42/ 44 Метод дисконтирования. Приведение предстоящих затрат к текущему/конечному моменту времени.

Способ (метод) дисконтирования будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости.  Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случаях, когда:  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;  • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;  • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).  При оценке способом дисконтированных денежных потоков инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.  Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:  PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) 3 + … + I n / (1 + R n) n+ M / (1 + R n)n ,  где PV– текущая стоимость;  I 1, I 2, I 3, I n – денежный поток соответствующего периода (n); 

Последовательность применения метода дисконтирования 1. Установление продолжительности получения доходов.  2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения.  Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств:  а) размер дохода и характер его изменения;  б) периодичность получения дохода;  в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.  3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.  4 Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.  5 Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.  6 Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии). 

Технически приведение к базисному моменту времени затрат, результатов и эффектов, имеющих место на t–ом шаге расчета реализации проекта удобно производить путем их умножения на коэффициент дисконтирования аt, определяемый для постоянной нормы дисконта Е как:

а_t=1/(1+Е)^t , (18)

где t — номер шага расчета (t=0,1..T), а Т — горизонт расчета.

Если же норма дисконта меняется во времени, то коэффициент дисконтирования а_t равен 1.

а_t=1/П_к^t₌₁(1+Е_к), при t>0

43 Пути снижения стоимости смр.

Снижения себестоимости строительно-монтажных работ можно достичь за счет:

-  применение производительной техники (снизить расходы  топлива и электроэнергии, затраты на ремонт техобслуживание строительных машин и механизмов);

-  повышение сменности с изменением режима работы строительных организаций, транспорта, занятого на перевозках в пределах стройплощадки, внедрения  экономичной технологии;

-  реорганизации управления строительным производством;

-  экономии материалов за счет рационального снабжения, хранения и расходования.

Существуют и более тонкие и скрытые факторы, которые требуют привлечения научных методик, обширной информационной базы, экономически высококвалифицированных управленческих кадров:

-  выбор рациональных темпов, сроков строительства;

-  оптимизация номенклатуры выпуска продукции, типов работ;

-  определение рациональной степени использования производственной мощности;

-  политика обновления строительных машин;

-  выбор эффективного портфеля заказов;

-  оптимальное управление запасами сырья, материалов, конструкций;

-  профессиональный маркетинг.