Вопрос 72. Организация гостиничного дела в сфере клубного отдыха. Таймшер, как особый вид гостиничного предприятия
Система владения отдыхом первоначально возникла в Европе в середине 60-х гг. XX в. и была окончательно доработана в США в середине 70-х гг. во время нефтяного кризиса и связанного с ним кризиса на рынке недвижимости.
С начала 70-х гг. показатели системы владения отдыхом свидетельствовали о стабильном росте. Сегодня это наиболее быстрорастущая отрасль индустрии отдыха. В 1980-1999 гг. количество курортов8системы владения отдыхом в мире увеличилось с 500 до 6000, а количество владельцев недель отдыха выросло со 155000 семей почти до 4,5 млн. Объем продаж составил 6,4 млрд долл. США, когда 400 тыс. семей приобрели около 1,3 млн недель в клубах отдыха по всему миру. Сегодня курорты системы владения отдыхом находятся в 89 странах мира, а владельцы отдыха проживают в 191 стране мира.
При сохранении такого темпа ожидается, что объем таймшерных продаж также будет возрастать. С ростом популярности таймшера меняется его структура и состав. В начальный период своего развития таймшер-индустрия привлекала, в основном, мелких предпринимателей. В настоящее время в этом секторе работают такие мировые лидеры индустрии туризма, как Хилтон, Сендапт, Мариотт, Шератон, Холидей Инн, а также ряд других крупных компаний.
Таймшер рассматривается как право пользования в целях отдыха объектом недвижимости в течение определенного времени в определенный срок, которым можно владеть и распоряжаться по своему усмотрению, а таймшер-неделя - как «единица отдыха», которую, как и любой другой товар или услуга, можно купить и продать.
Права покупателя таймшер-недели закреплены специальным сертификатом (не являющимся, впрочем, официально признанной в России ценной бумагой). Владелец таймшер-недели имеет право на ее обмен среди других собственников в других клубах, сдачу в аренду, продажу и т.д. Сертификат о членстве в клубе отдыха дает право его члену на размещение в клубе и пользование его услугами.
Профессиональный обмен таймшер-недель владельцы отдыха осуществляют через специализированные обменные организации, самые крупные и известные из которых RCI и II: RCI (Resort Condominiums International), компания, основанная в 1974 г., стала первой обменной компанией, II (Interval International), была основана двумя годами позже, в 1976 г.
Система владения отдыхом приносит огромные доходы странам, где развивается эта индустрия. Она позволяет создать большое число дополнительных рабочих мест, так как в ее работе участвуют банки, страховые, туристские, юридические, строительные компании, действующие, модернизируемые гостиницы и вновь строящиеся гостиницы, курорты и т. д.
Экономическая выгода для местной экономики отдельных регионов России, где система владения отдыхом получит свое развитие, реальна, и подтверждение тому - опыт других стран.
При продаже недель отдыха российским и зарубежным гражданам обеспечивается постоянное поступление денег в местные бюджеты за предоставление услуг по аренде автотранспорта и туристского инвентаря, продажу продуктов питания и сувениров, оплату экскурсий и многих других услуг. По международным оценкам таймшер-владельцы тратят в течение отпуска в среднем на 20% средств больше, чем постояльцы других отелей или другие типы туристов. Система владения отдыхом стимулирует развитие существующих и строительство новых курортных комплексов.
За последние годы владельцами клубного отдыха в России стали около 20 тыс. физических и юридических лиц. Однако средства в размере около 1 млрд долл. США, уплаченные ими за право владения таким видом отдыха, оказались вложенными в экономику других стран. Система владения клубным отдыхом, в отличие от классического туризма, привлекает деньги туристов на много лет вперед. Вовлечение в российскую экономику таких средств возможно только при наличии специальной законодательной базы, защищающей национальные интересы России и гарантирующей защиту прав владельцев клубного отдыха.
Итак, таймшер (timeshare) - это разделенное время; отдых в средстве размещения, принадлежащем клубу отдыха или включением в его каталог, в течение определенного периода и продолжительностью не менее одной недели в определенное время каждого года (недельный модуль).
Становление системы владения отдыхом восходит к началу 60-х гг. XX в., когда Александр Нетте, немец по национальности, впервые развил концепцию на базе гостиницы в Тицино, управляющим которой он являлся. Его первоначальная идея привела к созданию компании «Hapitag», которая была основана в Швейцарии. Компания выпустила акции, собственность на которые давала покупателю право на проведение отдыха в туристских комплексах, принадлежащих компании. Сегодня «Hapitag» - успешно работающая компания с более чем 90 тыс. акционеров и 45 объектами по всей Европе.
Чуть позже, в 1967 г. на лыжном курорте Супердеволи также была проведена творческая (и во всех смыслах оригинальная на тот момент) попытка использовать для отдыха фиксированные недели в гостинице. Коммерческий лозунг гласил: «Не арендуйте комнату - покупайте гостиницу. Это дешевле!».
Как уже было отмечено, система владения отдыхом возникла в Европе, идея была адаптирована в США в середине 70-х гг. После окончания бума во Флориде, связанного со строительством зданий для продажи в полную собственность, строительные компании нуждались в новых способах, которые помогли бы им продать пустующие объекты, и тогда система владения отдыхом явилась решением: оказалось очень выгодным, разбив год на 52 недели, продать одну и ту же квартиру 51 раз - на неделю - каждому желающему отдохнуть во Флориде. Оставшиеся одна-две недели предназначались для коммунальных работ и ремонта.
Как только была применена эта коммерческая формула, продавцы скоро обнаружили ее основной недостаток - отсутствие гибкости, заключающейся в требовании к покупателю проводить отдых в том же самом месте и в то же самое время года.
Решение было найдено через развитие специальной обменной системы, состоящей из двух основных компаний по обмену: RCI и II.
Эти компании действовали как катализатор для индустрии владения отдыхом, которая впоследствии распространится от США до Мексики, и в начале 80-х гг., снова в Европе. Использование британским рынком услуг испытанной и проверенной методики продаж обменов отдыхом на Канарских островах и побережье Коста дель Соль (Испания) принесло успех и в Европе. С тех пор индустрия владения отдыхом распространилась по всем регионам мира.
В России таймшер-рынок начал складываться в начале 90-х гг. Вытесненные с рынков Европы компании, зарекомендовавшие себя не самым лучшим образом в своей стране, устремились в Восточную Европу, в том числе Россию. В нашей стране это совпало с периодом перераспределения капитала и собственности, в результате чего в стране появились люди, имеющие весьма значительные средства в твердой валюте. Очень часто эти средства необходимо было или легализовать, или сохранить. Этим отчасти объясняется интерес, проявленный к новому для россиян явлению - таймшеру. Но в связи с отсутствием законодательной базы, регулирующей данный вид деятельности, российский рынок прав владения отдыхом приобрел стихийный характер.
Российский покупатель оказался абсолютно незащищенным от произвола продавцов, ведущих чрезмерно агрессивную продажу, что вызвало и продолжает вызывать негативное отношение к этому перспективному и экономически выгодному виду деятельности.
Структура индустрии владения клубным отдыхом значительно сложнее, нежели структура индустрии традиционного туризма, так как в ней задействовано гораздо больше участников. Это связано с особой формой покупки таймшер-недели (недель) и соблюдением условий защиты прав потребителей.
С 1999 г. в России действует ГОСТ Р 51185-98 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», в котором представлена современная, соответствующая международной, классификация средств размещения туристов. К коллективным средствам размещения согласно классификации относятся, кроме гостиниц, мотелей и пансионатов, также и клубы с проживанием. Клубы отдыха являются одной из разновидностей клубов с проживанием и как таковые нуждаются в собственных стандартах размещения, обслуживания и продаж. Рассмотрим терминологию, используемую в сфере клубного отдыха.
Клубный отдых - вид отдыха, в принадлежащих клубу отдыха средствах размещения на условиях и в сроки им определяемые.
Существует три разновидности (вида) клубного отдыха:
1) клубный отдых в режиме разделенного времени - таймшер;
2) клубный отдых в режиме реального времени - отдых, продолжительность которого зависит от количества принадлежащих члену клуба баллов, кредитных очков или иных принятых в клубе единиц измерения, определяющих также и выбор средств размещения, предоставляемых различными клубами;
3) клубный отдых в гостиницах, входящих в клуб отдыха.
На рис. 12.1 представлена структура индустрии клубного отдыха.
Рис. 12.1. Структура индустрии клубного отдыха
Далее рассмотрим основные элементы структуры системы владения отдыхом подробнее.
Компания-собственник, как правило, это компания, владеющая самостоятельно или через дочернюю организацию одним или несколькими средствами размещения (апартаментами), предназначенными для организации на их базе таймшера. В практике европейского и американского таймшера обычно оперируют понятиями «таймшер-курорт» или «сеть таймшер-курортов», что говорит о масштабах самого явления.
Разработчик (девелопер) проекта клуба отдыха - компания-собственник и разработчик проекта - это одно юридическое лицо, но чаще они выступают как раздельные участники в виду разности стоящих перед ними задач. Компания-собственник может использовать принадлежащую ей собственность любым путем, приносящим максимальный доход, не обязательно развивая ту или иную форму системы владения клубным отдыхом. Задачей разработчика является реализация права собственности на недвижимость в продаже прав владения клубным отдыхом.
Компания-маркетер - является непосредственным организатором продаж таймшер-недель потребителю и выступает, чаще всего, как агент (комиссионер) разработчика или принадлежащей ему компании - генерального маркетера. Фактически именно это звено отвечает за продвижение таймшер-продукта на рынке и непосредственно «соприкасается» с покупателем (первичный рынок продаж).
Управленческая компания - отвечает за управление курортом и его обслуживание. В круг ее обязанностей входят поддержание порядка и функционального состояния компонентов, ремонт, обеспечение соблюдения экологических норм и взаимодействие с эксплуатационными и коммунальными службами. Это звено тесно сотрудничает уже непосредственно с владельцами.
Трастовые компании (попечительская организация) - организация, специально созданная для охраны прав многочисленных и раздробленных членов клуба; является как бы гарантом выполнения клубом своих обязательств. Выпускает именные сертификаты для таймшер-владельцев, ведет счета клуба и балансы маркетеров, продающих членство в данном клубе по всему миру.
Компании по перепродаже (специализированные туристские биржи) - специализированные организации, занимающиеся комиссионной (биржевой) торговлей ранее купленными и сданными на продажу владельцем таймшер-сертификатов (вторичный рынок продаж).
Компании по обмену - организации, основное направление бизнеса которых заключается в предложении клиентам, владельцам отдыха, возможности обменять их интервал отдыха на другой на курортах, входящих в данную систему.
Член клуба отдыха (таймшер-владелец) - физическое или юридическое лицо, купившее таймшер-неделю (недели) и получившее сертификат, подтверждающий его членство в клубе отдыха.
Курорт (клуб) - объект, собственность или комплекс проданный для использования в системе владения отдыхом (в отличие от общераспространенного понятия, которое означает город, находящийся на берегу моря, или лыжный курорт).
Профессиональные консультанты - финансовые советники кредитных организаций, юридические консультанты, адвокаты, аналитики и т.д.
Торговые ассоциации - некоммерческие объединения профессиональных операторов рынка, девелоперов и маркетеров, разрабатывающие и поддерживающие на рынке принятые стандарты работы в рамках существующего законодательства, лоббирующие интересы отрасли в органах власти и т.п. В Российской Федерации - это Ассоциация российских компаний, действующих на рынке клубного отдыха (таймшер) - АРККО, существующая с 1995 г. (Прежнее название - Ассоциация российских компаний, действующих на рынке собственности на каникулы - Российская таймшер Ассоциация).
Ассоциация членов клубного отдыха - ассоциации, объединяющие непосредственно владельцев интервалов отдыха в определенном таймшер-клубе (или баллов в клубах отдыха) для защиты своих интересов в клубе вне зависимости от страны постоянного проживания.
Национальные ассоциации владельцев - объединения владельцев отдыха, проживающих в данной стране, вне зависимости от местонахождения их клуба отдыха.
В 1998 г. в Европе создана Европейская таймшер-организация (ОТЕ), а в 1999 г. организован Всемирный Союз по высоким стандартам в таймшере.
Описанная цепочка закрепляет организационные и экономические взаимоотношения, в которые участники вступают по поводу организации и продажи таймшер-продукта, договорами, разграничивающими права и ответственность сторон. Количество звеньев и их наименование может отличаться от вышеперечисленных. В частности, компания-собственник может быть заменена на строительную компанию, возводящую средства размещения по соглашению с компанией-организатором.
В течение последних 25 лет объем продаж владения отдыхом последовательно доказал потенциал роста этого сектора туризма.