1. Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:

• суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости);

• лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора);

• длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4 – 5 лет до 7 – 10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3 – 5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года);

• государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя.

1. Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:

• экономия по налоговым платежам до 10 – 15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации;

• лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки).

Селенг. Селенг является одной из разновидностей лизинга: при лизинге происходит передача имущества, при селенге же передается не только имущество, но и права по пользованию и распоряжению своим имуществом за определенную плату.

В настоящее время селенг активно используется во всех экономически развитых странах. Так, в США объем селенговых операций превышает 10 млрд. дол., в Западной Европе - 20 млрд. дол.

Селенг - это двусторонний процесс; он представляет собой специфическую форму обязательства, регламентируемую договором имущественного найма и состоящего в передаче собственником своих прав по пользованию и распоряжению его имуществом селенг-компании за определенную плату.

При этом собственник остается владельцем переданного имущества и может по первому требованию возвратить его. Селенг-компания привлекает и свободно использует по своему усмотрению имущество и отдельные имущественные права граждан и хозяйствующих субъектов.

В качестве имущества могут выступать различные объекты права собственности: деньги, ценные бумаги, земельные участки, предприятия, оборудование и т. п. По форме финансирования селенговая деятельность близка к банковской деятельности. Она может осуществляться любыми торгово-промышленными предприятиями как побочная операция. Однако экономически целесообразно создавать специальные селенг-компании.

Селенг является эффективным инструментом финансирования различных сфер предпринимательства в условиях риска. Его преимущества проявляются в том, что селенг оказывает финансовую помощь нуждающимся хозяйствующим субъектам, с учетом налогового законодательства обеспечивает экономические выгоды производителям товаров. В современных условиях для развития селенга имеются хорошие перспективы. К ним можно отнести: сокращение объема ликвидных средств из-за постоянно возникающих трудностей на денежном рынке; обострение конкуренции, требующее оптимизации вложения капитала; уменьшение прибыли хозяйствующих субъектов, ограничивающее их возможность вложить достаточную сумму средств в развитие новой технологии и расширение производства. Селенг обостряет конкурентную борьбу на денежном рынке и направляет ее на снижение цены услуг, например, процентов за кредит.

Селенговая операция включает обычно две стороны, лизинговая, как правило, три. При селенге не происходит смены прав собственности, при лизинге основные фонды являются собственностью лизинговой фирмы (арендодателя), а после окончания срока лизинга и выкупа в соответствии с договором основные фонды переходят в собственность лизингополучателя.

Опцион на недвижимость – это право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях; предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях; возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства; предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, эта частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определенное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнительных способов финансирования сделки, например, в получении большего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

В Российской Федерации применение опционов становится все более популярным. Например, практика опционных торгов приобретает законный статус в связи с новыми положениями ст. 38 Земельного кодекса, которая в качестве предмета торгов называет право на заключение договора аренды земельного участка.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.

Владельцы собственности предпочитают такую «гибридную ипотеку» по следующим причинам: во-первых, это, может быть, эффективная замена продажи недвижимости; во-вторых, обеспечивается большая привлекательность по сравнению с финансированием западной при недостатке собственного капитала.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

В условиях, когда недвижимость дорожает, в риэлторской практике получают все более широкое распространение так называемые контракты по аренде на условиях лизингового опциона. Арендатор получает возможность выкупить арендованную площадь по истечении срока арендного договора и по цене, установленной при подписании контракта об аренде. Договор на условиях лизингового опциона заключается на срок около пяти лет.

Для продавцов (владельцев) недвижимости лизинговый опцион оказывается выгодным видом аренды по целому ряду причин. В отличие от обычных арендных договоров по контракту на условиях лизингового опциона владелец недвижимости не несет ответственности за повседневный уход за помещением или объектом.

При заключении контракта на условиях лизингового опциона существуют определенные риски и неудобства. Основной минус состоит в том, что цена, по которой недвижимость может быть продана, определяется при подписании контракта. Таким образом, если в момент заключения сделки тот или иной объект оценивается, например, в $500 000, то не исключено, что через три года цена на него вырастет до $1 млн. Но по условиям контракта владелец все равно обязан продать его арендатору по цене, определенной изначально, т. е. исполняя опцион на $500 000.

Если же цена на недвижимость начинает снижаться, то арендатор может и не захотеть реализовать опцион и выкупить арендуемый объект. В этом случае владелец остается с недвижимостью, которая стоит меньше, чем в момент подписания контракта. Ему опять приходится заниматься продажей объекта практически с нуля. Таким образом, контракт, заключенный на условиях лизингового опциона, существенно ограничивает возможности продавца по использованию конъюнктуры рынка.