2.5 Маркетинговые исследования сегмента рынка недвижимости и концепция «объекта оценки»

Торговый центр состоит из первого этажа, второго этажа, третьего этажа, четвертого этажа, первого цокольного этажа, второго цокольного этажа.

Концепция

На основе маркетинговых исследований города, месторасположения объекта, платежеспособности населения и конкурентной среды была разработана концепция объекта.

Основные положения концепции:

• формат объекта – торговый центр регионального значения;

• позиционирование объекта – средний ценовой уровень;

Шестиуровневый торговый центр с подвальным и цокольным этажами; движение потоков посетителей осуществляется вдоль магазинов, расположенных по периметру торговых галерей на всех уровнях здания.

• распределение арендных площадей:

• якорный арендатор – супермаркет продуктов – подвальный этаж (северная сторона здания на уровне асфальтового покрытия

• якорный арендатор – супермаркет бытовой техники – цокольный этаж)

• торговые галереи на первом и втором этажах с привлечением монобрэндов, торгующих модными, качественными и дорогими товарами

• концентрацией фастфуда на 3-ем этаже

• детских товаров и развлекательной части на четвертом этаже;

• входные зоны находятся со стороны парковки, расположенной с южной и западной сторон здания;

• наземныйавтопаркинг общей вместимостью 200 машин;

• VIP крытая стоянка на 15 автомобилей в подвале.

• для удобства посетителей запроектированы открытые площадки перед первым этажом и элементы благоустройства;

• визуальная доступность магазинов верхних этажей для покупателей нижних этажей отсутствует;

• оптимальное количество и размещение средств вертикального транспорта, 2 панорамных лифта и грузопассажирские лифты с цоколя до 4 ого этажа; эскалаторы с 1-ого по 3-ий этаж на подъем.

На первом этаже торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением монобрэндов, торгующих модными, качественными и дорогими товарами, в основном работающих по франчайзингу, предусматривается расположение миниофиса банка и установка банкоматов.

На втором этаже торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением мультибрэндов, торгующих модными, качественными товарами, с привлечением успешно работающих местных предпринимателей.

На третьем этаже фуд-корт (3 концепции) и торговая галерея. Обеспечивает поток посетителей с достаточно продолжительным временем пребыванием на территории ТЦ; предусмотрены магазины с товарами для дома различных форматов с привлечением с привлечением успешно работающих местных предпринимателей.

На четвертом этаже Детский центр, торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением успешно работающих местных предпринимателей, в том числе по франчайзингу.

Цокольный и подвальный этаж предусмотрен супермаркет, якорный арендатор + субаренда.

2.6 Рынок аренды торговой недвижимости

Основным видом сделок на рынке нежилой недвижимости является аренда. Арендные ставки при этом в зависимости от местоположения и функциональной пригодности, арендуемых площадей и развития инженерных сетей и коммуникаций могут колебаться.

Ухудшение общего состояния дел в розничной торговле и текущее состояние рынка аренды коммерческой недвижимости в связи с финансовым кризисом вызвало большую сменяемость арендаторов торговых помещений и снижение коэффициента загрузки. Что поставило собственников помещений в ситуацию: лучше снизить ставки аренды и привлечь более стабильных арендаторов на более длительные сроки.

Стоимость аренды в городе Владимире зависит в большей степени от местоположения, далее от наличия или отсутствии удобств, связи и качества самих объектов. Например, максимальная разница между ставкой аренды помещений площадью 30 - 50 кв. ми помещений площадью 300 - 400 кв. м может составлять 15 – 20 %. Рынок аренды помещений большой площади (от 500 кв. м и более), в небольших городах и населённых пунктах Владимирской области представлен единичными случаями съема таких помещений. Оценщиками Владимирского регионального отделения Российского общества оценщиков и экспертами НП «Владимирская палата риэлтеров» выявлен самый высокий неудовлетворенный текущий спрос на аренду торговых помещений площадью до 100 кв. м.

Аренда торговых помещений существует в виде ежемесячной платы за занимаемые помещения. Поскольку такая аренда всегда коммерческая, то качество отделки либо определено общим стандартом (типичная отделка), либо повышенную отделку производит по своим требованиям арендатор, стремящийся заключить длительный договор аренды.

Средний срок аренды небольших торговых помещений составляет около 2-5 лет, средний срок экспозиции 4-6 мес. Пересмотр арендных ставок производится, как правило, ежегодно в начале года.

Анализ рынка г. Владимира показывает: ставки аренды торговых помещений, расположенных в подвалах, аналогичных оцениваемым, площадью в г. Владимире равны 350-490 рублей/м² в месяц без коммунальных платежей.

Размеры ставки арендной платы за период 2007 – 2015 г.г.

руб./ кв. м в месяц без учёта коммунальных платежей

Таблица № 2

Год Класс	2008	2009	2010	2011	2012-2013	2014-2015	2016
Класс А-В	650 -1500	750 -1725	500 -1300	600 -1500	700 -1500	800 -2800	500-2000
Класс В-С	550 – 800	605 –1200	350 – 500	350 – 600	350 – 700	500 – 800	300-700
Класс D	450 - 600	495 - 690	250 - 350	250 - 350	300 - 350	300 - 500	-

Падение арендных ставок за вторую половину 2015 г. первую половину 2016 год составило 15-40%.

Прогнозируется сохранение уровня арендных ставок торговых объектов в 2017 г. на уровне 2015 г. и медленный рост в 2018-2020 г.г. на уровне 5-7% в год. Рост в первую очередь коснется наиболее ликвидных объектов, в первую очередь в центре города и в центрах деловой и коммерческой активности города вдоль крупных магистралей, вблизи остановок общественного транспорта и будет обусловлен нехваткой качественного предложения.

Новая волна кризиса внесла коррективы в отношения арендаторов и владельцев торговых центров. Одним из новых явлений на отечественном рынке стал переход на процент с оборота вместо ставки аренды. Такая схема оплаты используется уже во многих ТЦ в России и, по прогнозам аналитиков, ее популярность будет только расти.

По оценкам игроков рынка, около половины арендаторов Москвы и Подмосковья смогли убедить владельцев ТЦ использовать такую схему оплаты, при этом до конца года их доля на рынке может вырасти до 60-70%.