Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Определение рыночной величины арендной ставки объекта методом кодировки

При расчете арендной ставки для объектов недвижимости после формирования выборки сопоставимых объектов оценщик сталкивается с необходимостью провести сравнение их качественных характеристик. Задача оцифровки качественных параметров является достаточно сложной, и обычно решается с применением методов регрессионного анализа, который подразумевает составление объемной выборки объектов сравнения.

В случае отсутствия возможности сформировать обширную базу данных сравнимых объектов оценщик, как правило, использует оцифровку качественных параметров по равномерной бальной шкале, что не всегда отражает степень влияния изменения параметра на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Для упрощения процедуры сравнения качественных характеристик объектов специалисты компании «Сибирский оценщик» провели расчет коэффициентов, применяемых в процедуре относительного анализа при определении арендной ставки объекта недвижимости. Следует сразу отметить, что данные коэффициенты не являются оцифровкой качественных параметров в совокупности факторов, характеризующих объект недвижимости (местоположение, площадь и т.д.), а лишь отражают колебание арендных ставок в зависимости от изменения отдельного параметра в границах каждого фактора.

В качестве границ отдельного фактора рассматриваются крайние точки, характеризующие интервал параметров, в котором величина арендной ставки изменяется известным образом (например, для такого фактора как местоположение крайние точки интервала параметров: центр – окраина).

Перед оценщиком стоит задача получить значения некоторых кодов (коэффициентов), при помощи которых можно было бы рассчитать рыночную величину арендной ставки для объекта недвижимости в случае малого количества объектов сравнения.

Работа проводилась в следующей последовательности:

1. Определение основных факторов, влияющих на размер арендной ставки.

2. Определение средних значений арендных ставок по сегментам рынка.

3. Определение кодов для параметров основных ценообразующих факторов.

Метод опирается на данные профессиональных участников рынка недвижимости и использование объемной базы данных. Метод кодировки впервые (в2006 г.) был разработан и предложен к широкому применению в российской оценке новосибирским оценщикомВольновой Верой Александровной.Первое применение метода кодировки в сравнительном анализе объектов недвижимости производилось для определения рыночной величины ставки аренды объектов недвижимости. Метод кодировки применяется для оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения. Также данная методика была успешно спроецирована на определение стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода.

Следует отметить, что применение данного метода корректно при условии ежеквартального обновления базы данных и достаточного объема информации для составления репрезентативной выборки и проведения анализа, что вполне применимо для г. Владимира, поскольку существует профессиональное объединение риэлторов, имеющее общую базу, имеется достаточно большое количество информации в средствах массовой информации и на многочисленных сайтах агентств недвижимости г. Владимира.

Так как основные тенденции рынка недвижимости в разных городах Владимирского региона совпадают, оценщики считают, что данные разработки можно применить не только в Владимире, но и в других населенных пунктах.