Содержание

2.1. Сведения и данные в отношении объекта недвижимости 21

2.5 Маркетинговые исследования сегмента рынка недвижимости и концепция «объекта оценки» 32

Торговый центр состоит из первого этажа, второго этажа, третьего этажа, четвертого этажа, первого цокольного этажа, второго цокольного этажа. 33

Таблица № 2 37

Обзор рынка торговой недвижимости г. Владимира 38

Список используемых источников и литературы 64

1. ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД ВЛАДИМИР 2014 г. ст.43 Территориальные зоны на территории города Владимир 64

Введение……………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретическая часть…………………………………………..3

1.1.Определение рыночной величины арендной ставки объекта методом кодировки …………………………………………………………………….................3

1.2.Проверка выбранных объектов-аналогов на однородность и нормальное распределение……………………………………………………………………….3

Глава 2. Исследовательская и аналитическая часть……….3

2.1. Сведения и данные в отношении объекта недвижимости…………………...3

2.2.Анализ местоположения объекта и участкка…………………………………3

2.3 Описание земельного участка на котором расположен «объект оценки»…3

2.4.Сведения о здании, в котором расположен «объект оценки» и об оцениваемом помещении…………………………………………………………………………...3

2.5.Маркетинговые исследования сегмента рынка недвижимости и концепция «объекта оценки»……………………………………………………………………3

2.6. Рынок аренды торговой недвижимости........................................................3

2.7. Производство корректировок в ставках арендной планы объектов аналогов 3

2.8. Обработка полученных результатов техникой качественного анализа и оценка надежности полученных результатов……………………………………………..3

Заключение…………………………………………………………………………..3

Список используемых источников и литературы………………………………..3

Приложения…………………………………………………………………………3

Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3.Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5.Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например, церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Недвижимость— земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Так же в России существует «недвижимость по закону», к ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ.

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года или хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Объектом исследования является Торговый центр «Крейсер», расположенный по адресу г. Владимир, пр-кт Ленина, 46

Теоретической основой выпускной квалификационной работы явились труды отечественных и зарубежных ученых в области оценки недвижимости, информационные материалы и нормативно-правовые акты по проблемам оценки недвижимости.

Информационной базой исследования послужили федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и другие нормативные акты. Использованы и проанализированы данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также аналитические и отчетные материалы различных исследований по проблемам оценки недвижимости и земельных участков.

Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из неё задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена причиной роста популярности аренды и в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.И, следовательно, арендодателю надо учесть все аспекты в арендной ставке, что бы она была выгодны и для него, и для потенциальных арендаторов.

Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в области определения ставки арендной платы за нежилые помещения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучить теоретические аспекты определения величины арендной ставки

2. исследовать современное состояние рынка аренды нежилых помещений торгового назначения во Владимирской области

3. выявить проблемы в формирование платы за аренду

4. разработать мероприятия по совершенствованию установления арендной ставки.