1.2. Этапы становления жилого комплекса

На разных этапах развития трактовка жилого комплекса была разной. Менялся подход к планировочной структуре, совершенствовалась методология проектирования, постепенно расширялась и видоизменялась сеть обслуживающих учреждений, углублялось понимание социальной основы жилого комплекса, а также возрастали масштабы жилой застройки. По разному называли жилые комплексы. В 20 - 30-е годы это были жилые кварталы и жилые массивы, в 50-е укрупнённые кварталы, группы кварталов и жилые районы, в 60-е годы - микрорайоны и жилые районы.

В развитии жилого комплекса в нашей стране в ХХ веке можно выделить три ясно выраженных этапа: квартальная застройка (с конца 20-х до середины 50-х годов); микрорайонная застройка (с середины 50-х годов), связанная с массовым введением типового жилища и индустриальных методов формирования жилой застройки; укрупнение форм застройки до межмагистральных территорий (с конца 60-х годов). Последние тенденции в области проектирования жилых комплексов связаны с возрождением интереса к концепции квартальной застройки, и таким образом в настоящее время сосуществуют разнообразные подходы к формированию жилой среды.

1.3. Основные элементы структуры жилого комплекса

Исходя из принятого определения жилого комплекса (дома-комплекса, квартала, микрорайона, жилых комплексов автономно расположенных на городских территориях в центральной зоне, жилые комплексы межмагистральных территорий), основными структурными элементами его будут являться

• жилые группы, включающие в себя жилые здания различной планировочной структуры и этажности;

• здания и комплексы общественного обслуживания, а также встроенные блоки общественных помещений;

- функциональные зоны благоустроенной территории.

Характер взаимодействия названных элементов в жилом комплексе основывается на особых связях, которые характеризуются стремлением к минимизации затрат времени на обслуживание, к максимальному приближению обслуживания к жилью. Это позволяет резко увеличить показатель интенсивности использования территории, что является одной из проблем массовой застройки.

Первый структурный элемент жилого комплекса - жилые группы, включающие в себя жилые здания различной планировочной структуры и этажности, формируются в каждом конкретном случае с учетом местоположения жилого комплекса в структуре города, природно-климатических особенностей строительства, конфигурацией и рельефом территории строительства, социально-экономических и демографических требований предъявляемых к жилищу. Жилые группы - важная структурообразующая единица жилого комплекса определяющая своеобразие и масштаб застройки жилого образования. Важной качественной составляющей первого структурного элемента жилого комплекса является композиционное объединение зданий с целью формирования дворового пространства. Большое значение на планировочную структуру жилых групп оказывает интенсивность использования территории, которая характеризуется средневзвешенной этажностью и плотностью жилого фонда.

В соответствии с п 7.6 СП 42.13330.2011 при проектировании жилой застройки территории кварталов (микрорайонов) необходимо соблюдать предельные значения плотности застройки. Основными показателями плотности застройки являются:

коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);

коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

Предельные показатели плотности жилой застройки

Типы жилой застройки	Коэффициент застройки	Коэффициент плотности застройки
Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами	0,4	1,2
То же - реконструируемая	0,6	1,6
Застройка многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности	0,4	0,8
Застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками	0,3	0,6
Застройка одно-двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками	0,2	0,4

Коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены в таблице для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам зданий. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства. Границами кварталов являются красные линии.

Для достижения нормативных показателей плотности застройки рекомендуется применять блок-секции, обладающие большой градостроительной манёвренностью и дома с широким корпусом.

Кроме традиционных типов жилых домов могут быть разработаны разнообразные типологические разновидности зданий и их элементов (блоков, секций, укрупнённых планировочных элементов); специализированные типы жилых домов - для малосемейных, для пожилых, для сложных семей из трёх поколений; дома для особых градостроительных условий - шумозащитных, встроенных, домов для крутого рельефа, для плотно-низкой застройки и т. п.

При проектировании квартир следует стремиться разрабатывать решения, имеющие потенциальные возможности изменения планировочной структуры - т. е. стремиться к гибкости, многовариативности, которые бы обеспечивали реальные возможности комфортабельного проживания семей различного демографического и половозрастного состава и социальной структуры с разными бытовыми условиями и образом жизни.

В соответствии с п. 5.6 СП 42.13330.2011 расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей.

Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта

Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта	Норма площади жилого дома и квартиры в расчете на одного человека, м2	Формула заселения жилого дома и квартиры	Доля в общем объеме жилищного строительства, %
Престижный (бизнес - класс)	40	к = п +1 к = п + 2	10 15
Массовый (эконом - класс)	30	к = п к = п + 1	25 50
Социальный (муниципальное жилище)	20	к = п - 1 к = п	60 30
Специализированный	-	к = п - 2 к = п - 1	7 5
Примечания 1 Общее число жилых комнат в квартире или доме к и численность проживающих людей п. 2 Специализированные типы жилища -дома гостиничного типа, специализированные жилые комплексы. 3 В числителе - на первую очередь, в знаменателе - на расчетный срок. 4 Указанные нормативные показатели не являются основанием для установления нормы реального заселения.

Расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м² на 1 чел. не должна превышать 450 чел/га.

Основным средством повышения экономичности и компактности плана жилого дома является увеличение глубины квартир, рациональное размещение лестниц, лифтов и лифтовых холлов.

Важным требованием, влияющим на форму жилых домов и расположение их на территории, является обеспечение помещений необходимой естественной освещённостью и инсоляцией. Инсоляцией называется освещённость прямыми солнечными лучами, измеряемыми во времени. Нормативные документы определяют ряд требований к расстановке и ориентации жилых зданий в соответствии с климатическими особенностями различных районов.

Нормируемая продолжительность непрерывной инсоляции для помещений жилых и общественных зданий устанавливается дифференцированно в зависимости от типа квартир, функционального назначения помещений, планировочных зон города, географической широты согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076. Для центральной зоны (58° с. ш. - 48° с. ш.), необходимо обеспечить не менее 2 ч в день с 22 марта по 22 сентября. В условиях застройки в отдельных случаях допускается одноразовая прерывность инсоляции жилых помещений при условии увеличения суммарной продолжительности инсоляции в течение дня на 0,5 ч для каждой зоны соответственно. В многоквартирных жилых домах меридиального типа, где инсолируются все комнаты квартиры, а также при реконструкции или размещении застройки в особо сложных градостроительных условиях (исторически ценная городская среда, дорогостоящая инженерная подготовка, общественно-деловые зоны) допускается сокращение продолжительности инсоляции на 0,5 ч для каждой зоны соответственно.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2-3 этажа - не менее 15 м;

4 этажа и выше - не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

Второй структурный элемент жилого комплекса - здания и комплексы общественного обслуживания, а также встроенные блоки общественных помещений. Состав учреждений обслуживания в жилом комплексе целесообразно разделить на две части: открытого и закрытого типа в зависимости от их использования только жителями комплекса или с учётом дополнительных нагрузок.

В отличие от микрорайона (построенном на элементах ступенчатой организации обслуживания) связь между контингентом проживающих в ЖК и функциональной ёмкостью учреждений, его обслуживающих, является определяющей только для детских дошкольных учреждений и школ. Вместимость школ рассчитывается по территориальному признаку. Вместимость же учреждений торговли, бытового обслуживания, общественного питания, культуры и здравоохранения определяется по функциональному (сетевому) принципу, т.е. численностью реально обслуживаемого населения исходя из конкретной градостроительной ситуации.

В жилые комплексы рекомендуется включать укрупнённые школьные учреждения с набором помещений для организации работы с детьми по месту жительства, центров профессиональной организации школьников; детские дошкольные учреждения отрабатываются как отдельно стоящим зданием, так и учреждением пристроенного типа, особенно в условиях высокой плотности застройки для крупных городов.

Предприятия общественного обслуживания населения подразделяются соответственно на специализированные предприятия по обслуживанию населения и предприятия торговли. Они могут быть различной пространственной организации и взаимодействием вплоть до объединения и кооперации.

Все виды обслуживания следует подразделять на массовые и специализированные.

Доля специализированных учреждений в структуре обслуживания жилого комплекса (ЖК) будет увеличиваться с изменением расположения ЖК с периферийной ситуации на центральную. Во всех случаях с учётом расположения ЖК в структуре города должен быть определён поэлементный состав объектов общественного обслуживания и произведён расчёт их мощности исходя из анализа принципов функционально-планировочной организации жилых комплексов в пространстве города.

Так, при проектировании жилого комплекса 1-го типа - это (ЖК на новой территории периферийной части города с хорошей транспортной доступностью до других районов) рекомендуется объединять учреждения обслуживания в единый общественно-торговый центр с размещением его на магистрали, связывающей его со сложившейся частью города. Функциональная ёмкость этих учреждений рассчитывается на постоянный контингент жителей. В состав общественно-торгового центра рекомендуется включать универсам, комплексный приёмный пункт бытового обслуживания, магазин смешанной торговли товарами массового спроса, отделение связи, столовые с кулинарией, аптеку.

При построении жилого комплекса (ЖК) второго типа (жилого комплекса, расположенного в периферийной ситуации в составе сложившегося района) следует учитывать состав и размещение существующих учреждений обслуживания.

В этом случае целесообразно отказаться от дублирования некоторых видов обслуживания и включить в общественно-торговый центр жилого комплекса учреждения более высокого ранга, чем микрорайонный. Так наряду с учреждениями торговли, необходимо включать объекты культурного обслуживания исходя из потребностей обслуживания жителей всего района.

При проектировании жилого комплекса (ЖК) третьего типа (такой ЖК располагается в срединной зоне города на границе ядра центра города, в зоне притяжения больших масс населения) рекомендуется выделять в структуре обслуживания комплекса ряд учреждений специализированного типа, рассчитываемого на жителей комплекса и транзитных потоков населения. Эти учреждения, как правило, могут быть пристроенными к жилым зданиям или объединённым в локальный подцентр на территории ЖК.

При проектировании жилого комплекса четвёртого типа (такой ЖК располагается в центральной части пространства реконструированных территорий, примыкающих к транспортно-коммуникационным узлам) его функционально-планировочная организация должна быть полностью увязана с пространственным развитием общегородского центра.

Общественно-торговый центр такого комплекса рекомендуется проектировать как многофункциональный блок зданий со специализированными учреждениями. Расчёт мощности объектов общественного обслуживания должен вестись с учётом дополнительных нагрузок от населения, приезжающих с культурно-бытовыми целями.

Номенклатура видов и учреждений общественного обслуживания для первого типа ЖК может быть представлена в следующем составе: аптека; раздаточные пункты молочной кухни; встроенные клубные помещения; магазины смешанной торговли; предприятия общественного питания; встроенные пункты прачечной; предприятия химчистки; ЖЭК; пункты приёма вторсырья; комплекс спортивных площадок для дошкольников и детей младшего школьного возраста. В отдельных случаях при соответствующем обосновании к перечисленному можно добавить встроенные кинозал и библиотеку, кафе с вечерней работой, спортзал. Можно кооперировать эти учреждения со школьным комплексом.

В жилых комплексах второго и третьего типа магазины следует проектировать уже специализированными - хлебный, молочный, овощной, магазин обуви и т.п. Можно предусмотреть специализированные кафе; бассейн, специализированный клуб (по интересам) открытые спортивные сооружения для взрослых.

Для жилых комплексов четвёртого типа можно предусмотреть универсальный зал (для культурно-зрелищных и спортивных мероприятий) и различные учреждения специализированного обслуживания в зависимости от структуры обслуживания в центре города.