1.3 Система ипотечного кредитования в Российской Федерации
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной политики государства.
На сегодняшний день ипотечное кредитование в России - это сложная инфраструктура, в которую входят банки - первичные кредиторы, предлагающие разнообразные программы кредитования, региональные операторы, сервисные агенты, страховые, оценочные компании, риэлтерские организации и прочие. [40, с. 57]
Современная государственная жилищная политика должна делать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации являются:
бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;
средства кредитных институтов;
средства не кредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны;
иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно осваивать ипотечный рынок России. [38, с.45]
Приток иностранного капитала на российский рынок связан как с наличием свободных денежных ресурсов, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.
Россия практически полностью скопировала американский ипотечный опыт. Ипотечный рынок в России имеет двухуровневый характер. На первичном рынке происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой, показаны в Приложении 1.
Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны в Приложении 2.
Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.
В обобщенном виде действующий в Российской Федерации механизм ипотечного жилищного кредитования показан на рисунке 1.4
Рисунок 1.4 – Механизм ипотечного кредитования в России
Реализация открытой двухуровневой модели возможна только при содействии государства.
На первичном рынке банки выдают населению ипотечные кредиты, при этом, учитывая, что кредиты долгосрочные, возникает проблема возобновления кредитных ресурсов. Эту задачу выполняет АИЖК, которое является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке.
Финансовые средства для обеспечения деятельности АИЖК, гарантируются государством. Государственная поддержка оказывается путем увеличения уставного капитала АИЖК .
Государственная поддержка решает проблему длинных низкопроцентных денег для ипотеки, позволяет поддерживать процентную ставку, но не влияет на риски банка в части возврата кредита.
Успешное развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации во многом зависит от состояния институтов жилищной ипотеки, в том числе специализированных. 5 сентября 1997 года создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), 100% акций которого принадлежит государству. Деятельность Агентства на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности жилья для населения России.
Основополагающими документами для существования деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию являются [51]:
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 8.11.2014 № 2242-р
Федеральный закон «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2015 № 225-ФЗ
Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2014 № 323
Государственная программа «Жилье для российской семьи», утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 05 мая 2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи»
Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного кредитования, Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах. Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень – Агентство, которое выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданным его партнерами - банками и некредитными организациями по единым Стандартам, которые устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов. [51]
В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере, который регламентируется Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2015 № 225-ФЗ. Единый институт развития в жилищной сфере наделен управленческими функциями в отношении некоммерческих организаций, созданных единым институтом развития, дочерних хозяйственных обществ, в том числе, обществ являющихся кредитными организациями. [4]
Работа единого института направлена на развитие ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, разработку и внедрение механизмов для повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы, развитие рынка ипотечных бумаг и иных финансовых инструментов. [4]
Согласно утвержденной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года Правительством Российской Федерации от 19.07.2010 № 1201-р, основными направлениями реализации деятельности АИЖК являются [23]:
развитие первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;
реализация специальных ипотечных программ для социально приоритетных категорий граждан;
развитие механизма кредитования коммерческих застройщиков в целях жилищного строительства, кредитования индивидуального жилищного строительства, кредитование в целях строительства или приобретения наемных домов и т.д.
В данной Стратегии определены стратегические цели деятельности ОАО «АИЖК» как государственного института развития в сфере ипотечного кредитования, которые включают [53]:
формирование финансовых механизмов обеспечения жилищного строительства объектами инженерно-технической инфраструктуры;
обеспечение доступности ипотечных жилищных кредитов;
формирование финансовых механизмов развития рынка наемных домов;
развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.
Реализация данной стратегии должна привести к формированию новых сегментов кредитования жилищного строительства, в том числе строительству жилья для найма и строительству жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями.
Таким образом, развитие ипотечного кредитования во многом зависит от создания инфраструктуры. Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры. Деятельность Агентства через развитую сеть региональных операторов охватывает в настоящее время все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становление единого российского рынка ипотечного кредитования.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что создание федеральной системы ИЖК рассматривается как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации постоянно совершенствуется. А Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выступает в качестве инструмента экономической и социальной политики государства.