2.8 Обработка полученных результатов техникой качественного анализа и оценка надежности полученных результатов

Каждому параметру из ценообразующих факторов объекта оценки и объектов сравнения присваивается абсолютный код, согласно таблице( в приложении).

На втором этапе описанном в таблице (вприложении) произведем обработка, полученных результатов техники качественного анализа (техника квалиметрического моделирования - метод кодировки).

Пояснения к таблице, расчетам, описание процедуры согласования результатов полученных по различным объектам аналогам.

В строках 10-16 по колонкам 4-8 производятся следующие действия. Оцифрованный ценообразующий фактор (ЦОФ) по каждому виду и каждому объекту аналогу и объекту сравнения и объекта оценки делится на максимально возможную величину по данному виду ЦОФ. Тем самым по всем ЦОФ: площадь, местоположение, локальное местоположение, состояние, наличие коммуникаций, этаж, парковка рассчитывается коэффициент, характеризующий качество каждого объекта аналога и объекта оценки относительно максимально возможного их качества.

В строке 17 по колонкам 4-8 путем суммирования коэффициентов качества по каждому ЦОФ рассчитывается СКК суммарный коэффициент качества по каждому объекту аналогу и объекту оценки.

В строке 18 по колонкам 5-8 производится расчет показателя общей характеристики объекта аналога в данном секторе недвижимости путем деления цены единицы сравнения каждого объекта аналога из стр. 1 на свой СКК, например аналог №1: стр. 18,кол. 5 = стр. 1, кол. 5/стр. 17. Кол. 5.

Далеепроизводится процедура приведения СКК каждого объекта аналога в скорректированную стоимость его единицы сравнения (руб./кв.м.) путем умножения показателя общей характеристики объекта аналога в данном секторе недвижимости на СКК объекта оценки. Т.е. выявляется следующее: какую стоимость имел бы кв. м объекта аналога, если бы объект аналог имел качественную характеристику аналогичную объекту оценки (СКК объекта оценки), т. е. производится корректировка значения единицы сравнения для объекта-аналога по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по выбранным элементам сравнения, но с учетом каждого элемента сравнения. Рассмотрим данную процедуру на примере объекта аналога № 1. Стр 19 кол. 5 = Стр. 18. Кол. 5 х Стр. 17 кол. 4.

В строке 20 выполняется следующая процедура: выявляется Общая валовая разность относительных кодов каждого объекта аналога от объекта оценки, т.е. начинается процесс согласования результатов полученных по различным объектам аналогам. На данном этапе выявляется насколько же каждый объект аналог в абсолютном значении отличается от объекта оценка по всем качественным параметрам. Чем меньше отличий аналога от объекта оценки, тем больший вес придается данному результату относительно других аналогов. Рассмотрим данный расчет на примере объекта аналога №1. Стр. 20. Кол. 5 = АВС (стр. 17.кол. 5 – стр. 17.кол.4).

Далее производится расчет весовых коэффициентов для каждого элемента сравнения каждого объекта аналога. Расчет производится в следующем порядке: сначала находятся обратные значенияОбщей валовой разности относительных кодов объекта аналога от объекта оценки и производится суммирование всех обратных значенийОбщей валовой разности относительных кодов объекта аналога от объекта оценки по всем объектам аналогам. Обратные значения показателей вычисляются для того, чтобы сохранив пропорцию соотношений отличий Общей валовой разности относительных кодов объекта аналога от объекта оценки придать больший вес. Весовой коэффициент по каждому объекту аналогу рассчитывается путем деления обратного значенияОбщей валовой разности объекта аналога на сумму обратных значенийОбщей валовой разности всех объектов аналогов. Рассмотрим данную процедуру на примере объекта аналога №1. Стр. 21.кол 5 = 1/стр. 20, кол. 5. – это обратное значение Общей валовой разности объекта аналога №1. Стр. 21. Кол. 4 = сумма кол 5-8 по стр. 21 – это сумма обратных значенийОбщей валовой разности всех объектов аналогов. Весовой коэффициент для аналога № 1 стр. 22.кол. 5 = стр. 21. Кол. 5/ стр. 21.кол.4.

Далее происходит взвешивание элемента сравнения каждого объекта аналога с учетом весового коэффициента и суммирование для получения стоимости элемента сравнения объекта оценки. Стр. 23 кол. 4 = стр. 18.кол. 5 х стр. 22 кол. 5 + стр. 18 кол. 6 х стр. 22. Кол. 6 + стр. 18 кол. 7 х стр. 22. Кол. 7 + стр. 18 кол. 8 х стр. 22. Кол.8 + стр. 18 кол. 9 х стр. 22. Кол. 9 + стр. 18 кол. 10 х стр. 22. Кол.10 + стр. 18 кол. 11 х стр. 22. Кол.11.

Расчетная величина стоимости 1 кв. м. объекта оценки (стр.24 кол 4 = стр.23 кол 4 * стр.17 кол.4).

Дальше мы определяем надежность полученных результатов.

Оценка предельной ошибки интервального оценивания полученного результата (в абсолютных значениях и процентах от результата – от средней) при уровне доверия 95% произведена в таблице

Таблица № 8

стандартное (среднеквадратическое) отклонение СТАНДОТКЛОН	36,9765
КОРЕНЬ(Количество аналогов).	2,6458
стандартная ошибка выборки Стандартная ошибка = Стандартное отклонение/КОРЕНЬ(Количество аналогов).	13,9758
число степеней свободы (= количество аналогов - 1)	3
t = СТЬЮДРАСПОБР(1-0,95; «Число степеней свободы»).	3,1824
предельная ошибка интервального оценивания полученного результата (произведение стандартной ошибки и полученного значения t-критерия)	44,4766
предельная ошибка в процентах от результата (отношение значения полученной предельной ошибки к полученному результату рыночной стоимости (арендной ставки) в %)	10%

Таблица значений t-критерия Стьюдента для наиболее распространенного размера выборок объектов-аналогов, используемых в индивидуальной оценке и заданного уровня доверительной вероятности 95%. (Пояснения по значению t-критерия Стьюдента и расчётам представлены выше в разделе 6.2.Сравнительный подход).

Таблица №9

Количество аналогов	4	5	6	7	8	9	10
t-критерий (95%)	3,1824	2,7765	2,5706	2,4469	2,3646	2,3060	2,2622

Т.е. предельная ошибка интервального оценивания полученного результата при уровне доверия 95% составила 10 %.

Расчётная рыночная арендная плата за пользование оцениваемым помещением № 23 (торговый зал) площадью 1756,5 кв. м. составила 455,04 руб./кв. м. в месяц без учёта коммунальных платежей, что в принципе соответствует рыночным ставкам аренды по аналогичным помещениям по г. Владимиру (по данным Некоммерческого партнерства «Владимирская палата риэлторов»).