СОДЕРЖАНИЕ
стр.
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 10
1.1 Сущность ипотечного кредитования и базовые подходы к его организации 10
1.2 Основные модели ипотечного кредитования: зарубежный опыт 20
1.3 Система ипотечного кредитования в Российской Федерации 24
2 РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ АЛТАЙСКОГО КРАЯ (НА ПРИМЕРЕ ПАО «РОСБАНК») 31
2.1 Особенности рынка ипотечного жилищного кредитования в Алтайском
крае 31
2.2 Краткая характеристика ПАО «РОСБАНК» и его место на рынке жилищного кредитования 39
2.3 Порядок организации жилищного ипотечного кредитования в ПАО «РОСБАНК» 47
2.4 Анализ кредитного портфеля ПАО «РОСБАНК» 54
3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «РОСБАНК» 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 74
ПРИЛОЖЕНИЯ 81
ВВЕДЕНИЕ
Целесообразность широкого развития ипотечного кредитования обусловлена его важной социально – экономической ролью, как для широких слоев населения, так и для финансовой системы в целом.
Важным аспектом актуальности работы, является то, что сама тема ипотечного кредитования чрезвычайно обширна и рассматривается учеными в обобщенном виде. То есть методологических разработок адаптированных именно под экономические условия отдельных стран недостаточно. Соответственно целесообразно ограничить исследование более узкими рамками, а именно в условиях российского рынка.
Актуальность выбранной темы магистерской диссертации объясняется и тем, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека и общественные процессы.
Так, приобретение собственного жилья является, пожалуй, самой главной потребностью для каждой семьи. Данный инструмент привлекателен тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, оформить ее в собственность, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ипотечный кредит можно в течение нескольких последующих лет, исключая риск роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления, в первую очередь, инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту практически сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку не только банком, но и страховой компанией. При этом недвижимость полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении замены ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Но, не смотря на привлекательность ипотечного жилищного кредитования, существует множество проблем, препятствующих его развитию в России, последствия которых приводят к негативному отношению и недоверию граждан не только к кредитованию, но и к банковскому сектору в целом.
Решение данных проблем и предложение методов по развитию самого банковского сектора также подчеркивает актуальность выбранной темы магистерской диссертации.
Как показывает международный опыт, развитие ипотечного кредитования приводит не только к заметному улучшению жилищных условий граждан, но и к активизации инвестиционных процессов в экономике, в первую очередь, в жилищном строительстве, развитию соответствующих финансовых институтов. А одним из приоритетных векторов развития при этом является повышение эффективности и надежности функционирования объектов инфраструктуры, в том числе увеличение объемов ввода жилья, обеспечение его доступности для граждан, создание комфортных и безопасных условий проживания в нем, которые возможны через развитие ипотечного жилищного кредитования.
Широкое распространение исследования системы ипотечного кредитования получило в работах многих отечественных и зарубежных ученых, таких как: А. Ганн, Дж. Кейнс, Г. Маклеод, Р.Хоутри, А. Шеффле, И. Шумпетер, Л. Штейн, Г.Н. Цылин, Л.И. Рябченко, А.Ю. Сучков, М.Н. Козлова.
Эволюция подходов к формированию и реализации процесса ипотечного жилищного кредитования в России отражена в работах Н.Х Бунге, П.А Валуева, А.В. Васильчикова, К.Д. Кавелина, Ю.Э. Янсон.
Методологические вопросы исследования рынка недвижимости рассматривались в работах А.Ф. Гусева, А.С Дикова, А.Н. Краснопольской, Н.Н. Ноздриной, В.В. Петренко, Г.М. Стерника, А.Н. Ужегова и др. Ими исследованы и решены многие теоретические и прикладные задачи, обусловленные особым характером становления и развития ипотечного жилищного рынка в России.
Целью магистерской диссертации является на основе проведенного анализа разработать направления совершенствования базовых направлений развития ипотечного кредитования в коммерческом банке Российской Федерации.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
рассмотреть экономическую сущность ипотечного кредитования, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей организации ипотечного кредитования;
сделать обзор состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России и на уровне Алтайского края;
выявить особенности организации жилищного ипотечного кредитования в ПАО «РОСБАНК» и место указанного банка на данном рынке;
проанализировать кредитный портфель ПАО «РОСБАНК»;
выявить проблемы развития жилищного ипотечного кредитования на примере ПАО «РОСБАНК»;
опираясь на зарубежный опыт разработать рекомендации по усовершенствованию развития жилищного ипотечного кредитования на уровне кредитной организации (ПАО «РОСБАНК) и России в целом.
Предметом магистерской диссертации является организация ипотечного жилищного кредитования в коммерческом банке.
Объектом исследования является деятельность ПАО «РОСБАНК», на материалах которого выполняется практический анализ, и обосновываются предложения по совершенствованию предмета исследования.
Научная новизна магистерской диссертации состоит в теоретическом обосновании и разработке направлений по совершенствованию механизма ипотечного жилищного кредитования.
Практическая значимость проведённого исследования заключается в том, что сформулированные в работе научные положения, методические и практические рекомендации имеют комплексный характер, и могут быть использованы для расширения возможностей кредитных организаций по привлечению долгосрочных ресурсов, что в свою очередь повысит доступность ипотечных жилищных кредитов для широкого круга населения.
Методологической основой работы являются общие и специальные методы научного познания: научной абстракции и обобщения, сочетание анализа и синтеза, индукции и дедукции, аналогия, статистический анализ, а также сравнение и классификация.
Основные результаты исследования были представлены на международной конференции «Ломоносовские чтения на Алтае» в г.Барнаул в 2015 году.
Период исследования: анализ, проводимый в работе, непосредственно по ипотечному кредитованию, предполагает обработку материалов за 2011-2014 годы, при характеристике банка использованы данные за 2012-2014 годы.
При написании работы использованы: законы и нормативные акты РФ и Алтайского края, учебная и специальная литература, материалы банковской статистики, отчетность ПАО «РОСБАНК», электронные ресурсы локального и удаленного доступа (официальный сайт «Консультант Плюс», официальный сайт ПАО «РОСБАНК», ОАО «АИЖК» и т.д.).
Структурное построение работы включает в себя введение, три главы, заключение, библиографический список, включающего 54 наименований, и 6 приложений.
Объем работы содержит 83 страниц, 19 таблиц, 8 рисунков и 3 формулы.
Во введении отражена и обоснована актуальность темы исследования, определены цель и задачи, предмет, объект и область исследования, теоретическая и практическая значимость, охарактеризована новизна и представлена апробация работы, а также раскрыта ее структура.
В первой главе рассматривается сущность и история развития жилищного кредитования, классические модели ипотечного кредитования и их преимущества и недостатки, основные участники ипотечного кредитования, функции государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, характеристика рынка ипотечного кредитования на современном этапе и основных институтов его развития.
Во второй главе рассматриваются особенности развития региональной системы ипотечного кредитования, взаимодействие участников по ее развитию, описывается структура рынка ипотечного кредитования в Алтайском крае, форм государственной поддержки участников ипотечного кредитования, приводится краткая характеристика деятельности ПАО «РОСБАНК», выявляется его место на рынке жилищного кредитования, анализируется структура кредитного портфеля и его ипотечные программы.
В третьей главе определены проблемы, имеющие место на российском рынке ипотечного кредитования и банковском секторе, предлагаются мероприятия, направленные на совершенствование системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и в банке.
В заключении подведены итоги проведенного исследования, сформулированы основные выводы и обобщены предложения по развитию ипотечного кредитования, представлены возможные направления дальнейшего исследования в рамках исследуемой области.
1 Теоретические аспекты организации системы жилищного ипотечного кредитования
1.1 Сущность ипотечного кредитования и базовые подходы к его организации
Становление ипотеки как элемента хозяйственной жизни происходило поэтапно и занимало достаточно долгий период развития в истории. Впервые понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции в начале VI в. до н.э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. [38, с.27].
Позднее, древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний. Свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Во II в. н. э. было разработано особое законодательство для ипотечных банков. [38, с.27]
Постепенно ипотека внедрялась и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки.[38, с.30]
В России слово «ипотека» появилось только в первой половине 18 века. Оно означало - ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. Ссуда оставалась в распоряжении должника, но с ограничением в правах владения. Наиболее краткое определение: ипотека - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Полное определение: ипотека - долговой инструмент с тремя характеристиками:
по времени - это долгосрочный инструмент;
по цели - это инструмент получения жилищных услуг уже в данный момент, то есть в настоящем времени;
по обеспечению - это инструмент двойного обеспечения: под будущие доходы и в силу неопределенности будущего - и под залог недвижимости.
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [48]. Из всего вышеизложенного можно выделить основные принципы ипотеки:
гласность, или публичность – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
специальность – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре.
Первые законодательные нормы, касающиеся ипотеки в России были заложены в Псковской судной грамоте, и относились к 15 веку. Они позволяли брать деньги в кредит и оставлять в залог землю. В 1649 году в Соборном Уложении законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора, а в 1786 году в России было создано специальное кредитное учреждение «Государственный заемный банк», который предоставлял дворянству кредиты на 20 лет под 8% годовых. В качестве обеспечения кредита банк брал в залог их усадьбу с землей и крепостными. Кроме денежных средств и ценных бумаг банки включали в оборот параллельную валюту в виде товарных обязательств, векселей и сертификатов, подтверждающих право собственности на земельные участки, здания и сооружения, жильё и право строительства объектов [33, c.36].
Что касается системы ипотечного кредитования недвижимости в дореволюционной России, то она была близка к одноуровневой модели ипотечного кредитования и характеризовалась следующими признаками:
рефинансирование ипотечных кредитов производилось за счёт выпуска ценных бумаг (закладных листов) кредитной организацией;
функции координации ипотечного рынка и надзор за его участниками осуществлялись Министерством финансов правительства России и Государственным банком.
Функционирование такой модели позволило России уже к 1914 году иметь развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями.
Советская система жилищного финансирования, в дореформенный период, заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов, для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
История ипотеки в России, начавшись как таковая при императрице Елизавете Петровне в 18 веке и ассоциировалась всего с двумя-тремя банками. [38, с.54]
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране, в новой экономической ситуации оказались неэффективными.
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и есть возможность его отчуждения. [20]
К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным. [20]
Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. Основные участники ипотечного кредитования:
Заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья — ипотека.
Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). При этом, по договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрацию договоров об ипотеки и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии на осуществление имущественного страхования (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка.
Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
Риэлтерские фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риелторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. [19]
Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения играет государство.
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Схема взаимодействия участников ипотечного рынка в Российской Федерации представлена на рисунке 1.1
Рисунок 1.1 – Схема взаимодействия основных участников ипотечного рынка России
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования заключается в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов, в установлении оптимального соотношения прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан – заемщиков. [7,21,24,25]
Гражданский кодекс Российской Федерации [2] установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7]. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
Введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
Государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
Создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
Государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);
Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Другим важным законодательным актом, регулирующим ипотечные отношения, стал принятый Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [20]. До принятия этого закона залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Закон значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.
Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству.[42, с.34]
Основной задачей Агентства является разработка и реализация схемы деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами. [53]
Позднее был принят Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по ипотечным ценным бумагам. Закон предусматривает два вида ценных бумаг - это ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия [21]. Выдачу ипотечных сертификатов участия могут производить только коммерческие организации, обладающие лицензиями на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.
В последние годы в направлении развития кредитования населения России была разработана Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденная Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 № 1201-р, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы [23].
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что хотя ипотечное кредитование никогда не стоит на месте и нуждается в развитии. При этом особую роль в системе долгосрочного ипотечного кредитования играет государство. Именно государство определяет дальнейшую концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для ее эффективного функционирования. Следует отметить, что главная задача жилищного кредита состоит в том, чтобы обеспечить заинтересованность всех основных участников ипотечного рынка в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий и для дальнейшего процветания самого рынка ипотечного кредитования.