3. Знос поліпшень

3.1 Поняття і види зносу

Знос характеризується зменшенням з часом корисності будівлі (споруди), його споживчої привабливості і виражається в зниженні вартості (знеціненні) під впливом різних факторів. У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують його конструктивну надійність, а також зменшується функціональна відповідність поточним потребам. Крім того, на вартість впливають і зовнішні фактори, обумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певний вид викорстання будівель тощо.

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна.

Знос повязаний із часом використання об'єкта.

Знос може бути таким, що усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Залежно від причин, що зменшують корисність будівель (споруд), виділяють наступні види зносу:

• фізичний;

• функціональний;

• зовнішній (економічний).

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Основні причини, що впливають на ступінь фізичного зносу об'єктів нерухомості наступні:

• якість проектної документації;

• якість застосованих будівельних матеріалів;

• якість технічної експлуатації: відповідність умов експлуатації нормативним вимогам, періодичності і якість проведених ремонтних робіт;

• відсутність або наявність періодів невикористання об'єктів нерухомості.

Фізичний знос буває таким, що може бути усунений і таким, що не може бути усуненим.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Ознаки функціонального зносу - невідповідність об'ємно-планувального або конструктивного рішення сучасним стандартам, включаючи обладнання, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до її поточного або передбачуваного використання.

Функціональний знос також поділяють на усувний і неусувний.

Вартісним вираженням функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, яка виключає функціональний знос.

Усувний функціональний знос визначається витратами на необхідну реконструкцію, що сприяє більш ефективній експлуатації об'єкта нерухомості.

Причини функціонального зносу:

- недоліки, що вимагають додавання елементів - відсутність елементів будівлі та обладнання, без яких воно не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Даний знос вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх монтаж.

- недоліки, які вимагають заміни або модернізації елементів – наявність елементів, які ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним стандартам (протипожежне обладнання). Знос по цих позиціях вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їх фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. Вартість повернення матеріалів розраховується як вартість демонтованих матеріалів і устаткування при використанні їх на інших об'єктах.

- надлишкові поліпшення – наявність елементів, що є неадекватною сучасним вимогам ринкових стандартів. Усувний функціональний знос в даному випадку вимірюється як поточна відновна вартість позицій надлишкових поліпшень мінус фізичний знос, плюс вартість демонтажу і мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів. Неусувний функціональний знос викликається застарілими об'ємно-планувальними або конструктивними характеристиками оцінюваних будівель щодо сучасних стандартів будівництва. Ознакою неусувного функціонального зносу є економічна недоцільність здійснення витрат на усунення цих недоліків.

Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкта, зумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища (ринкової ситуації, сервітутів на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень в області оподаткування тощо).

Зовнішній знос нерухомості у більшості випадків є непереборним унаслідок незмінності розташування, але в ряді випадків може самоусунутися через позитивні зміни навколишнього ринкового середовища.