1 Проблемы эксплуатации и поддержания технического состояния жилищного фонда

1.1 Нормативноправовое регулирование процессов эксплуатации и реновации жилищного фонда

Под жилищным фондом следует понимать совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации¹.

Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру, включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т. п.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для бытовых, торговых и иных нужд непромышленного характера.²

Согласно жилищному кодексу РФ жилые помещения имеют 3 отличительных признака, необходимых для того, чтобы считать его жилым:

1. Недвижимый характер;

2. Изолированность;

3. Пригодность для постоянного проживания граждан

Жилищный фонд может находиться в различных формах собственности, иметь различные цели использования, различаться по степени благоустройства и т.д. На рис. 1 представлена классификация жилищного фонда по различным классификационным признакам.

Городской ЖФ

Сельский ЖФ

Неблагоустроенный

Частично благоустроенный

Специализированный ЖФ

ЖФ коммерческого использования

ЖФ в собственности домохозяйств

Смешанный ЖФ

Частный ЖФ

Муниципальный ЖФ

Государственный ЖФ

По локации

Благоустроенный

ЖФ социального использования

Одноквартирный ЖФ

Жилищный фонд

Многоквартирный ЖФ

По количеству

жилых помещений

По целям

использования

По

благоустройству

По форме

собственности

В зависимости от формы собственности действующее жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищного фонда:

1. Частный жилищный фонд − фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

2. Государственный жилищный фонд − фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

3. Муниципальный жилищный фонд − фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

4. Общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных объединений.³

По количеству жилых помещений жилищный фонд подразделяется на:

1. Одноквартирный жилой дом – индивидуальное жилое помещение, имеющее приусадебный участок;

2. Многоквартирный жилой дом − совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется следующим образом:

1. Жилищный фонд социального использования − совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;⁴

2. Специализированный жилищный фонд − совокупность предназначенных жилых помещений для проживания отдельных категорий граждан;

3. Жилищный фонд в собственности домохозяйств − совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами для своего проживания и (или) проживания иных граждан или юридических лиц на условиях безвозмездного пользования;

4. Жилищный фонд коммерческого использования − совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

По уровню благоустройства жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

1. Благоустроенный жилищный фонд − жилые помещения, отвечающие всем техническим, санитарным нормам и требованиям и имеющие в наличие все виды инженерных сетей;

2. Частично благоустроенный жилищный фонд – жилые помещения, отвечающие всем техническим и санитарным нормам, но отсутствует некоторые инженерные сети;

3. Неблагоустроенный жилищный фонд – жилые помещения, не отвечающие техническим и санитарным нормам, отсутствуют инженерные сети для предоставления коммунальных услуг.

Эксплуатация жилищного фонда − это целый комплекс услуг по управлению недвижимостью, эксплуатации и техническому обслуживанию инфраструктуры объектов жилой и нежилой недвижимости. Техническое обслуживание жилищного фонда также включает в себя и технические осмотры, планово-предупредительные и текущие ремонты, санитарное содержание.

Основная цель эксплуатации объектов недвижимости − достижение наиболее эффективного использования жилищного фонда при наиболее целесообразной эксплуатации недвижимости.

Эксплуатация жилых зданий включает в себя:

1. Управление жилым зданием

   1. организация эксплуатации общего имущества дома;

   2. взаимоотношения с обслуживающими организациями и исполнителями услуг;

   3. работа с собственниками и нанимателями помещений в жилом доме.

2. Техническое обслуживание жилых зданий

   1. содержание общего имущества;

   2. текущий ремонт жилого здания;

   3. капитальный ремонт жилого здания;

   4. реконструкция жилого здания.

Содержание общего имущества – услуги, направленные на обеспечение собственников и нанимателей помещений возможностью пользоваться многоквартирным жилым домом с соблюдением их прав, обязанностей и законных интересов.

Если обобщить все законы, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, а также иные источники жилищного права, то образуется довольно солидный перечень. В связи с этим представляется необходимым выделить из них основополагающие законы, принятые на федеральном уровне, законные и нормативные акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации:

1. Конституция Российской Федерации;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации;

3. ВСН 57-88(р) Виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25 этажей включительно независимо от их ведомственной принадлежности, был введен в 1989 году;

4. ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий, был введен в 1987 году;

5. ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;

6. ВСН 42-85(р) Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий;

7. Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";

8. МДС 81-6.2000 Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения;

9. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утверждены постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170;

10. МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от 16.06.2014);

11. МДК № 2-03.2003. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003;

12. Другие нормативные документы, принятые на региональных уровнях.