1. Описание объект оценки.

Выбираем объект оценки и описываем его (адрес, расположение относительно красной линии, парковка, ремонт, отдельный вход) находим местоположение по карте и прилагаем скриншот в работу).

2. Анализ рынка.

Находим базу аналогов по купле-продаже (20шт.) и по аренде (20 шт.) схожие с объектом оценки. Указываем сайты с которых собирали информацию. Анализируем цену за м² (максимальное, минимально и среднее значение.)

3. Расчет ставки капитализации.

   1. Формируем базу по продаже из общей в количестве 10-11 шт.

   2. Формируем базу по аренде из общей в количестве 10-11 шт.

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.

Метод рыночной экстракции, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Коэффициент капитализации равен:

; ;

где К – коэффициент капитализации; ЧОД₁ – прогнозная величина чистого операционного дохода; С₀ –стоимость объекта недвижимости на дату оценки; ЧОД₀ – текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки; t – годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:

;

При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся.

Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

В работе Фоменко А. Н. «Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости» показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

;

где К_ВРМ – корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости; С_Р0 – средняя стоимость продаж объектов недвижимости; А_Р0 – средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.

Величина коэффициента К_ВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в Таблице 3.

Таблица 3 - Величины коэффициентов КВРМ

Отношение Сmax / Cmin	Отношение Amax / Amin
	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,000	1,012	1,036	1,095	1,165	1,232	1,370
1,50	1,000	1,015	1,040	1,103	1,172	1,240	1,376
2,00	1,000	1,019	1,047	1,111	1,181	1,247	1,377
2,50	1,000	1,021	1,050	1,115	1,183	1,249	1,374
3,00	1,000	1,024	1,053	1,119	1,186	1,250	1,370
4,00	1,000	1,026	1,057	1,122	1,188	1,248	1,360

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ в работе Фоменко А. Н. «Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости», можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:

При этом, величины коэффициента К_К представлены в Таблице 4, которая представляет собой транспонированную матрицу значений Таблицы 3.

Таблица 4- Величины коэффициентов К_К

Отношение Сmax / Cmin	Отношение Amax / Amin
	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
1,25	1,006	1,012	1,015	1,019	1,021	1,024	1,026
1,50	1,029	1,036	1,040	1,047	1,050	1,053	1,057
2,00	1,085	1,095	1,103	1,111	1,115	1,119	1,122
2,50	1,153	1,165	1,172	1,181	1,183	1,186	1,188
3,00	1,220	1,232	1,240	1,247	1,249	1,250	1,248
4,00	1,358	1,370	1,376	1,377	1,374	1,370	1,360

С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют

Таблицы с аналогами должны состоять из столбцов:

- адрес;

- площадь;

- арендная плата в месяц /цена;

- арендная плата за м²/ цена за м²;

- коэффициент уторгования (Кут)

- цена за м² с учетом Кут (1-0,139/1-0,169 и умножаем на цену за м² )

Работаем с таблицей по аренде:

1. Находим Аро (среднее значение по аренде, цена за м² с учетом Кут)

2. Далее находим по тому же столбцу Amax и Amin (максимальная и минимальная цена за м² с учетом Кут)

3. После делим Amax на Amin

Работаем с таблицей по купле-продаже:

1. Находим Сро (среднее значение по продаже, цена за м² с учетом Кут)

2. Далее находим по тому же столбцу Сmax и Сmin (максимальная и минимальная цена за м² с учетом Кут)

3. После делим Amax на Amin

Далее находим Кврм и Кк по таблицам 3 и 4.

Значения t, a₁ и a₂ также были взяты из справочника оценщика недвижимости 2016 Лейфера. Процент недозагрузки при сдаче в аренду (a₁) для неактивного рынка равен среднему значению из доверительного интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости – 21,0% (страница 221 справочника). Процент операционных расходов от потенциального валового дохода (a₂) для неактивного рынка равен среднему значению из доверительного интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости – 21,7% (страница 235 справочника). Среднегодовой рост цен в последующие 5 лет (t) равен среднему значению из доверительного интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости – 4,4% (страница 283 справочника).

Исходя из этих данных, рассчитаем значения ставки капитализации по вышеприведенным формулам.