46 Вопрос Договор продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

47 Вопрос Договор поставки в условиях рыночного хозяйства.

Договором поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Договор поставки как вид договора купли-продажи является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Квалифицирующими признаками, отличающими договор поставки от иных видов договора купли-продажи, могут быть признаны следующие особенности договора поставки. Во-первых, особый субъектный состав данного договора, характеризующийся тем, что в качестве поставщика может выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Некоммерческие организации могут быть поставщиками товаров только в том случае, если такого рода деятельность разрешена их учредителями и осуществляется в рамках их целевой правоспособности. Во-вторых, в силу этого договора покупателю передаются товары для их использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Существенным условием договора является условие о сроке или сроках поставки товаров покупателю. При отсутствии этого условия в тексте договора должны применяться диспозитивные нормы, позволяющие определить срок исполнения обязательства, не содержащего условия о дате его исполнения. Существенным условием для договоров поставки, предусматривающих поставку товаров в течение всего срока действия договора отдельными партиями, служит период поставки. Если в договоре периоды поставки не определены, то следует исходить из того, что товары должны поставляться равномерными партиями помесячно. Ответственность по договору поставки. Неисполнение поставщиком обязанности по поставке товаров покупателю либо просрочка в исполнении этой обязанности влечет применение ответственности в форме возмещения убытков или взыскания неустойки (если таковая предусмотрена законом или договором). Особенности правового регулирования договора поставки. Подход законодателя к договору поставки товаров как к отдельному виду договора купли - продажи предопределяет и принципиальную схему его правового регулирования. Основное правило, как известно, состоит в том, что к отдельным договорам купли - продажи применяются общие положения о купле - продаже, если иное не предусмотрено нормами ГК об этих отдельных видах договора купли - продажи. Применительно к договору поставки специальные правила, имеющие приоритет перед общими положениями о купле - продаже, сосредоточены в § 3 гл. 30 ГК. По своему характеру указанные специальные правила, регламентирующие отношения, связанные с поставками товаров, либо детализируют общие положения о купле - продаже, либо предусматривают иное, по сравнению с общими положениями о купле - продаже, регулирование соответствующих правоотношений, либо исключают возможность применения последних к договору поставки. Принимая во внимание действие общего принципа построения ГК: приоритета специальных правил над общими положениями, можно установить определенную очередность норм, содержащихся в разных главах и разделах Кодекса, которые подлежат применению к отношениям по поставкам товаров. Указанные правоотношения подлежат регулированию в следующей последовательности: сначала применяются специальные правила о договоре поставки; при отсутствии таковых - общие положения о купле - продаже; далее - общие положения о гражданско-правовом договоре, об обязательстве и о сделках. Именно такой подход к регламентации правоотношений по поставкам товаров отмечается в арбитражно-судебной практике.