1.2 Понятие и виды реновации жилищного фонда

Реновация жилищного фонда – это процесс обновления жилых зданий, восстановления их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда (жилых зданий или их частей) новыми элементами или объектами.⁵

Таким образом, под реновацией жилищного фонда следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда новыми элементами или объектами. Понятие реновации охватывает все способы замещения элементов жилищного строительства: реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, новое строительство и реставрацию жилых зданий.⁶

Существующие способы реновации жилищного фонда делятся на 2 группы: экстенсивные и интенсивные.

К экстенсивным методам следует отнести строительство новых зданий на новых территориях и на месте сносимого жилья.

К интенсивным методам - реконструкцию, модернизацию, капремонт и реставрацию зданий. Причем реконструкция жилищного фонда зачастую включает в себя работы по капитальному ремонту, модернизации и реставрации зданий.⁷

В свою очередь интенсивные методы реновации жилищного фонда можно разделить на 2 вида:

1. Реновация без изменения полезного объема здания:

   1. усиление несущих конструкций;

   2. замена перегородок, перекрытий и прочих конструкций;

   3. реконструкция и устройство инженерных сетей;

   4. установка систем учета и регулирования потребления воды и энергоресурсов;

   5. перепланировка квартир.

2. Реновация с изменением полезного объема здания

   1. устройство пристроек и зданий-вставок;

   2. устройство надстроек и мансард;

   3. устройство лоджий и выносных лифтовых шахт;

   4. устройство теплых тамбуров и эксплуатируемых подвальных помещений.

Ремонт жилищного фонда являются одним из видов реновационных процессов в жилищной сфере. В зависимости от периодичности и целей проведения ремонтных работ различают текущий и капитальный ремонт.

Текущий ремонт жилого здания - это комплекс мероприятий по возобновлению ресурса здания или сооружения без существенного изменения капитальных конструкций и инженерных систем. В отличие от капитального ремонта и реконструкции, текущий ремонт выполняется быстрее, экономичнее и не требует существенного перерасчёта проекта здания или сооружения.⁸

Текущий ремонт — наиболее простой в плане получения разрешительной документации (и в ряде случаев таковая документация может вообще не требоваться). Следует понимать, что ряд работ по текущему ремонту, в частности, при ремонте перегородок, инженерных систем здания и замене определённых узлов, при определённых условиях может классифицироваться как капитальный ремонт: может потребоваться обосновать с точки зрения законодательства, а также действующих нормативно-правовых актов и стандартов, что работы производятся в рамках текущего ремонта.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) − замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.⁹

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

1. Комплексный капитальный ремонт − это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

2. Выборочный капитальный ремонт − это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Реконструкция, модернизация и реставрация также относятся к видам реновации жилищного фонда.

Реконструкция жилых зданий  комплекс работ по изменению параметров объекта, технико-экономических показателей, объемно-планировочных решений и архитектурных качеств. Надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов являются реконструкцией.

Реконструкция жилых зданий является одним из важных мероприятий по воспроизводству жилья, так как:

• Продлевает жизненный цикл;

• Улучшает качественные характеристики здания (современное инженерное оборудование, архитектурная привлекательность);

• Повышает надежность и долговечность в эксплуатации.

Модернизация жилых зданий  комплекс мероприятий, предполагающий обновление устаревших планировочных решений здания, используемых ранее материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми нынешними нормами к эксплуатационным параметрам жилых сооружений.

Реставрация жилых зданий – комплекс мероприятий, предусматривающих предотвращение разрушения отдельных частей конструкций здания, элементов декора с целью продления срока функционирования здания в текущем режиме. Процесс реставрации направлен на соответствие результата реставрации с изначальными условиями.