3.7. Финансовые инструменты рынка недвижимости

Классификация форм финансирования инвестиций в недвижимость: (1) по правовому статусу инвестора (частные и государственные); (2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); (3) по нали­чию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие по­средников, или активная форма инвестирования и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Вложения в трасты по инвестициям в недвижимость (Real Estate Investments Trusts, REIT) — это пример пассивной формы инвестиро­вания в недвижимость, имеющей место на рынке недвижимости США. Ассоциация трастов по инвестициям в недвижимость, учреж­денная впервые в конце 1960-х гг., стала механизмом, позволяющим как частным, так и институциональным инвесторам участвовать на рынке американской недвижимости через государственные торговые компании. Основная причина — возросший в эти годы интерес инсти­туциональных инвесторов к прямым инвестициям в недвижимость в связи с возросшей инфляцией и изменениями законодательства.

Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлтерских синдикатах, вклады­вающих средства в конкретные виды недвижимости и (или) заклад­ные. Практика функционирования данного типа организаций в США показывает, что они имеют свои преимущества и недостатки. Пре­имущества связаны в основном с налоговыми льготами и относи­тельно высоким уровнем текущего дохода и (или) прироста капита­ла. Существенный недостаток — в среднем невысокая ликвидность таких партнерств.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать уча­стие следующие основные участники: инвестор собственного капита­ла, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора — получение буду­щих выгод от вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор собственного капитала инициирует процесс инвестирования и при­нимает решения об условиях и методах инвестирования.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капи­тала имеет право на получение платежей по долговым обязательст­вам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансиро­вания, временно владеющим правом пользования объектом недвижи­мости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ог­раничения на остальных участников процесса финансирования инве­стиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятель­ным инвестором собственного капитала (средств федерального бюд­жета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Помимо традиционной формы инвестирования собственного ка­питала в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Традиционное определение аренды - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Целью аренды является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное – приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Виды и формы арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими, исходя из своих целей и задач.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве.

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предос­тавлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог не­движимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и не только кредитных. В этой связи более корректным яв­ляется словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практи­ке оба термина часто рассматриваются как синонимы.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовле­творение своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес­печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, яв­ляющейся по российскому законодательству именной ценной бума­гой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право за­лога на указанное в договоре об ипотеке имущество [46, 56].

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с при­влечением ипотечных кредитов. На рынке российской недвижимости уже несколько лет развивается коммерческая ипотека, хотя во всем мире это явление широко распространено. Что такое ипотека коммерческой недвижимости или бизнес-ипотека?

Коммерческая ипотека («бизнес-ипотека», БИ) – это выдача ипотечного кредита на покупку нежилых помещений: офисов, складов, торговых площадей, площадок производственного назначения и т. д., при этом залогом кредита является сама покупаемая недвижимость [28].

Суть коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10 - 12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25 - 40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должны быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Как правило, недвижимость характеризуется большей ликвидностью, чем производственное оборудование. Поэтому процент по коммерческой ипотеке обычно ниже, чем у кредита на развитие бизнеса. В основном доходность сдачи в аренду (в среднем по Москве - 25% годовых) и рост цены коммерческой недвижимости (20% в год) оправдывают все издержки по обслуживанию кредита. Причем, используя кредит, компания сохраняет собственный капитал в обороте.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие  законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Остальные условия получения БИ принципиально не отличаются от условий кредитования при покупке жилья, разве что сроки кредитования здесь короче - максимум 10 - 12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25 - 40% от стоимости недвижимости. У клиента должен быть прибыльный баланс (превышение доходов над расходами) и минимум год работы на рынке. Ставки по кредиту – 12 - 16% годовых в валюте.

Коммерческая ипотека, широко развитая во всем мире, постепенно появляется на российском рынке недвижимости. Именно такие кредиты помогают малым и средним предприятиям в конкурентной борьбе с неповоротливыми гигантами: на ипотечные кредиты они быстрее и чаще обновляют оборудование, внедряют новые технологии, обновляют ассортимент услуг и выпускаемых товаров, в конечном итоге добиваются более высокой производительности труда и более высокой экономической эффективности. Это - традиционный механизм использования ипотечного кредитования для развития бизнеса.

В операциях с коммерческой недвижимостью ипотечное кредитование играет ключевую роль. После приобретения какого-либо объекта рассматриваются два варианта его использования.

Первый вариант - когда объект недвижимости полностью или по частям сдается в аренду. На данный момент рынок аренды недвижимости является одним из самых динамично развивающихся во всех своих секторах (офисные помещения, торговые площади, склады, жилье и т.д.), что и определяет относительно высокую доходность (до 20% годовых в валюте).

Второй вариант предполагает покупку объекта недвижимости для последующей продажи. Для этого создается дочернее юридическое лицо, которое приобретает объект недвижимости, после чего под залог купленного объекта недвижимости на эту организацию в банке оформляется ипотечный кредит, который используется для возврата средств материнской компании. Затем находят предприятие или частное лицо, заинтересованное в приобретении этого объекта недвижимости, которым продают его в форме владения акциями юридического лица.

По мнению большинства российских экспертов, коммерческая ипотека нежилых помещений – одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижи­мости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в миро­вой классификации, он предусмотрен также и российским законода­тельством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудова­ние, транспортные средства и другое движимое и недвижимое иму­щество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

На российском рынке не так давно появился и активно развивается новый инструмент – лизинг коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов, еще в 2005 г. доля недвижимости в портфелях российских лизинговых компаний составляла от 0,85% до 2% от общего объема портфеля, а в 2006 г. в некоторых компаниях увеличилась до 50%. Столь бурный рост финансовой аренды, как принято называть лизинг недвижимости, участники рынка объясняют неразвитостью коммерческой ипотеки и тем, что лизинговые схемы менее рискованны для финансирования.

Сегодня основными финансовыми инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм, как лизинг, используется значительно реже.

Лизинг коммерческой недвижимости – концептуально новый продукт финансового рынка. Лизинг коммерческой недвижимости – лучшая альтернатива покупке за счет собственных или кредитных средств.

В настоящее время до 20 – 25 % инвестиций в развитых странах составляют лизинговые операции. На долю США приходится до 52% от общего объема лизинга в мире. На Западе до 30% сделок по приобретению недвижимости финансируется через лизинговые схемы. В России доля лизинговых сделок пока невелика, но этот механизм в последнее время начинает развиваться высокими темпами [27, 28].

У лизинговой схемы есть свои особенности. При лизинговой сделке имущество приобретает компания-лизингодатель. Компания-лизингополучатель, заплатив первоначальный платеж в размере от 10 до 30% стоимости имущества, получает недвижимое имущество в аренду. Лизингополучатель постепенно выплачивает арендодателю стоимость имущества, и оно переходит на баланс предприятия. При расчете платежей учитываются стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга (компании учитывают определенный коэффициент удорожания недвижимости), компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, а также плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга.

Выгода лизинга состоит в том, что при лизинге недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, поэтому у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, НДС (налог на добавленную стоимость), уплаченный в составе лизинговых платежей, будет возвращен предприятию.

Лизинговая схема менее рискованна и для финансирования банками, так как лизинговая компания будет более надежным партнером для банка, чем заемщик сегмента малого и среднего бизнеса, не обладающий кредитной историей. Дело в том, что наибольшая часть средств, имеющихся в распоряжении лизинговой компании, носит заемный характер, однако эксперты также заявили о том, что используют собственные средства и средства, полученные от эмиссии облигаций.

Лизинг коммерческой недвижимости является удобным и эффективным инструментом привлечения финансирования для приобретения основных средств. При этом лизинг недвижимости более выгоден, чем аренда или кредитование под залог недвижимости.