73

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ИРКУТСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт Архитектуры и строительства

Кафедра Экспертиза и управление недвижимостью

ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА

КУРС ЛЕКЦИЙ

Направление подготовки: 270800 «Строительство»

Профиль подготовки: «Судебная строительно-техническая и

стоимостная экспертиза объектов недвижимости»

Квалификация (степень): Магистр

Иркутск, 2016 г.

Журавлев Е.Г. Экспертиза инвестиционно-строительного процесса.– Иркутск: Издательство ИрГТУ, 2016. – 73 с.

Курс лекций предназначен для магистрантов высших учебных заведений специальности «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», направления 270800 «Строительство».

Курс лекций одобрен на заседании кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»

протокол № ___ от «___» ________________20__г.

Зав. Кафедрой ЭУН: Пешков В.В.

_______________________

«____» _________________20__г.

Содержание

1. Основные понятия и общие положения

1.1. Цели и порядок проведения технической экспертизы

1.2. Термины и определения

1.3. Категории технического состояния конструкций

1.4. Основания для проведения обследования

1.5. Основные негативные эксплуатационные факторы

2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ

2.1. Грунты оснований и фундаменты

2.1.1. Классификация и свойства оснований

2.1.2. Фундаменты

2.1.3. Усиление грунтов основания и фундаментов

2.1.4. Вертикальная и горизонтальная гидроизоляция фундаментов

2.2. Стеновое ограждение

2.2.1. Классификация стен

2.2.2. Основные дефекты и повреждения

каменных стен и перегородок

2.2.3. Панельные стены

2.2.4. Деревянные стены и перегородки

2.3. Перекрытия

2.3.1. Деревянные перекрытия

2.3.2. Кирпичные сводчатые перекрытия

2.3.3. Перекрытия из панелей с круглыми пустотами

2.3.4. Перекрытия из ребристых панелей

2.3.5. Монолитные железобетонные перекрытия

(в том числе по стальным балкам)

2.4. Лестницы

2.5. Балконы

2.6. Перегородки

2.7. Крыши

2.7.1. Чердачные крыши

2.7.2. Плоские совмещенные крыши

2.8. Штукатурные покрытия

3. ОСНОВНЫЕ ТИПЫ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

3.1. Деревянные здания

3.2. Каменные здания дореволюционной постройки

(в том числе памятники архитектуры) высотой 1-3 этажа

3.3. Каменные здания постройки до 60-х годов высотой до 4 этажей

3.4. Каменные 4-5 этажные здания серии 1-306с

3.5. Каменные 5 этажные здания серии 114

3.6. Крупнопанельные здания серии 1-335-С

3.7. Крупнопанельные здания серии 1-335АС и 1-335КС

3.8. Крупнопанельные здания серии 1-464АС

3.9. Крупнопанельные здания серии 135

3.10. Девятиэтажные каркасные здания серии 1.120.1–1с

3.11. Общая характеристика надежности

4. ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ КОНСТРУКЦИЙ

4.1. Основные требования к эксплуатационным качествам

строительных конструкций

4.2. Категории технического состояния конструкций

4.3. Оценка технического состояния железобетонных конструкций

по внешним признакам

4.4. Оценка технического состояния каменных конструкций

по внешним признакам

4.5. Оценка технического состояния стальных конструкций

по внешним признакам

5. ОТДЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Цели и порядок проведения технической экспертизы

Эффективное осуществление операций купли-продажи объекта недвижимости невозможно без исчерпывающих сведений о его техническом состоянии, в том числе и инженерных систем.

В процессе эксплуатации зданий вследствие различных причин происходят физический износ строительных конструкций, снижение и потеря их несущей способности, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом. Для разработки мероприятий по восстановлению эксплуатационных качеств конструкций, необходимо проведение их обследования (технической экспертизы) с целью выявления причин преждевременного износа, понижения их несущей способности. Физический износ должен учитываться при определении стоимости недвижимости.

Обследования зданий и сооружений должны выполняться специализированными организациями. Результатом технической экспертизы является Отчет или Заключение о техническом состоянии объекта, в котором, как правило, указывается перечень требуемых ремонтно-восстановительных мероприятий.

Целью технической экспертизы может являться:

• оценка условий эксплуатации конструкций;

• оценка параметров микроклимата и энергоэффективности;

• выявление причин и степени повреждения конструкций с установлением опасности для людей и оборудования;

• определение работоспособности конструктивных элементов и здания в целом с учетом выявленных повреждений;

• прогнозирование изменения уровня работоспособности конструкций;

• разработка мероприятий по восстановлению работоспособности конструкций;

• установление возможности и условий проведения перепланировки или реконструкции;

• определение возможности приложения дополнительных нагрузок;

• установление возможности изменения назначения здания или отдельных помещений;

• оценка стоимости требуемых ремонтно-восстановительных мероприятий.

Стадии реконструкции объекта:

1. Обследование (техническая экспертиза).

2. Разработка проекта реконструкции.

3. Получение разрешение на выполнение строительных работ.

4. Выполнение строительных работ.

Порядок проведения технической экспертизы:

• устанавливается цель экспертизы на основании требований собственника или инвестора;

• изучаются исходные данные: проектная документация (находится у подрядной строительной организации, проектной организации, собственника), технический паспорт, акты технического осмотра, устная информация эксплуатационных служб, собственников здания;

• проводится предварительное (визуальное) обследование здания;

• составление обмерных чертежей (планы, фасады, разрезы и др.);

• проводится инструментальное обследование здания;

• лабораторные исследования свойств и прочностных характеристик конструкционных материалов;

• выполняются поверочные расчеты поврежденных, особо нагруженных конструкций;

• составляется технический отчет или заключение о техническом состоянии здания.

Предварительное (визуальное) обследование.

Основной задачей предварительного обследования здания является определение общего состояния строительных конструкций и производственной среды, определение состава намечаемых инструментальных работ.

Состав работ по предварительному обследованию включает:

• общий осмотр объекта;

• общие характеристики объемно-планировочного, конструктивного решений и систем инженерного оборудования;

• уточнение уровня нагрузок и зон возможной перегрузки конструкций (чаще всего перекрытий) – устройство складских помещений, залов, новые полы поверх старых, мусор;

• уточнение условий эксплуатации конструкций и частей здания: зоны воздействия атмосферных и техногенных факторов;

• для промышленных зданий установление особенностей технологии производства с точки зрения их воздействия на строительные конструкции;

• оценка гидрогеологических условий участка и общие характеристики грунтов оснований; сейсмичность площадки (по данным инженерно-геологических изысканий);

• изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований производственной среды и состояния строительных конструкций;

• изучение материалов по ранее проводившимся работам по ремонту и усилению и восстановлению эксплуатационных качеств строительных конструкций;

• составляется программа инструментального обследования объекта.

Детальное инструментальное обследование имеет основной целью сбор данных для выполнения поверочных расчетов конструкций и уточнения нагрузок). Состав работ:

• определение геометрических размеров строительных конструкций;

• определение геометрических параметров повреждений строительных конструкций;

• установление параметров армирования и прочности бетона (неразрушающими методами) железобетонных конструкций;

• установления параметров армирования каменных конструкций;

• установление степени коррозии стальных конструкций и арматуры;

• установление степени биокоррозии каменных и деревянных конструкций;

• установление степени морозного и иного разрушения каменных и железобетонных конструкций;

• установление расположения, глубины и ширины раскрытия трещин в железобетонных и каменных конструкциях;

• определение прогибов элементов перекрытий;

• установление прочности нормального сцепления в каменной кладке;

• определение состава перекрытий и покрытий (для уточнения нагрузок);

• определение влажности каменой кладки и древесины (приборами).

Объем инструментальных работ должен обеспечить набор исходных данных для проведения поверочных расчетов строительных конструкций.

Лабораторные исследования включают:

• определение прочности бетона, раствора, кирпича и древесины по отобранным образцам;

• определение влажности, плотности, теплопроводности материалов;

• определение прочности арматуры на разрыв;

• определение морозостойкости, влагонепроницаемости бетона.

Поверочные расчеты заключаются:

• проверка прочности и жесткости отдельных конструкций и узлов с учетом имеющихся повреждений, фактических прочностных параметров материалов и фактических нагрузок;

• динамические расчеты: проверка сейсмостойкости здания в целом.