8.Лекция 8. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

8.1.Применение доходного подхода

Метод капитализации доходов

Используется при оценке недвижимости, приносящей стабильный доход.

Этапы:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при правильном использовании без учета всех потерь и расходов:

ПВД = S*С_а,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а - арендная ставка за 1 м².

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД):

ДВД = ПВД - Потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости - операционные расходы.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Отсюда

ЧОД = Действительный валовой доход - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается ставка капитализации.

6. Определяется стоимость недвижимого имущества:

.

Метод дисконтирования денежных потоков

Этапы:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. Она равна ставке капитализации без учета ставки возврата капитала.

4. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Получается формула:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

8.2.Применение сравнительного подхода

Метод сравнения продаж

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения.

Этапы:

1. Выбор объектов недвижимости — аналогов (3-5 аналогов)

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения.

3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения (цена за 1 га, 1 м², 1 лот и др.);

• элементам сравнения (переданные имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики объекта недвижимости).

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные и денежные. Денежные в свою очередь - на относительные и абсолютные.

Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи. Последовательность внесения процентных поправок должна быть следующей: переданные имущественные права, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики.

Методы расчета поправок: метод, связанный с анализом парных продаж; метод прямого анализа характеристик; экспертный метод расчета.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этапы:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости (Д_р).

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта:

,

где Ц_а – цена продажи аналога; ПВД_а – потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные платежи и цены продажи, в которых учтены эти различия.