2.7 Производство корректировок в ставках арендной платы объектов аналогов

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, наличие парковки для автотранспорта и охраны.

На первом этапе мы должны произвести корректировки в ставках арендной платы объектов аналогов. Этот этап описан в таблице в приложение

Объекты аналоги мы можем увидеть на рисунках, приведенных ниже.

Рис. 1 - Аналог 1

Рис. 2 - Аналог 2

Рис. 3 - Аналог

Произведем проверку выбранных объектов-аналогов на соответствие генеральной совокупности в таблице номер 5.

Таблица №5

	x
	цена аренды, руб./кв. м.в мес.
1	465,00
2	500,00
3	495,00
4	600,00

Рассчитанные показатели приведены в следующей таблице (в приложение)

В таблице номер 6 приведены статистические показатели, отражающие, что принятая выборка ставок аренды аналогов соответствует генеральной совокупности и может использовать в расчетах

Таблица №6

N п/порядку	Наименование показателя	Наименование используемой функции MicrosoftExcel	Полученные значения по объекту оценки	Допустимые значения
1	Коэффициент вариации	СТАНДОТКЛОН()/СРЗНАЧ()	11,41%	не более 33%

Обоснуем применяемые корректировки:

• Корректировка на условия договора аренды

Все ставки аренды, принимаемые в качестве аналогов, относятся к кратко- и среднесрочным договорам аренды, не имеющим каких-либо дополнительных обременений, с условием возможности ежегодного пересмотра величины арендной платы. Так как в случае изменения ставок арендатор имеет право расторгнуть договор, предполагается, что вне зависимости от сроков действия договоров, эти условия аренды являются сходными во всех случаях.

• Корректировка на финансовые условия и особенности договора

Рассчитывается на основании достоверных сведений от участников сделок с объектами на величину отклонения зафиксированных цен от нормального уровня, произошедшего вследствие особенностей финансового расчета (рассрочки платежа, «оптимизации налогообложения» и др.). В данном случае корректировка не проводится.

• Поправка на дату, оферту

Поправка на дату, на которую зафиксирована величина аренды, может применяться в случае значительного периода времени, прошедшего до момента оценки, исходя из общего уровня изменения ставок аренды в регионе. В данном случае также не применяется.

Скидки на арендные ставки (неактивный рынок)¹

Таблица №7

Скидка на торг, %	Среднее значение	Доверительный интервал
		Миним. значение	Максим.значение
ТЦ, ТК, ТРК	11	10	12

• Конструктивные особенности:

Поправка на конструктивные особенности к величине аренды могут применяться лишь в случаях, когда имеются значительные различия в группах капитальности объектов оценки и объектов аналогов (может быть применена корректировка из сборников УПВС). В данном случае корректировка не проводится.

Дальнейшее определение корректировок и определение стоимости нами было принято решение провести с помощью техники качественного анализа