2. Обзор нормативно-правовой базы в области проведения кадастровой оценки.

При проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо ссылаться на следующую законодательную базу:

• «Земельный кодекс Российской Федерации» (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001);

• Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

• Постановление правительства Российской Федерации от 25.08.1999 №945 «О государственной оценке земель»;

• Постановление правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

• Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;

• Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

• Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;

• Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости

(ФСО № 4)» ;

• Федеральный закон от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

• Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

3. Анализ современного состояния оценочной деятельности

Возникновение земельного кадастра связывают с необходимостью получения сведений о земле как о первоисточнике материальных благ и первичном объекте налогообложения.

Исторически земельный кадастр включал в себя учет, описание и оценку земель. Таким образом, описание земель содержало в себе естественные, исторические и экономические характеристики земель. Учет земель представлял собой действия по определению размера земельных участков и угодий, их пространственное положение, а также состав земельных угодий и их качественное состояние. А оценка земель в свое время предусматривала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.

В настоящее время сложилось убеждение, что оценочная деятельность — одно из новых направлений, появившихся с началом рыночных реформ в экономике. Вместе с тем, изучение исторических материалов свидетельствует о существовании оценочной деятельности задолго до этого.

Так, формирование предпосылок для возникновения оценочной деятельности началось еще в XV веке. В те времена объектом оценки в основном выступали земельные участки при распределении владельцев на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам писцами и подьячими, которых с большой долей условности можно считать первыми оценщиками.

Для описания и оценки земель в XVI веке было создано специальное государственное учреждение – Поместный приказ, который объединил межевые, кадастровые и крепостные работы.

Лишь в XVII веке в оценке земель проявляются элементы системного подхода, начинается учитываться правовой статус земель, количество крестьянских дворов, качество и назначение земель.

В XVIII веке получила распространения практика проведения оценки по поручению судов. Необходимость этого возникала при осуществлении судебных разбирательств в основном по делам о наследстве, залоге, разделе, продаже имений.

Примечательно, что до 30-х годов XVIII века был утвержден такой порядок: если имущество не было продано за ту цену, которую определил оценщик, или за большую, то деньги взыскивались с оценщика. Иными словами, можно предположить, что оценщик нес материальную ответственность за заключение сделки по той стоимости, которую он сам определял. Учитывая целевую ориентацию сделки, оценщику предстояло не столько определить объективную стоимость объекта, сколько цену с учетом всех особенностей сделки, включая условия ее заключения, характеристик объекта, а также обоюдных интересов участников сделки. Таким образом, в результате получалась некая величина, характеризующая цену данной конкретной сделки с учетом интересов всех сторон.

Реформа 1864 года получила название земской, т.к. была проведена с целью организации местного самоуправления и отнесения оценочной деятельности к компетенции губернских и уездных учреждений.

С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение статистических работ по обследованию земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения. Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам и волостям.

Закон «Об оценке» от 18 января 1899 года способствовал дальнейшему совершенствованию организационной структуры и порядка проведения в России оценочных работ.

С принятием закона от 18 января 1899 г. конкретная оценка земель каждого землевладения осуществлялась с применением некоторых общих методических принципов:

1. стоимость земли ставилась в зависимость от доходности земельной собственности; основным элементом определения доходности земли считалось установление ее производительности; производительность земельных угодий характеризовалась как результат воздействия технических факторов почвы и ее обработки;

2. доходность рассматривалась как экономическое понятие, которое определялось соотношением в данном производстве земли, труда и капитала, зависящим от целого ряда сложных и разнообразных социально-экономических и культурных условий;

3. обязательному анализу при конкретной оценке подлежали: характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем;

4. чистый доход землевладения процент на капитал, вложенный в землю, определялся исходя из общего дохода с земельной собственности и учета необходимых рисков на эксплуатацию земли.

На рубеже конца XIX начала XX веков Россия была одной из передовых стран с точки зрения методологии и организации оценки. В это время были разработаны методы сбора и обработки данных, на основе которых создавались критерии и нормативы оценки, которые повторяются и в современных подходах к вопросам оценки.

С 1970 годов получили развитие массовые оценочные работы земель сельскохозяйственного назначения.

25 августа 1999 года Правительство РФ принимает Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 года Постановление №316 «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценке земель».

С середины 90-х годов независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни. Период с 1996 по 1998 года ознаменован закреплением за оценочной деятельностью статуса «профессиональной» и принятием 16 июля 1998 года Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующего и в настоящее время».

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в 2 этапа.

Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

• оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

• оценочные затраты;

• цена производства валовой продукции;

• расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.