Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения

С момента введения платности за землю, т.е. с 1992 г. нормативная цена земли определялась исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, который на различных этапах составлял 50 и 200 лет (т.е. нормативная цена земли составляла сумму равную 200-кратному земельному налогу).

В настоящее время используется методика, согласно которой в основу стоимости земельного участка положен дифференциальный доход.

В этом случае цена участка определяется по следующей формуле:

Ц = Д_д · К · S

где Ц – кадастровая цена земельного участка руб;

Д_д – совокупный дифференцированный доход, руб./га;

К – срок капитализации, лет (33 года);

S – площадь участка, га.

Совокупный дифференциальный доход, в свою очередь, складывается из дифференциального дохода по плодородию и дифференциального дохода по местоположению.

Д_д = Д_д1 · К₁ + Д_д2

где Д_д1 – дифференциальный доход по плодородию;

Д_д2 – дифференциальный доход по местоположению;

К₁ – коэффициент, учитывающий технологические свойства участка (обобщенный поправочный коэффициент на местные условия).

При расчете совокупного дифференциального дохода по плодородию для кормовых угодий учитывается только дифференциальный доход по плодородию без учета технологических свойств участков.

Д_д = Д_д1

Д_д1 = Ц_р · У_н – З_пр · Р

где Ц_р – цена реализации (пашня – зерновые, кормовые угодья - многолетние травы);

У_н – нормативная урожайность;

З_пр – нормативные затраты на возделывание культуры;

Р – уровень отраслевой рентабельности Р=1,8.

Д_д2 = 4700 (-8,852 · 10^-4 · R² + 0,111R + 0.08)·2.1Г

R – среднее эквивалентное расстояние, км

R = R₁ + 1.35R + 1.50R₃

Г – грузоемкость пашни (т/га);

R₁ – протяженность дорог с твердым покрытием, км;

R₂ – протяженность дорог II категории, км;

R₃ – протяженность грунтовых дорог, км.

4. Сущность и виды эффективности

Сущность эффективности землеустройства раскрывают следующие принципы:

1. При формировании оценочных показателей необходимо учитывать интересы землевладельцев и землепользователей с одной стороны, и общественные интересы с другой. Отсюда вытекает необходимость определения хозрасчетной (коммерческой) и народнохозяйственной эффективности.

2. Поскольку земля выступает как пространственный базис, средство производства и элемент окружающей среды при формировании систем показателей необходимо учитывать эти аспекты.

3. При расчете показателей необходимо вычленять из общественного эффекта эффект от собственно землеустроительных мероприятий, сопоставив его с соответствующими затратами.

4. Необходимо учитывать разрыв во времени между осуществлением капитальных вложений и получением эффекта от них.

Поскольку землеустройство может рассматриваться по отношению к окружающей среде, производству и обществу в целом, выделяют следующие виды эффективности:

- экологическую;

- производственно-экономическую;

- социальную.

Экологическая эффективность связана с необходимостью охраны окружающей среды и отображает степень влияния землеустроительных мероприятий на экологическое состояние земельных ресурсов (природоохранные, противоэрозионные, рекультивационные мероприятия).

Производственно-экономическая эффективность обусловлена влиянием организации территории на характер производства, его результативность.

Социальная эффективность характеризуется укреплением земельных отношений, стабильностью землепользования и землевладения. В этом случае земля выступает как объект социально-экономических связей, а ее использование направлено на улучшение социальных условий общественного воспроизводства.

Различают абсолютную и сравнительную экономическую эффективность.

Расчет абсолютной эффективности связан с выбором наиболее целесообразных направлений землеустроительной деятельности.

При оценке сравнительной эффективности производится выбор наилучшего варианта осуществления конкретного мероприятия.

С методологической точки зрения различают фактическую и расчетную эффективность.

Фактическая рассчитывается в процессе контроля за осуществлением проекта.

Расчетная осуществляется при обосновании проектных мероприятий.