8.4. Земельні та аграрні відносини. Власність на землю та її форми. Рента та її види. Особливості функціонування ринку землі
Земля – це природний об’єкт, що існує незалежно від волі людини. Серед функцій землі виділяють: екологічну функцію – як місце, де проживає величезна кількість живих організмів та відбуваються біологічні процеси, важливі для підтримки життя на планеті; соціальну – як місце й умова життя людини; політичну – як територія держави, просторова межа державної влади; економічну – як об’єкт господарювання і фактор виробництва.
До якісних характеристик землі як фактора виробництва відносять:
природну невідтворюваність та обмеженість (кількісну та якісну);
неоднорідність земельних ділянок (залежить від якості земельних ділянок, їх родючості, місця розташування);
неможливість швидко змінити своє функціональне призначення (несільськогосподарське на сільськогосподарське);
іммобільність (непереміщуваність).
Отже, земля є специфічним і вкрай важливим об’єктом господарювання та фактором виробництва. Саме тому земля є особливим предметом захисту з боку права і держави. Конституція України передбачає, що земля та її надра є об'єктами права власності Українського народу (ст. 13). Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (ст. 14). Крім того, стаття 41 Конституції України закріплює правило, відповідно до якого використання власності не може погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Використання землі в Україні має ґрунтуватися (1) на усвідомленні її особливого суспільного значення, (2) гарантуванні права кожної особи на власність на землю, а так само і (3) на розумінні обов’язків людини, суспільства, держави щодо раціонального господарювання на землі, збереження її корисних властивостей для наступних поколінь, забезпечення екологічної безпеки і вжиття заходів щодо усунення екологічної шкоди, завданої землі.
З економічної точки зору використання землі здійснюються, передусім, у межах земельних відносин (land relations). Останні слід розуміти як взаємозв’язки між суб’єктами відносно різних повноважень, пов’язаних із землею. Складовою земельних відносин є аграрні відносини (agricultural land relations), які формуються між членами суспільства, господарствами та державою з приводу володіння, використання за цільовим призначенням і розпорядження землею як головним засобом виробництва в сільському господарстві, а також виробництва і реалізації сільськогосподарської продукції та розподілу доходів господарств.
Економічний зміст земельної власності реалізується через право власності на землю (landed property rights), а саме:
- право розпорядження землею – юридичну можливість вирішувати долю земельної ділянки, у тому числі відчужувати її, передавати в заставу, іпотеку, вносити до статутного капіталу господарського товариства тощо;
- право володіння земельною ділянкою, що охоплює монопольне право його суб’єкта на використання (зокрема, і господарське) землі;
- право на користування земельною ділянкою, тобто її фактичне використання за цільовим призначенням.
Той, хто є власником земельної ділянки, володіє та/або використовує її, одержує визначені переваги. У зв'язку з цим із приводу землеволодіння і землекористування виникають особливі економічні відносини, що породжують особливий прибуток і особливу його економічну форму – земельну ренту (land rent). Рента є економічною формою реалізації земельної власності.
Виділяють такі основні форми земельної ренти: абсолютну, диференціальну, монопольну.
Диференціальна земельна рента (differential land rent) зумовлена монополією на землю як на об’єкт господарювання: при однакових витратах на різних за якістю і місцем розташуванням землях виробляється різний обсяг продукції, а отже, отримується неоднаковий додатковий дохід, який і є матеріальною основою ренти. На утворення диференціальної ренти впливають об’єктивні (родючість земельних ділянок, їх місцерозташування) і суб’єктивні фактори (підвищення інтенсивності ведення господарства, продуктивності праці тощо). Відповідно земельну ренту поділяють на два типи: диференціальну ренту І (утворюється під дією об’єктивних факторів при одному і тому ж рівні інтенсивності ведення господарства) і диференціальну ренту ІІ (є результатом дії суб’єктивних факторів за різної інтенсивності господарювання).
Абсолютна земельна рента (absolute land rent) зумовлена монополією приватної власності на землю. Власник землі надає земельну ділянку в оренду тільки за плату навіть тоді, коли земельна ділянка має найгірші показники за якістю та розташуванням. В цьому випадку за умови, що попит на продукцію, яка виробляється в даній місцевості, перевищуватиме її виробництво, складатимуться більш високі ринкові ціни на продукцію. Це забезпечить власникові отримання прибутку, який і набуватиме форми абсолютної ренти.
Монопольна рента (monopoly land rent) утворюється при обмеженості і невідтворюваності земель особливої якості або в певних кліматичних умовах, що дає змогу виробляти таку сільськогосподарську продукцію, яку за інших умов виробляти неможливо (наприклад, вирощувати каву чи горіхи певних сортів). Збільшення виробництва специфічної продукції не може бути здійснене ні за рахунок розширення регіону вирощування, ні шляхом залучення до сільськогосподарського обігу нових земель, через що постійний і високий попит на цю продукцію не задовольняється. В результаті виникає можливість встановлення монопольно високих цін. Різниця між монопольними цінами і витратами на виробництво і складає монопольну ренту, яка залишається у землевласника.
Ринок землі (market of land) – це сукупність економічних механізмів, що забезпечують встановлення, зміну та припинення прав на земельні ділянки, які відбуваються на підставі юридичного оформлення договору й опосередковуються грошовим чи натуральним платежем.
Оскільки земля використовується як у сільськогосподарських, так і в несільськогосподарських (будівничих, рекреаційних тощо) цілях, існують два види попиту на землю (demand for land – Dl): сільськогосподарський (Dсг) і несільськогосподарський попит (Dнсг). Тобто попит на землю являє собою суму двох зазначених видів попиту: Dl = Dсг + Dнсг.
Сільськогосподарський попит на землю залежить від родючості грунту, а також від місця розташування сільськогосподарських ділянок – ступеня відаленності від центрів споживання продовольства і сировини. Водночас він є похідним від попиту на продовольство, який, за своєю природою, є нееластичним. Люди не можуть жити без їжі, тому попит на основні продукти харчування мало змінюється навіть при значній зміні цін. Відповідно стабільним є й сільськогосподарський попит на землю.
Несільськогосподарський попит на землю має стійку тенденцію до зростання. Це попит на землю: для будівництва житла, об'єктів інфраструктури, промисловий попит, рекреаційний попит і навіть інфляційний попит. При високих темпах інфляції страхування від знецінювання грошей обумовлює зростання попиту на нерухомість, у тому числі і на землю.
На рис. 8.3 попит на землю показаний кривою DD, нахил якої є традиційним, що відповідає закону спадної дохідності. За нижчої ціни землекористувачі готові придбати більше землі, і навпаки. Окрім того, така динаміка попиту на землю пояснюється ще тією обставиною, що землекористувач-фермер може залучити до використання додаткові земельні площі лише тоді, коли додатковий продукт, який на них створюється, є більшим, ніж плата за додаткову землю.
Рис. 8.3. Попит на землю, пропозиція землі, ціна землі
Пропозиція землі (supply of land) в короткостроковому періоді зображена як вертикальна лінія SS (рис. 8.3). Вона є абсолютно нееластичною, оскільки кількість землі, яка може перебувати в економічному обігу, обмежена. Землі можна поліпшувати, але при цьому їхня кількість лишатиметься незмінною.
Ці твердження є безперечно правильними, якщо вести мову про економіку в цілому. Якщо ж мати на увазі альтернативні варіанти застосування землі, то пропозиція виявиться еластичною. Наприклад, земля може бути використана і як сільськогосподарська ділянка, і як місце для забудови. Її власник буде пропонувати землю залежно від прибутковості проекту використання. У довготерміновій перспективі, приклавши певну кількість праці, капіталу та знань, кількість придатних до обробітку земель можна збільшити. Прикладами можуть бути освоєння 40 млн га цілинних земель у 1950-ті роки у СРСР, збільшення площі «польдерів» – земель, відвойованих у моря в Нідерландах, уведення в сільськогосподарський обіг рухливих пісків в Ізраїлі тощо. У цих випадках еластичність пропозиції землі відхиляється від нуля, а вертикальна лінія пропозиції перетворюється на похилу в довгостроковому періоді SS1.
Ціна землі (price of land) встановлюється на рівні ціни рівноваги пропозиції землі і попиту на неї (РЕ). Ціна землі – це дисконтований потік її доходу (ренти), або капіталізована земельна рента:
Ціна землі = (земельна рента/ставка банківського відсотка) х 100%.
Оскільки в Україні повноцінний ринок землі досі відсутній, то для визначення вартості земельних ділянок та інших цілей проводять нормативну та експертну грошові оцінки землі. Нормативну оцінку використовують як базу для оподаткування. Експертну – для визначення ринкової ціни земельної ділянки для різних видів трансакцій (купівля-продаж, міна, дарування, комерційна концесія, спільна діяльність тощо). Останній вид оцінки, за умови коректності підходів і методів, застосованих оцінювачем, відображає найбільш імовірну ціну земельної ділянки на ринку в певний момент часу.
Оренда землі (lease of land) є формою землекористування (землеволодіння), за якої власник землі передає земельну ділянку на якийсь строк за певну винагороду (орендну плату).
Орендна плата (rental payment) – це платіж, який орендар вносить власнику землі за користування земельною ділянкою. Орендна плата включає:
земельну ренту – суму грошей (ціну), що сплачується орендарем власнику землі за право господарювати на земельній ділянці;
процент на капітал, який був вкладений у процесі господарювання в землю – у поліпшення ґрунтів, будівництво шосейних доріг, заправних станцій тощо;
амортизаційні відрахування по об’єктах, збудованих на земельній ділянці.