1 Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1. Сущность жилищного кредитования и его классификация

В ХХI веке в России, как и в других странах, сложились объективные предпосылки для перспективного развития жилищного кредитования. Это обусловлено существующей потребностью у населения в жилище при низких доходах, и необходимостью банков в поиске новых сфер увеличения доходов своих активов. Данный вопрос волнует многих профессоров, занимающихся изучением научных вопросов. С появлением новых законов и нормативных актов сложились и нормативно-правовые основы способствующие развитию жилищного кредитования в России¹. Вследствие этого, немало научных исследований появилось с целью поиска новой модели и механизма жилищного кредитования², а также методической и научной литературы о проблемах жилищного кредитования, как в России, так и за рубежом³.

Решить жилищные проблемы населения является важнейшей задачей государственной политики, в связи с этим происходит движение существенной части финансов на рынке жилищного строительства.

Жилищное кредитование может быть представлена как ипотека – покупка недвижимости под залог имущества, и как кредит.

Классификация ипотечных кредитов многообразна по различным признакам, например: по объектам, по целям кредитования, по виду кредитора, по виду заемщиков, по способу амортизации долга, по виду процентной ставки, по возможности досрочного погашения, по срокам кредитования. Рассмотрим каждую в отдельности.

Объекты жилищного кредитования представлены на рис. 1.

Предприятия, здания, сооружения и иное

недвижимое

имущество,

используемое в

предпринимательской деятельности

Земельные участки

Жилые дома, квартиры

Объекты жилищного кредитования

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения имущество

Незавершённое строительство

Рис. 1. Объекты жилищного кредитования

Кредитование по объекту недвижимости разделяются на земельные участки, где объект есть сам земельный участок, а также незавершенное строительство недвижимого имущества, дачи, гаражи и другие строения, объектом может быть и воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты⁴. Самыми распространенными объектами считается жилые дома и квартиры, а также предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности⁵.

Виды ипотечного кредитования в зависимости от целей (рис.2).

Цели ипотечного кредитования

приобретение

готового жилья с целью инвестиций

Недвижимость в отдельно

стоящем доме

Недвижимость в многоквартирном доме

Земельный

участок

Строительство жилья

Рис. 2. Виды ипотечного кредитования по целям

Данная цель может представлять собой как недвижимость в отдельно стоящем доме, так и недвижимость в многоквартирном. Целью может быть земельный участок или же непосредственно само строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций⁶.

Ипотечные кредиторы подразделяются как по степени специализации, так и по статусу (рис.3) и по принадлежности (рис.4).

Ипотечные кредиторы

Небанковские

Банковские

Рис. 3. Виды ипотечных кредиторов

По статусу можно разграничить на два типа: банковские, к которым относятся не посредственно все банки, и небанковские, к которым относятся инвесторы и различные организации, выступающие в качестве кредитора⁷.

Государственные

Частные

Кредиторы

по принадлежности

Общественные

Рис. 4. Виды кредиторов по принадлежности

По принадлежности выделяют государственных, частных и общественных кредиторов.

Степень специализации ипотечных кредиторов может быть как универсальная, так и специализированная⁸.

Следующий вид классификации по виду заемщиков представляет собой разделение на два вида субъектов – это заемщики, которые берут непосредственно для себя кредит, и заемщики, которые выступают в виде застройщиков и строителей. Далее рассмотрим виды жилищного кредитования, которые различает способы амортизации ипотечного долга наглядно на рис.5:

1) постоянный – это ипотечный кредит с фиксированными одинаковыми ежемесячными выплатами в течении всего периода кредитования;

2) переменный – это ипотечный кредит , в котором сумма выплаты в течение периода периодически изменяется;

3) нарастающий – ипотечное кредитование, при котором ежемесячные платежами постоянно увеличиваются;

4) с индексацией – ипотечные кредиты, в которых индексируется сумма непогашенного долга.

Постоянный

Переменный

Способы амортизации ипотечного долга

Нарастающий

С индексацией

Рис. 5. Виды жилищного кредитования в зависимости от способов

амортизации

Ипотечные кредиты также различаются по процентной ставке. Данная разделение основано не на разнице в величине процентной ставки, а на ее переменном, в течении периода кредитования, или же фиксированном состоянии.

Не все ипотечные кредиты можно погасить досрочно, отсюда появляется следующая классификация: без права досрочного погашения⁹, то есть погашение ипотеки согласно графику, при этом суммы не должны превышать прописанные в данном графике, и второй вид с правом досрочного погашения ипотечного долга, которое в свою очередь можно разделить на две категории с досрочным погашением и уплатой штрафа, и второй это без штрафа.

В разных странах кредитование имеет разделение по срокам (рис.6).

Так в Великобритании, США и России выделяют три группы: краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Каждая группа характеризуется своим временным периодом, но у каждой страны временное значении этого периода разнообразное. Таким образом, в России краткосрочным кредитом считается кредит сроком до одного года, к среднесрочному относится кредит сроком от 1 до 3 лет, те кредиты, которые выдают на срок более трех лет относятся к долгосрочным. Ипотечные кредиты практически все относятся к долгосрочным.

Краткосрочные

Кредитование по срокам

Среднесрочные

Долгосрочные

Рис. 6. Типы жилищного кредитования по срокам

Помимо этих классификаций ипотечное кредитование может быть как субсидированное, так и обычное и комбинированное, которое выдается нескольким кредиторам.

На различных уровнях, опираясь на ипотечное законодательство, пытаются привлекать не только денежные средства инвесторов, но и населения. Поэтому власти различных уровней и участники жилищного кредитования предлагают разнообразные схемы для привлечения денежных средств в финансирование ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время в России имеется разнообразный выбор моделей жилищного кредитования (рис.7).

Через централизованные институты вторичного рынка закладных

По средствам

коммерческого банка

Модели жилищного кредитования

Реализация в рассрочку

Программы ипотечного кредитования

Рис. 7. Модели жилищного кредитования

Можно выделить 4 вида основополагающих ипотечных кредитов:

1) кредит по средствам коммерческого банка;

2) кредитование через централизованные институты вторичного рынка закладных;

3) реализация недвижимости строительными организациями в рассрочку;

4) льготные программы ипотечного жилищного кредитования.

Банки в Российской федерации выдают несколько видов ипотечных кредитов по разные процентные ставки:

– ипотека на вторичном рынке − где главным атрибутом является оформление договора страхования права собственности на случай потери титула или права на недвижимость;

– ипотека молодой семье − это вид кредитования, при котором существуют ограничения по возрасту, наличию собственных квадратных метров, и оформляется специальная субсидия для нуждающихся в получении жилья, основной аудиторией этого вида кредита является молодежь;

– ипотека на участие в долевом строительстве – это ипотечное кредитование, при котором заемщик покапает новое жилье, которое еще не введено в эксплуатацию;

– ипотека на улучшение жилищных условий – это ипотечное кредитование, где залогом перед банком может быть не приобретаемая недвижимость, а существующая.

Многообразие ипотечных кредитов в своем роде играет важную роль, тем самым предоставляя выбор заемщикам, ведь каждая семья или гражданин в частности может подобрать для себя тот или иной вид жилищного ипотечного кредитования, выгодный и удобный именного для него.