ГП_1 / Практикум ГП

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., доп. и перераб. / под ред. Г. В. Чубукова, М. Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2007.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Мининой. М.: Юстицинформ, 2002.

Комментарий к федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный) / под ред. И. А. Алтухова. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1998.

Комментарий к федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (постатейный) / под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2006.

Комментарий к федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю» (постатейный) / под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2002.

Комментарий к федеральному закону от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (постатейный). 3-изд., перераб. и доп. / под ред. А. А. Ялбуганова. М.: Юстицинформ, 2007.

Крассов О. И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000.

Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве. М., 1996.

Правовые акты и материалы практики

Конституция РФ. Гл. 1, 2. Гражданский кодекс РФ. Гл. 17. Лесной кодекс РФ. Ст. 8, 9, 20, гл. 6. Земельный кодекс РФ. Гл. I, III–VII.

Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г.

Опереводе земель или земельных участков из одной категории в другую: Федеральный закон от 21 декабря 2004 г.

Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

Онедрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г.

Оприватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г.

Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г.

201

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г.

Окрестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон от 11 июня 2003 г.

Осадоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ.

Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы.

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-

продажи недвижимости: информ. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21.

Тема 19. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1.Понятие и содержание права собственности на жилые помещения.

2.Другие вещные права на жилые помещения.

3.Субъекты права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении.

4.Общее имущество собственников помещений в многоквартирном

доме.

5.Управление многоквартирными домами. Товарищество собственников жилья.

Дополнительные вопросы для обсуждения на семинаре

1.В чем состоят публично-правовые ограничения прав собственника жилого помещения и чем они обусловлены?

2.Проанализируйте обязанность собственника по обеспечению сохранности жилого помещения и содержанию в порядке придомовой территории.

3.Раскройте порядок и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

4.Определите и раскройте правовые последствия, наступающие для собственника, если он бесхозяйственно содержит принадлежащее ему жилое помещение.

5.Раскройте порядок сноса находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для публичных нужд.

202

Задачи

1. Жилин – собственник однокомнатной квартиры, работает в развлекательном центре диджеем и потому дома постоянно слушает музыку, в том числе в вечернее и ночное время. Его соседи по дому очень недовольны этим, так как музыка мешает их нормальному проживанию и отдыху. Больше всего поведением Жилина недовольны его соседи по лестничной клетке Коростелевы –люди пожилого возраста (муж – 79 лет, жена – 76 лет), причем Коростелев является инвалидом II группы. Соседи по лестничной клетки неоднократно обращались в милицию в связи с нарушением Жилиным правил проживания в жилом помещении. За нарушение этих правил он 46 раз привлекался к административной ответственности, однако своего поведения не изменил.

После очередного ночного скандала, вызванного тем, что Жилин в ночное время суток громко включил музыку, Коростелевы и еще несколько соседей по дому обратились в суд с требованием о выселении его из жилого помещения. Жилин исковых требований не признал и пояснил, что прослушивание музыкальных произведений входит в его профессиональные обязанности. Кроме того, он считает, что как собственник квартиры имеет право пользоваться ею по своему усмотрению. Претензии Коростелевых он объясняет сложившимися между ними неприязненными отношениями. По вопросу о неоднократном привлечении к административной ответственности Жилин пояснил, что нарушений правил проживания с его стороны не было, музыку он слушал дома в установленное для этого время. Просто ему гораздо проще заплатить наложенный на него административный штраф, чем обжаловать штрафы в судебном порядке.

Какое решение вынесет суд?

2. Семья Макаровых (муж, жена, сын Юрий 7 лет и дочь Ксения 2 лет) проживают в двухкомнатной квартире. Квартира находится в собственности супругов и Юрия (квартира была приватизирована в общую долевую собственность, Ксения родилась позже). В связи с тем что Макаровы ведут антисоциальный образ жизни, пьянствуют, не работают, не воспитывают детей надлежащим образом, суд лишил их родительских прав. Опекуном несовершеннолетних детей назначена бабушка – мать Макаровой. Так как проживание несовершеннолетних детей с родителями, лишенными родительских прав, признано не соответствующим интересам детей, суд вынес решение о выселении супругов Макаровых из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Проанализируйте ситуацию. Насколько обоснованно решение суда?

3. Бобров приобрел в собственность по договорам купли-продажи три квартиры на одном этаже. Все квартиры расположены в одном отсеке, а потому Бобров установил перед входом в него железную дверь, которую закрывал на замок. Соседи по лестничной площадке потребовали от Бо-

203

брова, чтобы он убрал дверь, закрывающую доступ на ту часть этажа, где располагаются его квартиры. Бобров отказался выполнить это требование, так как считает, что квартиры принадлежат ему на праве собственности, расположены в одном отсеке, установленная им дверь никому не мешает. Требования соседей Боброва поддержал представитель организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом. Бобров на это заявил, что в соответствии с законодательством он является собственником не только нескольких квартир, но и части общего имущества многоквартирного дома, в котором они расположены. Управляющая организация обратилась в суд с требованием об обязании Боброва убрать установленную им железную дверь.

Какое решение вынесет суд?

4.Ларина является собственником трехкомнатной квартиры (получена

всобственность в порядке наследования от тети). Вместе с ней проживал ее сын Сергей. Когда сын вступил в брак с Дарьей Титовой, Ларина не возражала против того, чтобы та проживала вместе с ними, однако была против ее регистрации в данном жилом помещении. Титова прожила в квартире Лариной четыре года, у них с Сергеем родился сын Иван. Когда Сергей погиб в автомобильной катастрофе, Ларина потребовала, чтобы ее бывшая невестка и внук выехали из ее квартиры.

Дарья отказалась выполнить данное требование на том основании, что все эти годы она принимала участие в оплате коммунальных услуг, ремонте жилого помещения. До вступления в брак она проживала в двухкомнатной квартире вместе со своими родителями и братом. И хотя она и ее сын

втой квартире зарегистрированы по настоящее время, проживать в ней она не может. Квартира малогабаритная, комнаты смежные, кроме родителей

вней живут ее брат с женой и ребенком.

Ларина обратилась в суд с требованием о выселении бывшей невестки и ее сына в связи с тем, что та не была в установленном порядке вселена в ее квартиру, членом своей семьи она Дарью никогда не считала, просто разрешила жить в своей квартире ради счастья Сергея.

Какое решение вынесет суд?

5. Некоторые жильцы многоквартирного дома, недовольные его обслуживанием, решили организовать товарищество собственников жилья. Однако с этим решением не были согласны те жильцы, которые считали, что в этом случае расходы по квартирной плате значительно возрастут. Кроме того, проживающие в доме заключили договоры с управляющей организацией о передаче той функций по управлению многоквартирным домом на пять лет, из которых прошло только два года.

Инициативная группа обратилась к юристу за консультацией. Граждане хотят получить ответы на следующие вопросы.

Должны ли проголосовать за создание товарищества все собственники, которые проживают в доме? Если нет, то какое их число должно проголосовать «за»?

204

Если договоры с управляющей организацией на управление многоквартирным домом заключены на определенный срок, можно ли досрочно их расторгнуть? Каким образом можно изменить способ управления таким домом? Возможно ли это управление одновременно управляющей организацией и товариществом собственником жилья?

ТСЖ будет являться коммерческой или некоммерческой организацией? Будет ли оно иметь право заниматься предпринимательской деятельностью, и если да, то каков механизм распределения полученной прибыли?

Кому принадлежит право собственности на земельный участок, на котором расположен дом?

Дайте ответы на поставленные вопросы.

6. Многоквартирный дом был признан в установленном порядке находящимся в аварийном состоянии и не подлежащим реконструкции и капитальному ремонту. Собственники жилых помещений были предупреждены о предстоящем сносе и уведомлены о том, что за принадлежащие им на праве собственности жилые помещения будет выплачена выкупная цена. Жильцам, которым проживали в жилых помещениях по договору социального найма, будут предоставлены благоустроенные квартиры. Некоторые собственники квартир считают, что им также должны быть предоставлены в собственность другие жилые помещения и возмещены расходы в связи с утратой права собственности на «старое» жилье.

Проанализируйте ситуацию.

7. После смерти собственника однокомнатной квартиры Маркова выяснилось, что он завещал эту квартиру своей дочери Нелли Бузовой. В завещание было включено завещательное распоряжение, по которому Нелли должна обеспечить право проживания в данной квартире его другу Ермолаеву до конца его жизни. После того как Нелли вступила в право наследования, Ермолаев потребовал своего вселения в жилое помещение. Нелли ответила отказом: квартира однокомнатная, она намерена проживать в ней вместе с мужем и сыном. До этого у них не было постоянного жилья, они снимали жилое помещение по договору коммерческого найма. Кроме того, проживание в одной комнате с ней, ее мужем и ребенком совершенно постороннего им человека будет противоречить санитарным нормам. Ермолаев обратился в суд с требованием о вселении в квартиру его самого и его жены Марии.

Каково правовое положение отказополучателя? Подлежат ли удовлетворению требования Ермолаева?

8. Собственник жилого дома Бородин заключил договор пожизненного содержания с иждивением с Лабутенко. По договору Лабутенко принимал на себя обязанность наряду с предоставлением пищи, одежды и т. д. обеспечить проживание Бородина в одной из комнат дома. После заключения договора Лабутенко надлежащим образом исполнял свои обязанности.

205

Через год Бородин вступил в брак с Ивановой и потребовал, чтобы Лабутенко вселил в дом его жену и передал им в пользование комнату большей площади. Лабутенко отказался выполнить это требование, так как

вдоговоре было оговорено проживание Бородина именно в той комнате,

вкоторой он проживает в настоящее время. Лабутенко является собственником жилого дома, поэтому вселение других лиц в жилое помещение возможно только с его согласия, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможность вселения других лиц по требованию получателя ренты не оговорена. Кроме того, Лабутенко предъявил к Бородину встречные требования о внесении доли за коммунальные услуги, так как тот постоянно пользуется компьютером, Интернетом. Бородин в свою очередь считает, что по договору пожизненного содержания с иждивением Лабутенко принял на себя обязанность полностью содержать его и настаивает на вселении в дом своей жены.

Каково правовое положение гражданина, пользующегося жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением? Решите спор.

Работа с судебными актами

Определение Судебной коллегии по гражданским делам

Верховного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. № 5-В04-116

(извлечение)

X. обратилась в суд с иском к департаменту жилищной политики и жилищного фонда правительства г. Москвы, управлению департамента жилищной политики и жилищного фонда по ЦАО г. Москвы о признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования. В обоснование заявленного иска она ссылалась на следующее. Ее родная сестра Е. решила приватизировать занимаемую жилую плошадь. Не имея реальной возможности самостоятельно реализовать свои права в связи с нахождением на лечении в больнице, она поручила собрать необходимые документы ей (X.), выдав 15 марта 2002 г. нотариально удостоверенную доверенность. 20 марта 2002 г. Е. умерла, не успев заключить договор на передачу занимаемого жилого помещения в собственность.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2002 г. X. в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 12 февраля 2003 г. решение суда первой инстанции оставила без изменения.

Президиум Московского городского суда 4 марта 2004 г. судебные постановления оставил без изменения.

В надзорной жалобе X. просила отменить судебные постановления.

206

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 декабря 2004 г. судебные постановления отменила по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении искового требования, суд указал, что Е. при жизни не выразила свою волю на приватизацию названного жилого помещения, поскольку в установленном законом порядке соответствующее заявление

вжилищные органы не подала. С этим согласился президиум Московского городского суда, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и кассационное определение.

Между тем судебные инстанции неправильно истолковали закон.

Как видно из материалов дела и надзорной жалобы X., воля ее сестры Е. на приватизацию занимаемой жилой площади была выражена в ее действиях,

втом числе в выдаче 15 марта 2002 г. доверенности на право осуществления всех необходимых действий, связанных с приватизацией квартиры и распоряжением всем ее имуществом. До момента смерти Е. (20 марта 2002 г.) были собраны следующие документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность: выписка из домовой книги от 20 марта 2002 г., копия финансового лицевого счета, выданного УМП «Напрудное»; ордер на квартиру; экспликация на квартиру, выданная ТБТИ «Центральное» г. Москвы 19 марта 2002 г.; поэтажный план. Однако в связи с тем что в отделе приватизации 20 марта 2002 г. являлся неприемным днем, в принятии документов на приватизацию квартиры и оформлении заявления на передачу квартиры в собственность было отказано. Указанная выше доверенность отозвана Е. не была.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 8 постановления от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» (в ред. от 25 октября 1996 г.), гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Названное выше разъяснение Пленума Верховного Суда РФ и доводы истицы о том, что возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи со смертью Е. (т. е. по не зависящим от нее причинам), однако последняя при жизни выразила свою волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, в которой по смыслу Закона РФ от

207

4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ей не могло быть отказано, заслуживают внимания, но они не были учтены судом при разрешении спора и их следует обсудить при новом рассмотрении дела.

При таких обстоятельствах судебные постановления незаконны, и на основании ст. 387 ГПК РФ они отменены в надзорном порядке с направлением дела на новое судебное рассмотрение.

Какие особенности приобретения права собственности на жилое помещение путем его приватизации легли в основу судебного решения? Каким образом особенности будущего объекта вещных прав (жилого помещения) повлияли на возможность и характер возникновения права собственности? Спроецируйте изложенную в судебном акте ситуацию на иные объекты вещных прав (автомобиль, ценные бумаги и др.). Возможно ли здесь применение подобной конструкции возникновения права собственности?

Экспресс-вопросы и задания

1.Сформулируйте понятие права собственности на жилые помещения

вобъективном смысле

2.Что является содержанием права собственности на жилые помещения?

3.Применительно к жилому помещению охарактеризуйте правомочие владения.

4.Применительно к жилому помещению охарактеризуйте правомочие пользования.

5.Применительно к жилому помещению охарактеризуйте правомочие распоряжения.

6.Назовите объекты жилищных прав.

7.Дайте определение многоквартирного дома.

8.Дайте определение жилого помещения и назовите его признаки.

9.Дайте определение жилого дома и назовите его признаки.

10.Дайте определение квартиры и назовите ее признаки.

11.Дайте определение комнаты и назовите ее признаки.

12.Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

13.В чьей собственности находится общее имущество многоквартирного дома?

14.Определите момент приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

15.Что Д. И. Мейер понимал под «стеснением права»?

16.Существует ли разница между понятиями «пределы осуществления права» и «ограничения осуществления права»?

17.Назовите субъектов других вещных прав на жилые помещения.

18.Каковы последствия отчуждения жилого помещения его собственником для других лиц, которые в нем проживали?

208

19.Назовите способы принудительного прекращения права собственности на жилое помещение.

20.Назовите (кратко) основные этапы изъятия земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для публичных нужд.

21.Вправе ли собственник жилого помещения при изъятии земельного участка для публичных нужд требовать предоставления ему другого жилого помещения?

22.Что понимается под приватизацией жилых помещений?

23.Какие субъекты имеют право приватизировать занимаемое ими жилое помещение?

24.Назовите сроки начала и окончания приватизации жилых помещений.

25.Имеет ли право собственник жилого помещения использовать его для иных целей, кроме как проживания в нем граждан?

26.Что понимается под переустройством жилого помещения?

27.Что понимается под перепланировкой жилого помещения?

28.В каком порядке осуществляется перевод жилого помещения в не-

жилое.

29.Назовите способы управления многоквартирным домом.

30.Что понимается под самовольной постройкой?

31.Может ли возникнуть право собственности на самовольно возведенное жилое помещение?

32.Каковы правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, произведенные его собственником?

33.Назовите момент возникновения права собственности на жилое помещение у члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива.

34.Что включает в себя плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном доме?

35.Возможно ли заключение соглашения об особом порядке пользования жилым помещением между собственником этого жилого помещения

ичленом (членами) его семьи, проживающими совместно с ним в жилом помещении?

36.Какова ответственность собственника и членов его семьи, проживающими в жилом помещении, по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением?

37.В течение какого срока отказополучатель может потребовать от наследника, которому перешло в собственность жилое помещение, чтобы тот вселил его в жилое помещение?

38.Назовите основания прекращения права пользования жилым помещением отказополучателем.

39.Назовите основные способы защиты права собственности на жилое помещение.

209

Литература

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005.

Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2005.

Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.

Сергеев А. П. Жилищное право: учеб. М., 2006. Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб. М., 2007.

Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов / общ. ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2007.

Алькина М. В. Правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения // Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1.

Гонгало Б. М., Крашенинников П. В., Маслов Н. В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. М., 1995.

Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.

Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий законодательства и практика его применения. М.: Статут, 2006.

Крашенинников П. В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М.: Статут, 2006.

Королев А. Н., Плешакова О. В. Комментарий к Федеральному закону «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.

Коряковцев В. Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом. М.: ГроссМедиа, 2006.

Крюкова Е. С. Особенности прекращения некоторых жилищных прав в связи со сносом жилого дома // Юрист. 2007. № 6.

Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.

Маковская А. А. Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве // Закон. 2006. № 8.

Муратов В. М. Возмещение вреда собственнику при сносе жилых строений: экономический и социальный аспекты // Юрист. № 11.

Певницкий С. Г. Некоторые аспекты прекращения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 1.

210