ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Санкт-Петербургский Государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра городского хозяйства, геодезии, землеустройства и кадастров

Дисциплина: Основы научных

исследования

Курсовая работа

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Выполнил:

Захаров Р.Р.,

группа 1-ЗК-4

Руководитель: профессор,

д-р. техн. наук

Волков В.И.

Санкт-Петербург

2017

Оглавление

Ведение……………………………………….……………………………………3

Глава 1. Общие положения по гко земель сельскохозяйственного назначения…………………………………………………………………..……..4

1.1. Обзор литературных источников…………………………………………... 4

1.1.1. Этапы становления государственной кадастровой оценки сельскохозяйственного назначения ……..……………………………………….4

1.1.2. Особенности оценки земель с/х назначения………………………………7

1.1.3. Методы и подходы ГКО земель с/х назначения ………………………...10

1.1.4. Ценообразующие факторы ГКО земель с/х назначения ………………..14

1.1.5. Основные проблемы ГКО земель с/х назначения……………….………16

1.2. Законодательная база государственной кадастровой оценки…………….21

1.3. Анализ современного состояния ГКО земель с/х назначения ……………29

Глава 2. Характеристики объекта гко…………………………………………31

2.1. Анализ земельного участка как объекта недвижимости …………………31

2.2. Влияние экологических факторов на ГКО земель с/х назначения……....34

Глава 3. Ожидаемые результаты исследований………………..………..……..37

3.1. Рекомендации по совершенствованию ГКО земель с/х назначения……..37

Заключение……………………………………………………………………….41

Список используемых источников и литературы………………….…….…….42

Глава 1. Общие положения гко земель сельскохозяйственного назначения

1. Обзор литературных источников

   1. Этапы становления гко земель сельскохозяйственного назначения

История развития кадастровой оценке описана в статье Дамдына О.С. Автор пишет, что в России первые описания земель появились в IX в. и касались монастырских и церковных земель, а первая оценка земли начала формироваться с конца XV в., когда появилось поместье как специфическая разновидность частно - феодальной условной земельной собственности (в то время земельная собственность определяла социальный статус человека и распределяла владельцев поместий на службу по-военному, гражданскому и придворному ведомствам исходя из оценки земель и ее точного учета).

С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение земской оценочной статистики, которая включает в себя статистические работы по обследованию земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения. Для земской статистики были определены характерные статистические параметры для массовой оценки, по которым происходил сбор и анализ массовых оценочных данных [11].

В Статье доцента Оккеля С.А. также говорится, что земельно - оценочные работы было направлены на получение неких усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельско -хозяйственного назначения. Кадастровые оценки должны обеспечить соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования.

Поэтому при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими [12].

Магистр Зотолокина Н. М. в своей диссертации отмечает: достоинство оценочных работ данного периода было хорошее информационное обеспечение оценки земель по качеству почв и урожайности. Применялось 2 способа: Бонитировка природного плодородия по свойствам самих почв (Метод В.В. Докучаева) и оценка плодородия почв непосредственно по урожайности, преимущественно на Украине (С.С. Жилин, А.Ф. Фортунатов) и в Прибалтике (Я. Ионсон) [13].

При бонитировке показателем плодородия земель служил бал бонитета почв, а урожайность критерием объективности бонитировки. Однако бонитировка не получила массового применения из-за недостаточной изученности почв. При оценке плодородия по урожайности почвы группировались в классы (группы качества) по которым распределялись участки землевладений и показатели урожайности зерновых культур. Достаточная объективность оценки плодородия групп земель обеспечивалась массовостью данных об урожайности благодаря мелкому землевладению. Кроме того, сбор информации об урожайности входил в обязательную программу земельно - оценочных работ [13].

Статья Захарова В.А. и Лобановой Л.П. обобщает вышесказанное. В ней говориться, что исторические факты показывают старания выдающихся ученых - Россия была одной из ведущих стран в области оценки. Тем не менее, при рассмотрении оценки, как системы действующей в интересах государства, можно сказать о её недостатках, которые рассматриваются как функция историко-географических особенностей России. Основными причинами сдерживавшие успешное завершение работ по оценке недвижимости для целей налогообложения были причины систематического и не систематического характера [14].

Причины систематического характера: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования, а также специального государственного органа для руководства оценкой, неэффективная структура губернских и уездных оценочных комиссий и отсутствие единообразия в методических подходах к оценке, неэффективность распределения исполнителей оценки по видам работ и незаинтересованность земств в оценке недвижимости.

Причинами не систематического характера явились общественно-политические события начала XX в., а именно крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902 гг., русско-японская война 1904-1905 гг., революционные события 1905-1906 гг. [14].

Современный этап описан в диссертации Валиевой Д. С.: с началом развития рыночных отношений в России (90-е годы XX века) исследования, связанные с оценкой земельных участков, стали более актуальными. Некоторые авторы пошли по пути прямого переноса опыта массовой оценки, применяемой в США. Однако, данный опыт не увенчался успехом, – привезенное американскими экспертами программное обеспечение не учитывало условий российского рынка земли середины 90-х годов и оказалось не готовым к выполнению задачи [15].

25 августа 1999 года Правительство Российской Федерации принимает Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 года Постановление № 316 «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценке земель». С этого момента в России начинается новый этап в экономической оценке земель [15].

Бухаркина Г. В. и Гераськина М. М. положительно оценивают ГКО на современном этапе. Они пишут, что в настоящее время государственная кадастровая оценка по установлению кадастровой стоимости земельных участков в субъектах Российской Федерации, ведется достаточно активно. Для обеспечения сравнимости кадастровой стоимости по субъектам Российской Федерации оценочные работы выполняются по единым для всей России методикам. В зависимости от принимаемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения было выделено пять групп земель по их функциональному использованию и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве или его капитализации, исходя из затрат, необходимых для воспроизводства природного потенциала земли. Необходимость разработки новых правил оценки была обусловлена бурным развитием рынка недвижимости, что вызывало несоответствие ранее определенной кадастровой стоимости объекта недвижимости его реальной стоимости [16].

Доцент Гераськин М. М. в статье заключает: осуществление государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по новым методическим правилам позволило повысить качество результирующих показателей оценки. Создание и ведение базы данных кадастровой оценки земель на новой земельно-оценочной основе обеспечит совершенствование управления земельными ресурсами, улучшение их использования и охраны; содействие развитию рынка недвижимости; совершенствование ипотеки; получение актуальной информации органами государственной власти, муниципальными образованиями, участниками рынка недвижимости и иными заинтересованными лицами; действенность мониторинга информации в системе государственного кадастра объектов недвижимости; пополнение бюджетов всех уровней за счет средств от платежей за землю; повышение эффективности проведения последующих туров кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, государственная кадастровая оценка земли является эффективным мероприятием, способствующим росту экономики страны [17].