Контрольные вопросы

1 В чем заключаются особенности проведения оценки стоимости недвижимости методами доходного подхода?

2. Раскройте методы доходного подхода, применяемые при проведении оценки недвижимости?

3. Как рассчитывается ставка капитализации?

Задача 13.1.

Стоимость земельного участка, купленного за 1500 тыс. руб., ежегодно, увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года, после приобретения?

Задача 13.2.

Стоимость здания составляет 900000 руб., коэффициент капитализации для зда­ния - 15%; совокупный чистый операционный доход от земельного участка составляет 200000 руб., коэффициент капитализации для земли - 11%. Определите стоимость земельного участка.

Задача 13.3.

Чистый операционный доход 700000 руб., коэффициент капитали­зации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации для зем­ли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Опре­делите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задача 13.4.

Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация которых представлена в таблице 13.1

Таблица 13.1

Сопоставимые объекты	Чистый операционный доход, тыс. руб.	Цена продажи, тыс. руб.
№1	435 000	2 900 000
№2	560 000	3 500000
№3	784 000	5 600000
№4	1020000	6 000 000
№5	1 125 000	750 000
Оцениваемый объект	680 000	?

Задача 13.5

Оценщиком установлено, что стоимость земли составляет 30 % от стоимости всего объекта недвижимости. Ставка капитализации для земли в данном рыночном секторе составляет 20%, для зданий 20,5%.

Определите общую ставку капитализации.

Задача 13.6

Инвестор стремиться получить 25% доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% от стоимости объекта недвижимости под 12% годовых. Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход составляет 700 000 рублей

Задача 13.7

Предприниматель, вкладывающий деньги в земельные участки предполагает, что через четыре года массив площадью 200 гектаров может быть продан фермеру для освоения по цене 200000 тыс. рублей за гектар. Какая сегодняшняя цена позволит предпринимателю получить 10% годовой доход по сложному проценту без учета затрат, связанных с налоговыми отчислениями?

Задача 13.8

Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожи­дается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую сто­имость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Задача 13.9

Стоимость земельного участка за 100 тыс. руб. увеличивается на 10%. Сколько будет стоит участок через 4 года.

Задача 13.10

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, рав­ный 3500000 руб. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ой нормы прибыли на собственные средст­ва от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объек­та был получен самоамортизирующийся кредит в 17500000 руб. Ипотечная постоянная составляет 17%.

Оцените стоимость объекта.