32. Договоры и иные сделки, предусмотренные законом, как основание возникновение прав на земельные участки. Особенности купли-продажи земельных участков.

Сделками являются действия ФЛ и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др. Гражданское законадательство применяется с условием, что оно не противоречит земельному, лесному, водному законодательствам, законодательству о недрах, охране окружающей среды, специальным ФЗ. Земельные участки являются недвижимостью.

Сделки бывают односторонними, двусторонними, многостронними. Видами сделок являются: 1.договор к-п; 2.договор дарения; 3.договор мены; 4.наследование земельного участка; 5. договор ренты с пожизненным содержанием; 6. передача в уставный капитал; 7.договор аренды; 8.залог земель (у нас практически не применяется);

Особенности сделок с землей: 1.все сделки оформляются в письменном виде; 2.подлежат государственной регистрации; 3.сделки с землей должны учитывать целевое назначение земель. Невозможно самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения или установление особого режима использования земельного участка; 4.сделки с землей возможны в той мере, в которой допускается их оборот;

ст.37 ЗК предусматривает следующие особенности:

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Договор к-п является самым распространенным видом сделок. По нему одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участк и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор оформляется в виде специальной купчей, в которой обязательно указываются:условия о предмете договора, включающее кадастровый номер (предметом договора может быть только участок прошедший кадастровый учет), местоположение участка, категорию, целевое назначение, его площадь и другие показатели. В договоре должны быть указаны все ограничения и обременения в использовании участком. Отсутствие этих условий в договоре влечет недействительность договора.

Площадь участка не может быть меньше минимального размера, установленного законом.

Передача зем. участка осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Право собственности у покупателя возникает на основании договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.