5.2. Организация ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте

История развития ипотеки на Федеральном железнодорожном транспорте имеет совсем короткую историю. 19 февраля 2001 г. на уровне МПС РФ было создано ЗАО «Желдорипотека», которое предлагало ипотечные кредиты в размере до 85% стоимости приобретаемой квартиры под 10% годовых сроком на 15 лет. Предлагаемая схема ипотечного кредитования широкого распространения не получила из-за сложности оформление ипотечного кредита через банк, стоимость квартиры после погашения кредита возрастала более чем в два раза, материальная выгода заемщика (разница между ¾ ставки рефинансирования ЦБ и ставкой ипотечного кредита) облагалась налогом по ставке 35%, условия кредитования предполагали среднемесячный доход заемщика в размере около 15 тыс. руб.

В порядке развития жилищной ипотечной программы Министерством путей сообщения 4 июня 2002 г. принято указание за № 85у «О внесении изменений и дополнений в Концепцию жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы», которым предусматривалась возможность получения жилья на условиях ипотеки. Во исполнение этого указания и по специальному разрешению Министерства путей сообщения (в порядке эксперимента) на Московской железной дороге была создана уже некоммерческая организация «Фонд Жилищная социальная ипотека» (НО «Фонд Жилсоципотека»). «Жилсоципотека» разработала документы, регламентирующие порядок предоставления жилья на условиях ипотеки, в основе которого лежала идея оформления продажи квартир в рассрочку:

• «Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки «Жилсоципотека»», утвержденное начальником ФГУП «Московская железная дорога» 22 июля 2002 г.;

• «Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной дороги с применением механизма ипотеки», утвержденные 9 октября 2002 г. Председателем Распорядительного совета НО «Фонд Жилсоципотека»;

• пакет документов для оформления продажи квартир по ипотечной схеме. Именно этот пакет названных документов Управление Московской железной дороги указанием № НОК-308 от 28 марта 2003 г. направило на подведомственные предприятия для руководства и обеспечения своевременного и качественного оформления продаж квартир претендентам на приобретение жилья по ипотечной схеме через НО «Фонд Жилсоципотека».

Предлагаемая экспериментальная схема полностью устраняла недостатки ипотечной программы ЗАО «Желдорипотека». Чуть позже МПС РФ распространило эту схему ипотечного кредитования на всю сеть железных дорог России.

Стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги» - ОАО «ТрансКредитБанк». 54,39% его акций принадлежит ОАО «РЖД». Банк зарегистрирован 4 ноября 1992 года и в настоящее время входит в топ-15 банков по активам.

Ипотечные кредиты под залог недвижимости банк стал выдавать в конце 2001 года. В настоящее время ипотечное кредитование в «ТрансКредитБанке» предполагает:

• кредит на покупку квартир на первичном рынке недвижимости;

• кредит под залог недвижимого имущества;

• ипотечный кредит для сотрудников предприятий ОАО «РЖД».

Таблица 5.1.

Условия предоставления ипотечных программ «ТрансКредитБанка»

Разновидность кредита	Минимальный взнос	Ставка в рублях	Ставка в долларах США	Срок
Ипотечный кредит на приобретение квартир на этапе строительства	20%	13, 14%	—	От 1 года до 15 лет
Кредит на любые цели под залог недвижимого имущества	—	16, 17%	—	От 1 года до 5 лет
Ипотечный кредит для сотрудников предприятий ОАО «РЖД»	10%	10,5–13,5%	14%	От 1 года до 25 лет

Кредит на покупку квартир на первичном рынке недвижимости

Документы по строительному объекту банком не запрашиваются, поэтому кредит предоставляется в короткие сроки. Сумма кредита составит не более 80% и  менее 20% от стоимости квартиры. Минимальная сумма кредита - 300 тыс. руб. Срок кредитования варьируется от 1 года до 15 лет. Cтавка % за пользование кредитом - 14% годовых в российских рублях на этапе строительства - до первого числа месяца, следующего за месяцем предъявления Банку документов о государственной регистрации залога недвижимости и 13% годовых в российских рублях после завершения строительства - с первого числа месяца, следующего за месяцем предъявления банку документов о государственной регистрации залога недвижимости. Обеспечением кредита на этапе строительства выступает поручительство НО «Фонд Жилсоципотека» или ЗАО «Желдорипотека», а после завершения строительства и оформления права собственности - залог приобретенной квартиры.

Платеж по кредиту может составлять до 40% размера «чистого» ежемесячного дохода заемщика/созаемщиков (членов семьи заемщика). Также необходимо наличие у клиента собственных средств, достаточных для оплаты первоначального взноса не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры, а также уплаты комиссий банка и сопутствующих сделке расходов. На этапе строительства договор поручительства заключается на объем обязательств в сумме основного долга по договору ипотечного кредита, увеличенного на 10%.

Программа «Кредит под залог недвижимого имущества»

Сумма кредита составляет от 500 тыс. до 10 млн. руб. Минимальная сумма - не менее 20% от рыночной стоимости предмета залога, определенной независимой оценочной компанией. При погашении кредита в конце срока с ежемесячной уплатой процентов максимальная сумма кредита не превышает 50% от рыночной стоимости квартиры. При погашении кредита аннуитетными платежами максимальная сумма кредита не превышает 60% от рыночной стоимости квартиры. При погашении кредита в конце срока с ежемесячной уплатой процентов кредит предоставляется на срок до трех лет. При погашении кредита аннуитетными платежами кредит предоставляется на срок до пяти лет. Процентная ставка (руб.) за пользование кредитом при официально подтвержденных доходах составит 16%, при косвенно подтвержденных – 17%.

Ипотечный кредит для сотрудников предприятий ОАО «РЖД»

Предоставляется:

• покупку квартир в строящихся домах (первичный рынок);

• приобретение объектов недвижимости с зарегистрированным на момент приобретения правом собственности (вторичный рынок).

Возможность получения кредита без первоначального взноса на срок до 25 лет.

При наличии субсидии взимается минимальная комиссия. Основная часть процентов по субсидированному кредиту оплачивается работодателем.

На первичном/вторичном рынке недвижимости у ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» сумма кредита составляет от 30% до 100% от стоимости объекта недвижимости (на условиях предоставления субсидии и для категории клиентов «молодой специалист») и от 30% до 90% от стоимости объекта недвижимости (на коммерческих условиях).

Срок кредитования варьируется от 1 года до 25 лет.

При получении субсидируемого кредита на вторичном/первичном рынке процентная ставка за пользование кредитом составит 12% годовых в рублях РФ (10,5% для категории клиентов «молодой специалист»), при получении коммерческого кредита на первичном рынке у ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» - 14% годовых в долларах США;13,5% годовых в рублях РФ (при первоначальном взносе 10%); 13% годовых в рублях РФ (при первоначальном взносе 20%); 12,5% годовых в рублях РФ (при первоначальном взносе 30%);на вторичном рынке - 13,5% годовых в рублях РФ (при первоначальном взносе 10%); 13% годовых в рублях РФ (при первоначальном взносе 20%); 12,5% годовых в рублях РФ (при первоначальном взносе 30%).

Обеспечением кредита при покупке объекта недвижимости на этапе строительства выступает поручительство юридического лица или залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, а обеспечением кредита при покупке объектов недвижимости с зарегистрированным на момент приобретения правом собственности является залог приобретаемого объекта недвижимости.

В случае выбора заемщиком иных условий страхования до оформления кредита (при отсутствии страхования жизни/трудоспособности и/или страхования риска утраты права собственности) устанавливается процентная ставка по кредиту выше на 2 процентных пункта от уровня базовой ставки.

Комиссии банка по субсидируемым кредитам составляет 1,5 тыс. рублей (в соответствии с тарифами РК и ДО), по коммерческим кредитам - 1% от суммы кредита (в соответствии с тарифами РК и ДО).

Платеж по кредиту может составлять до 50% размера «чистого» ежемесячного дохода заемщика/созаемщиков (членов семьи заемщика) по субсидируемым кредитам; до 40% размера «чистого» ежемесячного дохода заемщика/созаемщиков (членов семьи заемщика) по коммерческим кредитам.

Необходимо наличие у работника ОАО «РЖД» собственных средств, достаточных для оплаты первоначального взноса в счет оплаты приобретаемой квартиры, а также уплаты комиссий банка и сопутствующих сделке расходов.

При предоставлении субсидии, в том числе для железнодорожников, имеющих статус «молодой специалист», требования к стажу работы отсутствуют. Без предоставления субсидии непрерывный стаж работы в железнодорожной отрасли должен составлять не менее 1 года.