20

Витратний підхід. Методи оцінки земельних поліпшень Підхід, заснований на врахуванні витрат на спорудження земельних поліпшень.

Відповідно до витратного підходу вартість забудованої земельної ділянки визначається як сума вартості земельної ділянки вільної від забудови, і вартості відтворення поліпшень (з урахуванням зносу).

Відповідно, вартість окремо земельної ділянки визначається як різниця вартості забудованої земельної ділянки та вартості будівництва земельних поліпшень.

Оцінка грунтується як на поведінці раціонального покупця, який не заплатить за об'єкт більше мінімальної суми витрат на будівництво об'єкта аналогічного за конструктивним рішенням і функціональним призначенням оцінюваному обєкту (принцип заміщення), так і на поведінці типового продавця, бажаючого повернути витрачені на будівництво кошти (принцип очікування).

Витратний підхід застосовується переважно:

- на неактивних ринках нерухомості, коли відсутня інформація про ціни продажів аналогічних об'єктів;

- для об'єктів, що не приносять дохід;

- для унікальних об'єктів;

- для оцінки страхової вартості будівель (споруд).

Залежно від способу відтворення будівель і споруд розрізняють їх вартість відтворення або вартість заміщення об'єкта.

Вартість відтворення об'єкта визначається витратами на відтворення точної копії оцінюваних поліпшень на земельній ділянці в поточних цінах з використанням таких самих матеріалів, будівельних стандартів, проектних рішень та збереженням усіх наявних елементів неефективності.

Оцінювані будівлі (споруди) можуть бути створені з матеріалів, у відповідності з будівельними технологіями та проектами, які в даний час не використовуються, а витрати на створення їх копій в сучасних умовах або неможливо розрахувати, або вони не порівнянні з витратами на зведення сучасних будівель аналогічного функціонального призначення. У ситуації, коли вартість оцінюваного об'єкта прирівнюється до вартості спорудження обєкта аналогічної корисності, і при цьому будівництво його відповідає сучасному рівню будівництва, використовується вартість заміщення. Вона виражає в грошовій формі витрати відтворення поліпшень, що мають ту ж функціональну придатність, що і оцінюваний об'єкт із застосуванням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну в поточних цінах.

Вартість відтворення або вартість заміщення за вирахуванням вартості зносу називається залишковою вартістю заміщення (відтворення).

Визначення вартості нового будівництва будівель і споруд для цілей оцінки має деякі специфічні особливості в порівнянні з прогнозом вартості майбутнього будівництва.

До них відносяться:

- ймовірна відсутність проектно-кошторисної та іншої документації по оцінюваному об'єкту;

- невизначеність вихідних даних через відсутність можливості отримати повне уявлення про конструкцію оцінюваного будинку шляхом технічного обстеження.

Незважаючи на фундаментальність і широту нормативно-методичної бази в сфері будівельного проектування, в якості джерела інформації про вартість нового будівництва в першу чергу слід розглядати достовірні дані про будівельні роботи на зведення подібних будівель. При відсутності прямого доступу до умов подібних контрактів, дану інформацію можна отримати у місцевих будівельних підрядників.

У країнах з давно функціонуючим ринком нерухомості, великі фірми, що займаються оцінкою, публікують дані за поточними цінами на будівництво.