3. Понятие и содержание ипотечного кредитования

Одной из важнейших социально-экономических задач России на современном этапе является обеспечение населения комфортным и доступным жильем²⁴. Ипотечное кредитование в нашей стране появилось более двадцати лет назад в связи с переходом к рыночным отношениям, хотя такие сделки в дореволюционной России применялись с 1754 г., когда впервые были выданы кредиты на длительный срок под залог имущества.

В современной России зарождение ипотечного жилищного кредитования начинается впервые с постперестроечного периода. Интерес к кредитованию появляется в 1993 г. Хотя изначально данный процесс не был полноценным. При получении данного кредита покупатель не мог оформить недвижимость на себя ил не мог в ней прописаться.

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию согласно указу Президента Российской Федерации Б. Н. Ельцина от 28.12.1993 г. № 22281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 г. было организовано и произведена его регистрация.

В настоящее время под ипотечным кредитованием понимается предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Основные положения, касающиеся этого вида кредита, изложены в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ²⁵, принятом в 1998 г.

По нашему мнению, ипотечное кредитование является одной из финансовых моделей поддержки спроса на рынке жилья, в которой способом обеспечения обязательств заемщика перед кредитором является залог недвижимого имущества. Залог заключается в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Другим ограничительным фактором является сложность и длительность сделки ипотечного кредитования, представляющей определенный процесс, состоящий из ряда этапов. Этапы совершения сделки представлены на рисунке 15.

Этапы сделки ипотечного кредитования

4. Процедура андеррайтинга

3. Заполнение заявления на кредит

2. Сбор и проверка информации о заемщике

1. Предварительная квалификация заемщика

5. Заключение сделки

6. Обслуживание кредита

Рис. 15. Этапы сделки ипотечного кредитования

Первым из этапов является предварительная квалификация заемщика²⁶. Этот этап является основополагающим, т. к., с одной стороны, заемщик принимает собственное решение по выбору банка, условиям кредитования, а также по своей ответственности. С другой стороны, банк рассматривает кандидатуру заемщика на роль своего клиента, оценивая его финансовые возможности. До заключения сделки банк имеет право отказать заемщику без объяснения причин.

Вторым этапом является сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе банковские сотрудники проверяют предоставленную информацию от заемщика на достоверность. Главными критериями является трудоспособность, оценивается заработная плата клиента и надежность источников его доходов. Для предоставления данной информации необходимо собрать определенный список подтверждающих документов, который определяет банк.

Третьим этапом является заполнение заявления – анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику.

Четвертый этап заключается в оценке кредитором вероятности погашения ипотечного кредита – так называемая процедура андеррайтинга (проверка банком платёжеспособности клиента, желающего взять кредит). При этом определяются максимально доступная сумма жилищного кредита с учетом доходов заемщика и необходимая сумма собственных средств, которой должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки. Эти средства направляются не только на оплату первоначального взноса, составляющего от 20 до 50 % стоимости приобретенного жилья, но и на заключение и оформление необходимых договоров, и другие возможные расходы. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком договор на ипотечный кредит, а заемщик вносит на свой банковский счет денежные для оплаты первоначального взноса.

Пятый этап – это заключение кредитной сделки, при котором происходит оформление сразу нескольких сделок: заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья; заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором; приобретение жилья заемщиком; передача жилья в залог кредитору согласно договору об ипотеке; государственная регистрация ипотеки жилой недвижимости и возникновение прав банка как залогодержателя. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Завершающий этап – это обслуживание кредита, т. е. оплата согласно графику заключенного договора. При полном соблюдении условий договора и своевременном погашении кредита недвижимость переходит в полную собственность заемщика, в ином случае недвижимость, являющаяся предметом залога, реализуется и средства от продажи направляются на погашение долга перед банком. Нами разработан ряд мер по защите от взысканий залогодержателя с последующей реализацией этого имущества и выселением должника, в частности, для этого предложен механизм жилищного лизинга²⁷.

Проанализировав этапы получения ипотечного кредита, можно еще раз сделать вывод о достаточной сложности и длительности таких сделок, что также является определенным барьером для потенциальных получателей ипотечного кредита. Помимо сложности и длительности есть и другие факторы, которые влияют на решение взятия ипотечного кредита. Факторы представлены на рисунке 16.

В России ипотечное кредитование также играет важную роль в жизни населения страны и является одним из финансовых инструментов привлечения инвестиций в жилищную сферу и поддержки спроса на покупку жилья²⁸. Становление и развитие системы ипотечного кредитования в России придало мощный импульс росту жилищного строительства.

Факторы, препятствующие

заключению сделки ипотечного

кредитования

Длительный и

сложный процесс

этапов заключения

ипотечного договора

Значительные

суммы

ежемесячных

отчислений

Высокая процентная ставка по кредиту

Наличие

первоначального взноса

Рис. 16. Факторы, препятствующие заключению сделки ипотечного

кредитования

Другим фактором, ограничивающим заключение договоров по ипотечному кредитованию, является наличие первоначального взноса, а также значительные суммы последующих выплат.

В целом, переплата по ипотечному кредиту может в два и более раз превосходить стоимость приобретенной недвижимости. Размер переплаты зависит от срока сделки, который может достигать 30 лет, и от величины процентной ставки.

В связи с изменившимися условиями на финансовом и валютном рынке, прогнозы по дальнейшему использованию ипотечного кредитования пока пессимистичны (рис.17).

Это объясняется, во-первых, увеличением ключевой ставки ЦБ, а соответственно, и ставки по ипотечным кредитам, а во-вторых, снижением платежеспособности населения в связи с ростом цен, в том числе и на недвижимость.

Изменяющиеся условия на финансовом и валютном рынке

Увеличение ключевой ставки ЦБ

Рост цен

Увеличение ставки по кредитам

Снижение платежеспособности населения

Рис. 17. Влияние изменений на финансовых и валютных рынках

на ипотечное кредитование

Ипотека – это финансовый инструмент, которой основан на залоге объекта жилой недвижимости при получении ссуды в кредитной организации (банке)²⁹. Данный залог позволяет залогодержателю осуществлять право преимущественного удовлетворения требований долга³⁰. Под ипотечным кредитованием обычно понимается система, включающая в себя выдачу кредита под обеспечение залогом недвижимости, регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Раскрыть сущность ипотечного кредитования можно с помощью определения его сегментов, таких как первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.

Первичный рынок представляет собой совокупность кредиторов, которые предоставляют заемщику средства, и заёмщиков-инвесторов, которые приобретают данные объекты жилой недвижимости.

Вторичный рынок, как говорил Назарчук Н.П., представляет собой куплю-продажу закладных, выпущенных на первичном рынке³¹.

Инвестиции представляют собой средства в денежном эквиваленте, паи, автомобили, лицензии, а также ценные бумаги и кредиты, которые в предпринимательской сфере служат причиной получения прибыли.

Жизненный цикл инвестиции состоит из двух этапов (рис.18).

Инвестиции

Инвестиционная

деятельность

Получение результата - прибыли

Рис. 18. Жизненный цикл инвестиций

Первым этапом является инвестиционная деятельность, когда инвестор вкладывает свои ресурсы. Второй этап это получение положительного результата, а именно прибыли.

Ипотечный рынок нужно рассматривать во взаимодействии с другими экономическими рынками.

По мнению Бочкарева В.В.³² на рынке инвестиционных товаров стратегию поведения инвесторов определяет государство, а также объем и структуру государственных инвестиций.

Каждый субъект ипотечного жилищного кредитования имеет свои цели, особенности и функции. Основополагающей целью заемщика является приобретение наиболее комфортного жилья, при этом главной функцией остается способность ежемесячного выполнять свои кредитные обязательства перед кредиторами. Кредиторы в свою очередь стремятся к тому, чтобы максимально увеличить прибыль и ограничить всевозможные риски неплатежеспособности³³.

Состав участников, которые представляют рынок услуг жилищного кредитования в России, изображен на рисунке 19.

Рынок услуг жилищного кредитования

Заемщики

Риэлтерские компании

Банки

Страховые компании

Оценщики

Органы, проводившие

государственную регистрацию

Операторы вторичного рынка

Рефинансирующие

организации

Рис. 19. Состав участников рынка услуг по ипотечному жилищному кредитованию

Такие субъекты как продавцы и риэлтерские агентства имеют одну цель как можно выгоднее продать недвижимость и получить свой доход, при этой функцией будут являться их непосредственные услуги, оказываемые покупателю – это подбор вариантов, сбор необходимых документов и сопровождение сделки в целом.

Следующий субъект это страховые компании, которые при сопровождении сделки обеспечивают полное страхование, при этом получая максимальный доход.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество организует сбор, и обработку с регистрацией всей информации о праве собственности на жилье.

Функцией оценочной компании произвести оценку жилья и максимизировать полученную прибыль.

Инвесторы имеют основополагающую функцию – это вложение денежных средств в ипотечные бумаги для обеспечения положительного максимального дохода.

Увеличение стоимости недвижимости, недоступная стоимость кредитных и, в частности, ипотечных ресурсов при отсутствии платежеспособного спроса могут привести к усилению кризисных явлений в жилищной, социальной сфере и в экономике в целом. Государству, финансовому и строительному сектору необходимо сообща разрабатывать и принимать меры для выхода из сложившейся ситуации. Так, в ноябре 2014 г. Правительством РФ была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 г.³⁴, в которой предусмотрены различные меры для поддержки ипотечного кредитования в России.

Несмотря на значительное количество подобных сделок, такой инструмент может использовать только ограниченная категория граждан, имеющих доходы выше среднего. Всего доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, включая ипотеку, увеличилась с 23,6 % в 2010 г. до 28,4 % в 2013 г.³⁵ Однако с учетом кризисных явлений в экономике эта категория значительно сократится.

Другой формой жилищного кредитования в России является собственно выдача целевых кредитов на приобретение жилья, а разновидностями – приобретение жилья в рассрочку по договорам долевого участия, использование материнского капитала и так называемый «жилищный лизинг», достаточно распространенный во многих развитых странах. Лизинг жилой недвижимости сочетает преимущества жилищного кредитования (привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов для строительства или приобретения жилья) и жилищной аренды (распределенные на большой период времени платежи за жилищные услуги)³⁶. Лучшие мировые практики показывают, что с помощью жилищного лизинга население многих стран успешно решает свою жилищную проблему. Однако в России этот механизм не используется в связи с несовершенством нормативно-законодательной базы.