1.2 Понятие и виды оценочной стоимости

Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [4].

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [4].

Так как многие объекты машин, оборудования и транспортных средств не обладают достаточной рыночностью, то на практике часто оценивают для них не рыночную стоимость, отвечающую в полной мере тем условиям, которые были сформулированы выше в определении этой стоимости, а частично или условно рыночную стоимость. Так, в Федеральных стандартах оценки, перечеслены следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• кадастровая стоимость.

Понятие рыночной стоимости в РФ

Понятие рыночной стоимости дано в Федеральном законе ФЗ-135 и Федеральном стандарте ФСО №2, согласно которым «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.»

Данное определение рыночной стоимости корреспондируется с рекомендациями Международного комитета по стандартам оценки в редакции 2008 г. (МСО 2007)[1] (IVSC – International Valuation Standards Committee), где дано следующее определение: «Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость определяется, в частности, в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;

при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

и других случаях (ознакомьтесь с ситуациями, при которых необходимы услуги независимого оценщика);

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости определяется методами массовой оценки рыночная стоимость или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.

 

1.3 Методология оценки земельных участков

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

1.      Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2.      Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3.      Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.02 №568-р при оценке земельных участков, предлагается к использованию шесть методов оценки. Два метода из шести являются прямыми (метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты), четыре метода – косвенных.

Если рассматривать методы с точки зрения трех указанных выше подходов к оценке, то их можно разделить на следующие группы:

      На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

      На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования.

      Элементы затратного подхода используются оценщиками в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

Далее приведем краткое содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков).

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Применяемость методов оценки в зависимости от степени освоения земельного участка (застроенный, незастроенный)

Тбаблица 1

Метод оценки земельного участка	Освоенность земельного участка	Подходы
		Затратный (элементы)	Сравнительный	Доходный
Метод сравнения продаж	застроенный	+	+	-
	незастроенный	-	+	-
Метод выделения	застроенный	+	+	-
	незастроенный	-	-	-
Метод распределения	застроенный	+	+	-
	незастроенный	-	-	-
Метод капитализации земельной ренты	застроенный	-	-	+
	незастроенный	-	-	+
Метод остатка	застроенный	+	-	+
	незастроенный	-	-	+
Метод предполагаемого использования	застроенный	+	-	+
	незастроенный	-	-	+

 

2. практическая реализация методики Оценка земельного участка

 

2.1 Описание объекта оценки и краткий обзор рынка земельных участков

Объектом оценки является земельный участок, расположенный по адресу: Республики Татарстан (Татарстан), г.Набережные Челны, за проспектом Яшьлек.

Кадастровый номер 16:52:070307:34

Общая площадь 162,9 кв.м.

Категория земель земли населенных пунктов

Разрешеное использование под швейный цех

Существующая застройка нежилое здание швейного цеха

Рис.1. Расположение объекта оценки на карте города

Обзор рынка земельных участков производственного назначения

Татарстан заслуженно считается одним из наиболее динамично развивающихся и перспективных регионов Российской Федерации. Среди факторов, привлекающих как российских, так и иностранных инвесторов в республику, следует отметить выгодное географическое положение, развитую инфраструктуру, наличие удобных и технологически оснащенных площадок для ведения бизнеса, низкие административные барьеры, а также открытость властей в вопросах привлечения инвестиций.

Спрос и характер сделок с промышленными землями (участки категории «земель промышленности» и участки категории «земли населенных пунктов» с использованием под производственно-складскую застройку) отличаются некоторыми особенностями. В отличие от земель под строительство загородного жилья земли промышленного назначения массовым спросом не пользуются, следовательно, критерии ценообразования для них не столь четкие. Хотя в целом можно отметить, что некоторые факторы, влияющие на стоимость участков под ИЖС, действуют и на рынке промышленных земель: удаленность от столицы, наличие удобных подъездных путей и адекватной инженерной инфраструктуры, несомненно, учитываются при определении стоимости промышленных участков.

Для проведения анализа рынка земельных участков производственного назначения Республики Татарстан были использованы данные сайтов сети Интернет (http://www.avito.ru/; http://www.zakamie.ru/; tatarstan-resp.irr.ru/). Проанализированы предложения к продаже земельных участков производственного назначения, при этом из выборки исключены предложения по г.Казань, ввиду того, что рынок земли столицы имеет свои особенности и тенденции, отличные от характеристик рынка промышленных участков Татарстана. Общий объем выборки на 01.01.2014г. составил 84 объектов. Предложения земельных участков разделены по группам, разделение по которым представлено на следующей диаграмме:

Из диаграммы (рис.2) видно, что большинство всех предложений (43%) приходится на Набережные Челны. С каждым годом объем предложений по земле в Набережных Челнах растет. Это связано с тем, что город активно развивается, инфраструктура города расширяется, а значит, появляется необходимость в новых территориях и площадках. 31% объема предложений приходится на районы Столичной зоны. Хочется отметить, что подавляющее большинство объявлений приходится на Зеленодольский и Высокогорский районы РТ, где достаточно хорошо развита промышленность, имеется большое количество производственных баз. Районы Закамья включают 21% всех предложений. Всего 5% всех предложений приходиться на прочие районы РТ. Предложения в аграрных районах Татарстана и небольших городах регионального подчинения единичны, так как рынки локализованы и  практически не развиты. Найденные предложения не информативны, т.к. не дают общую картину рынка, а чаще основаны на субъективном мнении продавца по поводы ценности и стоимости участков, нежели диктуются рынком.

Рис.2 Объем предложений земельных участков производственного назначения по ценовым группам

Далее рассмотрим цены предложений на земельные участки производственного назначения в Республике Татарстан.

Таблица 2

Уровень цен предложений на рынке земельных участков промышленного назначения Республики Татарстан (в руб./кв.м.)

Группа	Минимальное значение	Максимальное значение	Среднее значение
Набережные Челны	106	2 378	721
Пригород Казани (Верхнеуслонский, Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский, Пестречинский районы)	105	2 100	653
Промышленные районы Закамья(Альметьевский,Елабужский, Заинский, Тукаевский, Чистопольский районы)	56	2 200	465
Прочие районы республики	48	1 379	346

 

 

Для получения средних значений производилось взвешивание цен предложений, выставленных на продажу в каждой группе. Визуально результаты анализа рынка, указанные в данной таблице, можно представить в виде следующей диаграммы:

 

Рис.3. Средневзвешенная стоимость предложений земельных участков производственного назначения по группам, руб./кв.м.

 

Максимальные значения удельных цен во всех группах относятся к предложениям по земельным участкам под размещение АЗС, станций техобслуживания и придорожный сервис. При этом хочется отметить, что стоимость земельных участков, расположенных на первой линии дорог федерального и регионального значения в два-три раза больше стоимости участков, расположенных вдоль второстепенных трасс. Минимальные значения диапазонов относятся к неосвоенным землям, либо к участкам расположенным внутри производственных баз и имеющих ограниченных доступ.

Первыми в нашем списке значатся земельные участки, расположенные в г.Набережные Челны. Цены здесь достаточно варьируются, при этом главным фактором определяющим стоимость земли здесь остается локальное местоположение, что обуславливается транспортной доступностью и близостью инженерных систем.

Далее идут районы столичной зоны, или так называемой Казанской агломерации: Верхнеуслонский, Лаишевский, Высокогорский, Зеленодольский и Пестречинский районы. Все районы отличаются хорошей логистикой и развитостью инфраструктуры.

Предложения по промышленным районам Закамья относятся в основном к землям, находящимся в таких крупных и развитых городах как Альметьевск, Елабуга, Нижнекамск, имеющих большой промышленный потенциал.

Предложения об аренде земельных участков промышленного назначения практически отсутствуют.