміле­лердің қаржылық шарттарына және т.б. куәлану керек. Әдетте, бағалауды пайдаланатын соңғы таңдалған ұқсастықтар санына қара­ғанда, едәуір көп сатулар(және ұсыныстар) талданады.

Тек факторлық сатулар есебі ғана емес, листинrтер (сатуға ұсыны­стар) есебінің қажеттігін негіздей отырып, кәдімгі сатып алушымен төленген баға әдетте сауда саттық процесі нәтижесі болып табылатынын көрсетеді, мұнда сауда-саттыққа ұсынылған жылжымайтын мүлік объектілері зерттелген және бағаланған болуы керек Сатушылар өздерінің құн туралы қорытыдыларын бірінші кезекте сатылуға қой­ылған объектілер бойынша жиі негіздейді. Өз кезегінде бағалаушылар сатылған және жалданған объектілер туралы ақпаратты қосып, бұл ақпаратты да пайдаланады.

Салыстырылатын объектілердің жақын арадағы сатулары туралы ақпарат көздері келесідей: бағалаушы экспертінің өзіндік архиві; риэлторлық фирмалардың банктік мәліметтер; мемлекеттік мүліктің территориалды комитеттері мен нотари­алды кеңселер мәліметтерінің банктері, мұнда сату саттық алу мәміле­лерінің тіркелімі және жылжымайтын мүлік объектілері иелерінің тірелуі жүргізіледі; жылжымайтын мүлікті сату- сатып алудың жасалған мәміле­лері туралы мерзімді баспа басылымдары.

Бағалаушы өзіндік мәліметтер базасы тұрақты негізде жаңарты­лып отыратын ақпараттың ең жақсы көзі. Қазақстандық жағдайларда өзіндік мәліметтер базасы барлық мүмкіндік көздерінен құралады.

Жиналған мәліметтер салыстырылатын объектінің таңдауын тиімді жүргізу үшін, дұрыс жүйеленген болуы қажет және жұмыс ушін ыңғайлы түрде сақталу қажет.Әдетте бағалаудың әр нақты жағдайларда мәліметтердің тек бір бөлігі қажет болады.

5- тақырып: Бизнесті бағалауда шығындық тәсілі

1. Бизнесті бағалауда шығындық әдістің орны мен мәні.

2. Орнын басу принципімен негізделген әдістемесі. Тәсілдің кемшіліктері мен жетістіктері.

3. Тозуды бағалау: физикалық тозу, объектінің физикалық өмірінің мерзімі, экономикалық мерзімі.

Негізгі ұғымдар:

Тозу- бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан т.б) болатын кәсіпорын мүлкі құнының төмендеуі.

Физикалық тозу - элементтің бастапқы қасиеттерінің жоғалуына байланысты мүліктің құнының азаюы.

Функционалды тозу - өзінің тікелей бағытталуы бойынша пайдалану қабілетінің жоғалуына байланысты мұлік құнының азаюы.

Негізгі ұғымдар:

Ішкі пайда нормасы - бұл ақша қаражат ағымының нәтижесінен (оң және теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынан түскен әр жылғы пайда нормасы.

Таза операциялық табыс (ТОТ) - бұл нақты жалпы табыстан барлық операциялық шығындарды алып тастағанда қалатын нақты табыс.

Нақты ақша сальдосы - бұл кәсіпорын қызметінің үш түрінен түскен барлық ақша қаражаттарының кірісі мен шығысының арасындағы айырым.