Методические указания к выполнению задания

1. Определить потенциальный размер дохода

2. Определить реальный размер дохода, скорректировав потенциальный размер дохода на величину простоя торговой площади, сдаваемой в аренду, при смене арендаторов

3. Определить величину расходов, связанных с содержанием и функционированием торгового комплекса.

4. Рассчитать сумму чистой прибыли.

5. Определить стоимость торгового комплекса методом капитализации доходов по формуле:

,

где СО –стоимость объекта, тыс. руб.;

ЧП – годовая величина чистой прибыли, тыс. руб.

К – ставка капитализации, в долях единицы.

Практическое занятие №14 «применение методов сравнительного подхода к оценке недвижимости»

Цель занятия: научиться осуществлять оценку стоимости недвижимости методами сравнительного подхода

Контрольные вопросы

1 В чем заключаются особенности проведения оценки стоимости недвижимости методами сравнительного подхода?

2. Раскройте методы сравнительного подхода, применяемые при проведении оценки недвижимости?

3. Как определяются поправки при использовании сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости?

Задача 14.1.

Скорректировать стоимость объекта, используя методы независимых и кумулятивных поправок с учетом следующих условий: цена сравниваемого объекта – 1 млн. рублей. Сравниваемый объект был продан 2 месяца назад. Темп роста стоимости объектов недвижимости составляет 2% в месяц. Местоположение у сравниваемого объекта на 5% хуже, чем у оцениваемого, удобства на 10% лучше. Сравниваемый объект требует небольшого ремонта, что увеличивает стоимость оцениваемого объекта на 5%. Экологическое положение сравниваемого объекта на 2% лучше.

Задача 14.2.

Оценить поправку на наличие террасы с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам. Для определения поправки следует определить среднее значение, модальное значение, медианное значение. Сравнение проводилось по пяти парам сопоставимым объектам. Данные содержатся в корректировочной таблице 14.1.

Таблица 14.1

Данные по сопоставимым продажам

Характеристика объекта	Продажная цена, тыс. р.
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с террасой	360	250	310	340	280
Объект без террасы	200	180	160	195	155
Разница

Задача 14.3.

Используя валовой рентный мультипликатор и данные по трем недавно проданным сопоставимым комплексам, определить продажную цену оцениваемого объекта при условии, что потенциальная валовая рента у него будет составлять 2100 тыс. рублей.

Таблица 14.3

Данные по сопоставимым продажам

Сопоставимый объект	Продажная цена, тыс. руб.	Потенциальная валовая рента, тыс. руб.	Итоговый валовой рентный мультипликатор
Жилой комплекс 1	12000	2000
Жилой комплекс 2	15000	25600
Жилой комплекс 3	9000	14800

Задача 14.4

Сопоставимый объект был продан за 1000000 рублей. Он имеет ряд отличий от оцениваемого объекта, а именно:

1. Уступает оцениваемому в состоянии на 5%;

2. Лучше оцениваемого по месторасположению на 7%;

3. Лучше оцениваемого по условиям финансирования на 4%;

4. Лучше оцениваемого по состоянию рынка на момент продажи на 2%;

5. Уступает оцениваемому по обременению на 10%.

Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния.

Задача 14.5

Объект оценки — коттедж. Сопоставимый был продан за 10000000 руб. Сопоставимый объект имеет на 50 м² большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади участок земли. Наличие большего участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 1000000 руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 80000 руб. Определить стоимость коттеджа.