3.10. Управление инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью.

Значение инвестиций в недвижимость обусловлено прежде всего тем обстоятельством, что недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных ценностей.

Характерной чертой рынка недвижимости является наличие спе­циальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной облас­ти более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

• Земельный кодекс Российской Федерации;

• Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

• Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инве­стиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ­ляемой в форме капитальных вложений»;

• постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государствен­ных гарантий под инвестиционные проекты социальной и на­родно-хозяйственной значимости».

Особая ситуация сложилась в сфере инвестиций в земельные участки. До введения в действие 30 октября 2001 г. Земельного ко­декса РФ земля по сути была выведена из состава объектов инве­стирования, хотя фактически оборот земельных участков уже давно существовал в России. Так, только в 1999 г. совершено 5,2 млн. сде­лок с земельными участками³. Упорядочение оборота земельных участков на уровне кодифицированного федерального закона позво­ляет создать необходимые условия для учета и охраны земель, уст­ранить многие противоречия между нормативно-правовыми актами различного уровня и создать благоприятные условия для инвестиро­вания в российскую экономику.

С принятием Земельного кодекса земельная реформа еще не за­кончена. Отдельные положения кодекса требуют своего уточнения на федеральном и региональном уровнях. Так, Земельный кодекс прямо предусматривает принятие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Недвижимость занимает огромное место в портфеле разнообраз­ных активов. Более 50 % всех физических лиц в развитых стра­нах — это домовладельцы, таким образом, недвижимость включена в их личные «инвестиционные портфели». Существенную долю име­ет недвижимость и в структуре активов предприятий и организаций, федеральных и муниципальных государственных бюджетов.

Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внуши­тельной стоимостью этой части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует не­сколько подходов.

Оценка емкости ипотечного рынка. В середине 1970-х гг. общим способом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с други­ми долговыми обязательствами — правительственными ценными бу­магами и корпоративными облигациями. На основе данных о сум­марном количестве непогашенных обязательств можно сделать вывод о примерной стоимости недвижимости, для чего используется коэф­фициент ипотечной задолженности. Как правило, делается допуще­ние, что ипотечный кредит составляет не более 70% залоговой стои­мости предмета залога. Эти данные, конечно, не учитывают недви­жимость, свободную от залога.

В условиях развитого рынка ипотека традиционно рассматривается прежде всего как средство приобрете­ния недвижимости, растянутое на 25—30 лет, поэтому подавляющая масса объектов может быть заложена. «Мизерность» российского ипотечного рынка не позволяет в полной мере применить этот спо­соб в отечественной практике.

Оценка емкости строительного рынка. Другим общим показате­лем размеров стоимости недвижимости является объем инвести­ций в новое строительство. Ежегодный объем нового строительст­ва (частного и государственного) в развитых странах оценивается из расчета 8—10% валового национального продукта и включает многое — от домов до плотин, новых магистралей и систем обра­ботки питьевых и сточных вод. Поэтому далеко не все может быть учтено как прямые источники роста стоимости недвижимой собст­венности.

Необходимо отметить, что сделать однозначные количественные выводы о роли недвижимости в инвестиционных процессах в Рос­сии особенно сложно по ряду причин. Во-первых, в связи с более низкой активностью операций с недвижимостью. Во-вторых, в свя­зи с отсутствием учета земли (основополагающего вида недвижимо­сти) и отражения ее в структуре российских финансовых отчетов. В-третьих, в связи с отсутствием данных статистического и кадаст­рового учета, основанных на рыночной стоимости объектов недви­жимости.

Информация Госкомстата России представлена в основном дан­ными о доле зданий и сооружений в структуре основных фондов в промышленности, а также о структуре инвестиций в основной ка­питал. В частности, удельный вес недвижимости, учитываемой в формах статистической отчетности промышленных предприятий России, составляет примерно 50% от общей стоимости их основных фондов.

Доля зданий и сооружений в основном капитале превышает в среднем за последние несколько лет 57%. При этом не­обходимо учитывать, что в совокупность основных фондов входит также земля, однако официальная статистика национального богатства России представлена информацией лишь о составе земельной площади и объемах в натуральном выражении.