1.1.3. Методы и подходы гко земель с/х назначения

В статье Воробьева А.В. и А.В. Смыкова указаны основные положения ГКО: в соответствии с Земельным кодексом РФ, для целей налогообложения, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району и городскому округу. Государственная кадастровая оценка земель – это определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе, с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием территории. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется в следующем порядке [23]:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

В статье профессора Миндрина А.С. сказано, что основными правилами ГКО земель сельскохозяйственного назначения считаются правилами, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316: государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 года № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» установлена периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года [24].

В практическом пособии о государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации описывается методика, утвержденная приказом Министерства экономического развития РФ от 20.09.2010 № 445. Методическими указаниями предусмотрено проведение оценки по 6 группам использования земель [25]:

1. Земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

УПКС определяется на основе следующих действий: определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них. Составление севооборотов по каждой почвенной разновидности. Составление технологических карт на каждую культуру в севообороте.

В разрезе почвенных разновидностей производится расчет максимальной ренты из всех севооборотов (на основе нормативной урожайности, прогнозируемой цены реализации, затрат на возделывание, поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве)

Определение площадей почвенных разновидностей в составе земельного участка путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра

Расчет УПКС каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации.

Расчет УПКСЗ в составе земельного участка определяется как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей УПКС почвенных разновидностей.

2. Земли, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса: для этого вида применяется индивидуальная оценка рыночной стоимости.

3. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции: индивидуальная оценка рыночной стоимости эталонных земельных участков

4. Земли, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности: индивидуальная оценка рыночной стоимости.

5. Земли, на которых располагаются леса: определяется среднее для субъекта РФ значение УПКСЗ лесного фонда

6. Прочие земли, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками: берется минимальный УПКСЗ, относящийся к первой группе.

Существуют также значительные проблемы в организации проведения оценки сельскохозяйственных земель. Работы, имеющие государственный статус, выброшены на свободный рынок с выбором исполнителя на аукционной основе, с единственным критерием – ценой, т. е. кто предложит наименьшую цену, тот и выигрывает [25].

В статье Сапожникова П. М. и Носова С. И. более подробно рассмотрены недочеты в методических рекомендациях, а именно при разработке Методических указаний не решен ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости [26]:

1) не определен порядок выполнения расчетов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости [26].

2) не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям без проведения векторизации (оцифровки почвенных карт). Выполнение этого вида работ приводит к удорожанию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, но он необходим, да и в дальнейшем полученные материалы найдут разнообразное функциональное применение: для целей земельного контроля, охраны земель, составленияпаспорта плодородия земельного участка и т. д. [26].

3) нет однозначных требований к порядку определения рыночных (прогнозных) цен реализации сельскохозяйственных культур, расчета прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации. Такие требования должны быть четко и однозначно определены. Для целей практической реализации Методических указаний некоммерческим партнерством «Кадастр-оценка» разработаны и утверждены Технические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они детализируют положения Методических указаний и формируют механизм их практической реализации. Качество результатов государственной кадастровой оценки свидетельствует об уровне и эффективности государственного управления этим видом деятельности [26].

Эти проблемы затрагивают интересы миллионов россиян, всех собственников земель, землевладельцев и землепользователей, формируют у них представление о государстве: насколько оно справедливо или несправедливо распределяет налоговое бремя между гражданами [26].