37. Выселение граждан из жилых помещений (688).

Согласно статья 688 ГК в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором. Выселение же гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, т.е. следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением. Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства есть юридический факт, свидетельствующий об одностороннем расторжении договора по воле нанимателя.

Выселение нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения никогда не применялось в качестве санкции за нарушение нанимателем обязанностей, связанных с проживанием в помещении. Подобное выселение может иметь место при невозможности дальнейшего использования помещения для проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение по другому назначению. Понятие "выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения" вполне охватывается более широким понятием "переселение", которое включает все случаи перемены нанимателем жилых помещений.

Очевидно, не следует отождествлять расторжение договора и выселение нанимателя с семьей с предоставлением другого благоустроенного жилья с переселением семьи в другое жилое помещение.

Нельзя также отождествлять понятия "расторжение договора жилищного найма" и "выселение". Как правило, последствием расторжения договора жилищного найма является обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение. Освобождение жилого помещения нанимателем и членами его семьи не должно рассматриваться как выселение в тех случаях, когда расторжение договора жилищного найма происходит по соглашению сторон или по инициативе нанимателя.

Выселить - это означает "заставить покинуть место своего жительства". Выселение во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия, независимо от того, по каким основаниям и в каком порядке оно производится. Выселение из жилого помещения лица, в нем проживающего, помимо его воли всегда несет в себе элемент исключительности.

Выселение производится только по решению суда, причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения.

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

- жилое помещение признано непригодным для проживания;

- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, тогда общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84 - 91 ЖК.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались добровольно освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требования о расторжении договора и о выселении.

Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Тем не менее, выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию или как меру юридической ответственности. Нельзя, например, квалифицировать выселение собственника жилого дома с семьей в связи с изъятием у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносом его дома как санкцию, а тем более как меру правовой ответственности к правонарушителю.

Выселение нужно рассматривать как меру защиты интересов наймодателя в том случае, если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу или переводу жилого помещения в нежилое, но наниматель не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным; возникший спор разрешается в судебном порядке.

Выселение может быть произведено и в интересах нанимателя и членов его семьи, если жилое помещение признано непригодным для проживания, из-за чего оно стало опасным для проживания; в таких случаях выселение - это мера защиты жизни и здоровья выселяемых.

Выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрено как санкция, применяемая к нанимателю жилого помещения в случае его ненадлежащего поведения. В этом случае выселение - крайняя санкция и наиболее суровая форма ответственности. Поэтому она применяется лишь в случаях, когда все другие меры воздействия оказались безрезультатными.

Выселение возможно вследствие неправомерного (не имеющего под собой законного основания) проживания в квартире, т.е. как принудительное выселение из квартиры человека, которое он незаконно занимает. Это явление может наступить и тогда, когда основание проживания вообще отсутствовало и когда такое основание существовало ранее, но затем было утрачено; в последнем случае выселение как раз и следует за прекращением жилищного правоотношения.

Наконец, выселение возможно при сохранении правоотношения социального найма (например, в связи с проведением капитального ремонта).