2 Ипотечное кредитование как способ привлечения инвестиций в жилищное строительство

2.1 Анализ состояния ипотечного жилищного кредитования в России

В большинстве развитых стран ипотека является основным финансовым инструментом поддержки спроса на покупку жилья. Так, по странам Евросоюза около 37 % жилья обременено невыплаченной ипотекой или жилищным кредитом (рис. 20), в некоторых странах этот показатель намного выше. Например, в Швеции доля невыплаченного жилья достигает 65,9 %, в Норвегии – 63,0 %, Исландии – 62,7 %, в Нидерландах – 59,6 %, в Дании – 52,7 % (рис. 21)⁴².

Рис. 20. Структура жилья, находящегося в собственности граждан

в странах Евросоюза в зависимости от наличия обременений, в %

Рис. 21. Доля жилья с обременением (в %), находящегося в собственности,

в некоторых странах Евросоюза⁴³

Анализ ежегодных показателей количества и объемов выданных ипотечных кредитов свидетельствовал о росте подобных сделок по всей стране. Так, в 2013 г. было выдано 825 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,35 трлн. руб., т. е. в 2013 г. ипотечными жилищными кредитами для приобретения жилья смогли воспользоваться в 1,5 раза больше семей, чем в 2011 г⁴⁴.

Несмотря на значительное количество подобных сделок, такой инструмент может использовать только ограниченная категория граждан, имеющих доходы выше среднего. Всего доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, включая ипотеку, увеличилась с 23,6 % в 2010 г. (рис.22) до 28,4 % в 2013 г.⁴⁵ (рис.23). Однако с учетом кризисных явлений в экономике эта категория значительно сократится.

Рис.22. Доля семей, имеющих возможность Рис.23. Доля семей, имеющих возможность

приобрести жилье в 2010г. приобрести жилье в 2013г.

Количество построенных квартир стабильно увеличивается постепенно с каждым годом вплоть до 2015 г. (рис. 24). В 2016 г. этот показатель может уменьшиться, в связи с минувшим кризисом.

Рис. 24. Количество построенных квартир в Центральном федеральном округе

за 2005-2015 гг., в тыс.⁴⁶

С учетом удорожания цен на недвижимость средняя стоимость 1 кв. м строительства жилья с каждым годом становится все выше. За последние 10 лет она выросла больше, чем в 1,5 раза, если в 2005 г. она еще составляла 26 583 рубля, то уже в 2014 г. она максимально достигала 42 919 рублей за 1 кв. м. в Центральном Федеральном Округе (рис.25).

Рис. 25. Средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов в Центральном федеральном округе за 2005-2015 гг., в тыс. руб.⁴⁷

Пропорционально увеличивается и средняя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир на рынке жилья в Центральном Федеральном Округе (рис.26).

Рис. 26. Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья

в Центральном Федеральном Округе за 2005-2015 гг., в тыс. руб.⁴⁸

Так, по нашим расчетам, цена 1 кв. м. жилья в г. Томске за 3 месяца (ноябрь 2014 г. – январь 2015 г.) увеличилась в среднем на 12 % (как на первичном, так и на вторичном рынках), тогда как ключевая ставка поднялась более чем в 3 раза: с 5,5 % (на начало 2014 г.) до 17 % (на начало 2015 г.), затем опустилась до 15 % (с 02.02.2015 г.), в 2016 ставка равна 14,7% (рис.27).

Рис. 27. Изменение процентной ставки по ипотечному кредитованию

Использование ипотечного кредита в связи с высокими процентными ставками по кредитам значительно увеличивает совокупность затрат на покупку объекта недвижимости или его строительство, и, соответственно, снижает доступность ипотеки для большинства граждан России.

Рынок жилищного кредитования России, включая ипотеку, после четырехкратного кризисного падения в 2009 г., уже в 2011 г. восстановился и в 2014 г. достиг рекордных объемов выданных ипотечных кредитов – более 1800 млрд. руб. Опыт предыдущего кризиса показывает, что можно ожидать значительного падения кредитного рынка в 2015 г. Это обусловлено, в первую очередь, резким повышением в конце 2014 г. Банком России ключевой ставки, определяющей, по сути, цену заемных денег, предоставляемых экономике. Именно этот индикатор в значительной степени определяет уровень ставок по кредитам для предприятий и граждан, в том числе и по ипотеке. С целью смягчения кризисных явлений, Правительство РФ разработало следующие меры (рис.28):

– докапитализация коммерческих банков на сумму около 1,5 трлн. руб.;

– увеличение суммы госгарантий по кредитам и облигационным займам на 230 млрд. руб.;

– выделение 20 млрд. руб. на субсидирование процентных ставок по ипотеке, и другие меры.

Антикризисные меры для жилищного кредитования

Увеличение суммы госгарантий по кредитам и

облигационным займам

Выделение средств на субсидирование

процентных ставок

по ипотеке

Докапитализация

коммерческих банков

Рис. 28. Антикризисные меры для жилищного кредитования

Тем не менее, общий объем жилищных инвестиций, осуществляемых при поддержке ипотечного кредитования, очевидно, сократится, что приведет к снижению спроса на рынке недвижимости и снижению средней стоимости жилой недвижимости.

По нашему мнению, использование жилищного лизинга позволит значительно расширить круг домохозяйств, для которых комфортное жилье может стать доступным.

Понятия «стоимость жилья» и «доступность жилищного кредитования» имеют прямую связь, поэтому невозможно добиться повышения одного критерия без расширения другого⁴⁹. Основные правила этой зависимости следующие (рис.29):

1. Увеличение стоимости недвижимости при отсутствии платежеспособного спроса может привести к усилению кризисных явлений в жилищной и социальной сфере, а также в экономике в целом.

2. Повышение доступности ипотечного кредитования без изменений других условий на рынке недвижимости и жилищного строительства может привести к значительной диспропорции спроса и предложения, а также к росту цен на жилье.

3. Расширение спроса на ипотечные жилищные кредиты за счет вовлечения населения с недостаточной платежеспособностью может способствовать снижению качества ипотечных активов банков и увеличению кредитных рисков финансового сектора в целом.

Зависимость стоимости жилья от доступности

жилищного кредитования

Расширение спроса

на ипотечные кредиты

Повышение доступности ипотечного кредитования

Увеличение стоимости

недвижимости

Рис. 29. Зависимость стоимости жилья от доступности жилищного кредитования

Примером нарушения этой диспропорции может служить опыт Великобритании, когда правительством Т. Блэра основной упор в вопросах жилищной политики был сделан на предоставление недорогих ипотечных кредитов, и большинство населения смогло воспользоваться ими. Следствием этого стало беспрецедентное увеличение стоимости жилой недвижимости в этой стране. Т. Блэр и правительство пытались установить контроль над бурным ростом цен, который только усугублялся из-за дешевых ипотечных кредитов и в конечном итоге привел к кризису в банковской сфере и к потере надежды населения со средними и низкими доходами о владении собственной жилой недвижимостью. В конечном итоге стоимость ипотечных кредитов выросла, а стоимость недвижимости так и осталась на высоком, недосягаемом для многих уровне, поэтому значительной части населения Великобритании приходится снимать дорогостоящее частное арендованное жилье⁵⁰.

Главной проблемой для заемщиков и банков, в условиях кризиса, становится падение рубля по отношению к мировым валютам в результате снижения цен на нефть⁵¹. Стремительный рост курса доллара, более чем на 200% с 2008 г. по 1 квартал 2016 г. (рис.30).

Рис. 30. Изменение курса доллара по отношению к рублю

с 2008 г. по 1 кв. 2016 г., в руб.

Повышение курса доллара по отношению к рублю неизбежно приводит к удорожанию стоимости по уже заключенным валютным договорам, тем самым заемщики теряют устойчивую позицию, платежеспособность падает, что негативно сказывается на банковских учреждениях, так как сумма денежной задолженности продолжает расти. По данным АИЖК на момент окончания 2015 г. около 4,6 тыс. человек просрочили платежи по валютной ипотеке.⁵² Несмотря на тот риск, которые шли заемщики, при получении жилищного кредита в иностранной валюте, данный вид кредитования пользовался спросом на протяжении многих лет в не зависимости от области и округа, разница состоит лишь в количестве. Кредиты в иностранной валюте теряют свою привлекательность (рис.31).

Рис. 31. Количество ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте

в Российской Федерации за 2010 г. по 2015 г.

На графике наглядно можно увидеть, как сократился объем выданных кредитов в валюте в 2015 г., их количество стремится к нулю, что вполне оправдано ситуацией на валютном рынке.

Сумма задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в валюте набирает свои темпы рис.32.

Рис. 32. Задолженность по предоставленным кредитам в том числе:

просроченная задолженность в Российской Федерации, в тыс. млн. руб.

Популярность ипотечного жилищного кредитования возросла в 2014 г. (рис.33).

Рис.33. Объем предоставленных кредитов в Российской Федерации по данным ЦБ РФ⁵³,

в млн. руб.

Сумма предоставленных кредитов на конец 2014 г. достигла немыслимых размеров и составила 9 950,8 млрд. рублей. За последние 5 лет это рекордная цифра. Сумма задолженности увеличивалась соответственно количеству выданных кредитов с 2010 г. по 2015 г. (рис. 34).

Рис. 34. Задолженность по предоставленным кредитам, включая

просроченную задолженность, в Российской Федерации, в млн. руб.

Проанализировав рынок недвижимости, процентную ставку по ипотечным кредитам, стоимость квадратного метра жилья, интенсивность выданных кредитов и задолженности к ним можно сделать вывод, что в кризисный период спрос на ипотечное кредитование сравнительно ниже, при этом потребность в приобретении нового или улучшении имеющегося жилья меньше не стала. Значительно ухудшилось финансовое положение населения, в особенности у валютных заемщиков, при этом готового решения сложившейся ситуации в отношении таких заемщиков у правительства Российской Федерации в настоящее время нет.