3.9. Индикаторы рынка недвижимости

Для детальной оценки тенденций рынка недвижимости используется система индексов, являющихся индикаторами ценовых колебаний: индекс стоимости жилья, индекс ценового ожидания, индекс доходности жилья.

Индекс стоимости недвижимости является показателем общего уровня цен на жилье в данном городе. Это не цена какой-то отдельной квартиры. Индекс стоимости - общерыночный показатель, по своей структуре описывающий общие тенденции рынка к росту или снижению цен [27].

Недвижимость не является биржевым товаром, так как все квартиры различны, и их непросто привести к «общему знаменателю». Поэтому традиционная методика расчета фондовых индексов требует модернизации для применения к рынку недвижимости.

Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе она показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое, как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению.

Помимо мониторинга текущего уровня цен индекс стоимости может служить инструментом для изучения механизмов функционирования рынка, а их понимание – ключом к корректному прогнозированию. Например, построение индекса стоимости за несколько лет выявляет сезонные закономерности.

Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны, суть этой величины – текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). Говоря математическим языком, это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны, с помощью индекса ожидания можно достаточно просто отследить краткосрочную тенденцию цен на ближайшие месяц-два.

Индекс ожидания выражает прогнозируемый прирост уровня цен на следующий месяц. Он идет с опережением показателя, выражающего реальный прирост цен на момент вычисления индекса примерно на месяц. Он достаточно близок к показателю индекса ценового ожидания, что и позволяет утверждать о работоспособности данного подхода в краткосрочной перспективе. 

При отсутствии резких перепадов на рынке индекс ожидания достаточно точно определяет изменение цен в перспективе двух-трех месяцев. Значение индекса показывает ожидаемый ценовой прирост на следующий месяц (в %). Большие положительные значения индекса соответствуют интенсивному росту цен, когда лучше подождать с продажей, но выгодно покупать. Снижение индекса до нуля означает замедление роста цен и стабилизацию рынка, когда сделки с недвижимостью выгодны как для продавца, так и для покупателя. Однако если до этого рынок сильно рос, то есть основания считать, что он может начать снижаться, хотя так бывает не всегда.

Отрицательное значение индекса ожидания означает падение рынка. Разумеется, в этих условиях следует выждать время покупателю, в то время как продавцу надо поторопиться. Принимая во внимание большую стоимость квартир в абсолютном выражении, грамотный выбор времени для покупки или продажи поможет сэкономить существенные деньги.

Предвиденье динамики рынка крайне важно не только для сделок купли-продажи квартир, но и для значительных инвестиций в недвижимость и строительство. Когда речь идет о прогнозировании рынка на несколько лет вперед, уже нельзя напрямую опираться на индекс ожидания. Однако изучение закономерностей его динамики, особенно периодов значительного роста или падения, как и в случае индекса стоимости, позволяет находить важные закономерности.

Индекс доходности недвижимости состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.

В этом случае квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Такой подход – метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости.

Оценить квартиру несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важно понять – «а стоит ли квартира этих денег?».

Ответить на этот вопрос может только доходный метод оценки недвижимости, рассматривающий квартиру как инструмент для вложения средств и получения дохода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту.

Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышают величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить не в собственном, а в арендованном жилье.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по банковским депозитам. Это позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т. п., так как эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что, как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

Индекс доходности жилья позволяет проводить удобный мониторинг текущей доходности вложений в недвижимость, не прибегая к самостоятельным вычислениям. Его положение относительно критических точек позволяет быстро сориентироваться в ситуации. Значения индекса больше 1 означают, что вложения в недвижимость выгоднее банковских депозитов, причем во столько раз, во сколько значение индекса больше 1. Такая ситуация характерна для растущего рынка.

Единичное значение индекса стоимости является первой критической точкой, в которой доходность от недвижимости аналогична доходности по депозитам. Диапазон от 0 до 1 составляет область малой доходности, на котором вложения в недвижимость хоть и не убыточны, но менее выгодны, чем просто получение банковских процентов.

Ноль является второй критической точкой, ниже которой недвижимость становится убыточной. Это означает, что падение ее стоимости в условиях снижения рынка не покрывается даже возможными арендными платежами. При появлении таких тенденций имеет смысл подумать о продаже недвижимости.

Как и индекс стоимости жилья, индекс доходности является показателем общерыночных тенденций. В случае конкретной квартиры или строительного проекта могут возникнуть свои особенности и нюансы, связанные с локальными обстоятельствами.

Важная отличительная особенность системы индексов состоит в расширенном подходе к мониторингу рынка. Большинство аналитических систем осуществляет мониторинг только средней цены предложения. Все остальные данные, включая прогнозирование, базируются на субъективном экспертном мнении и часто противоречивы.

Для расчета индексов рынка недвижимости используются две группы баз данных. Первая группа – базы данных предложения квартир, основанные на эксклюзивах риэлторских фирм. Вторая - данные по реальным сделкам ряда агентств недвижимости.

Для расчета индексов рынка недвижимости используются данные вторичного рынка. Это связано с тем, что именно вторичный рынок регулируется экономическими законами, основанными на балансе спроса и предложения. В подавляющем большинстве районов города (за исключением районов массового строительства) именно вторичный рынок определяет уровень цен и его динамику.

Первичный рынок в большей степени регулируется политическими и административными решениями. Цены и их динамика являются выражением волевого решения застройщика, заинтересованного в быстрой распродаже больших объемов квартир и возвращении оборотных средств, или наоборот, в получении максимальной прибыли от конкретного дома (нередко в районе или микрорайоне на рынке нового жилья представлено не более одного - двух домов, что создает монопольные условия для застройщиков). Так или иначе, в большинстве районов цены на новостройки определяются уровнем стоимости жилья, сформированном вторичными квартирами.