3.2 Методи визначення зносу

Існує кілька методів розрахунку зносу, як загальної втрати вартості об'єкта під впливом дії різних факторів. Основні методи два: метод розбиття і метод терміну економічного життя, що залишився.

Розрахунок зносу методом терміну економічного життя

Рисунок - Життєвий цикл будівлі (споруди)

Фізичне життя - визначається періодом експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т.п.). Термін фізичного життя закладається при будівництві і залежить від групи капітальності будівлі. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік - це період часу, що минув з дня введення об'єкта в експлуатацію до дня оцінки.

Економічне життя - визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Економічна та фізичне життя різняться між собою - зазвичай економічне життя коротше. Вона закінчується, коли експлуатація об'єкта не може принести дохід, при цьому поліпшення вже не вносять вклад у вартість внаслідок значного зносу.

Ефективний вік - визначається на основі хронологічного віку будинку з урахуванням його технічного стану і сформованих на дату оцінки зовнішніх факторів, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта. Залежно від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку в більшу або меншу сторону. У разі типової експлуатації будинку ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічному.

Термін економічного життя, що залишився, становить період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя, тобто це період, протягом якого поліпшення будуть продовжувати робити внесок у вартість будівлі.

Знос з погляду оцінки відрізняється від бухгалтерського значення зносу у вигляді амортизації. Під амортизацією у бухгалтерському обліку розуміється поступове перенесення первісної вартості на вартість продукції, що виготовляється згідно з нормами; знос розраховується як сума накопичених амортизаційних відрахувань і до зменшення корисності будівлі (споруди) відношення не має.

Знос об'єкта нерухомості методом строку життя визначається за формулою:

де	– ефективний термін життя; – залишковий термін життя.

Для спрощених розрахунків зносу методом терміну життя використовують наступні формули:

или ,
де	– хронологічний термін життя; – нормативний термін життя (в залежності від групи капітальності).

Вартість обєкта з урахуванням зносу:

или ,

де З - знос, %

В зам.– вартість заміщення, грн.;

В відтв.– вартість відтворення, грн.

Метод розбиття передбачає розбивку зносу на 3 складових:

фізичний знос,

функціональний (моральний) знос

і зовнішній (економічний) знос.

Кожен з видів зносу оцінюється певними методами. У практиці оцінки величину зносу визначають як у відсотках від вартості об'єкта (за допомогою коефіцієнта зносу), так і в абсолютному вираженні.

Рисунок – Методи оцінки зносу будівель